【正文】 令人陶醉的感覺。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說家鄉(xiāng)天更藍(lán)、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。城南新區(qū)，位于縣城南部，與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。主要建筑有市政道路、休閑廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)市場(chǎng)及安置商住小區(qū)等 。因年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴(yán)重?；ㄔ康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為湘黔渝 邊區(qū)最為活躍的市場(chǎng)之一。 在城市建設(shè)過程中，花垣十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推進(jìn)城市化的進(jìn)程。 科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū) 。 花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守?cái)傋?？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護(hù)中開發(fā)建設(shè)？ 花垣 縣委、縣政府 清醒地認(rèn)識(shí)到： 只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才能帶動(dòng)城市建設(shè) 。據(jù)有關(guān)史志記載 ，清嘉元年 (1795)因原永綏廳治吉多坪 “ 孤懸苗地 ” ，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰 “ 花園石城 ” 。這里氣候四季分明，年平均氣 溫?cái)z氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時(shí)，無霜期二百六十九天。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 [2020]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》； （ 5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .............................................................................................................................48 . 項(xiàng)目開發(fā)期 .................................................................................................................................48 . 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .....................................................................................................................49 . 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 ............................................................................................................49 第 10章 項(xiàng)目招投標(biāo) .................................................................................................................................51 . 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 ............................................................................................................51 . 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 ....................................................................................................52 . 招標(biāo)依據(jù) .....................................................................................................................................54 . 招標(biāo)范圍 .....................................................................................................................................54 . 招標(biāo)方式 .....................................................................................................................................54 第 11 章 投資估算與資金籌措 ................................................................................................................55 . 投資估算 .....................................................................................................................................55 . 資金籌措 .....................................................................................................................................55 第 12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .....................................................................................................................................57 . 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) .............................................................................................................................57 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ........................................................................................................57 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .....................................................................................................................................57 . 不確定性分析 .............................................................................................................................58 第 13章 社會(huì)評(píng)價(jià) .....................................................................................................................................59 . 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ............................................................................................................59 . 風(fēng)險(xiǎn)分析 .....................................................................................................................................60 . 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 .............................................................................................................................61 第 14章 研究結(jié)論與建議 .........................................................................................................................62 . 可行性研究結(jié)論 .........................................................................................................................62 . 建議 ..............................................................................................................................................63 第一章 總 論 一 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱： 明珠雅苑（商住兩用）開發(fā) 承辦單位概況 單位名稱 ： ******生物科技 有限公司 單位性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 (自然人獨(dú)資 ) 注冊(cè)資金 ： 人民 幣 500 萬元 業(yè)務(wù)范 圍 ： 生物技術(shù)、富硒大豆 法定代表人 ： *** 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： ******生物科技 有限公司 的前身為 ***太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于 2020 年 9 月 13日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng) ***省工商行政管理局備案，于 2020 年 8 月 2日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準(zhǔn)變更為 ******生物科技有限公司，公司的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)辦公地址、注冊(cè)資金等基本情況均未發(fā)生變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 — 2 個(gè)百分點(diǎn)。 武陵山中的一顆璀璨明珠 —— 花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f，是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城 —— 茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清水河繞城而過，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯 觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動(dòng)的詩；麻栗場(chǎng)的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天 ?? 目前， 花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨(dú)占鰲頭，但現(xiàn)有 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與 ***省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護(hù)城，俗稱 “ 小城 ” 。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？ 用前任縣委 吳彥承書記 的話來 說： “ 歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府對(duì)城市建設(shè)認(rèn)識(shí)更清楚、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更顯現(xiàn)。 推進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了五個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營(yíng)城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金 “ 瓶頸 ” ；三是由被動(dòng)解決歷史遺留問題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個(gè)性，向建設(shè)品牌城市邁進(jìn)；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，放低農(nóng)民進(jìn)城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險(xiǎn)等方面給進(jìn)城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動(dòng)人口已由 2020 年的 萬人發(fā)展到近 8 萬人。 本案所在地的 建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀(jì)戰(zhàn)役，也是一項(xiàng)深受擁護(hù)的民心工程。對(duì) 41條小街小巷 公里的路面進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。通過改造，市場(chǎng)面積由原來的 3000 多平方米增加到21000 平方米，成為全州獨(dú)體建筑最大的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶由原來的 600多戶發(fā)展到1300 多戶，年成交金額由 億元擴(kuò)大到 2億多元。 2020 年，縣委、政府又投資 1100 萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250 畝。目前，邊城廣場(chǎng)商品房、邊貿(mào)市場(chǎng)二期工程、紫竹園大市場(chǎng)和商貿(mào)大廈等5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達(dá)。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。