【正文】 ；用電量 163950 萬千瓦小時，增長 %。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強勁增長 伴隨著擴大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢，增速達(dá)近年來的最高點。張花和吉茶高速公路花垣段建設(shè)加快推進(jìn)， 319 國道團結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的 55%，格山 220 千伏輸變電工程基本建設(shè)。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額 46854 萬元，同比增長 %；農(nóng)村實現(xiàn)零售額20940 萬元，同比增長 %。 （七）存貸款快速增長，支持 經(jīng)濟發(fā)展力度加大 12 月末，全縣金融機構(gòu)各項存款余額 342351 萬元，比年初增加 64193 萬元，增長 %，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 261511 萬元，比年初增加 50451 萬元，增長 %。 112月，城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入達(dá)到 11342 元，同比增長 %，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入 8234 元，增長 %；轉(zhuǎn)移性收入 835元，下降 %；經(jīng)營性收入 2494 元，增長 %。但也面臨一些問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價指數(shù)走高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風(fēng)險。 同時， 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長， 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長， 2020年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 9%。 花垣 縣今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃投資 億元、建筑面積 米，房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟為主的獨特因素影 響和拆遷成本加大等原因造成。新建 (籌集 )廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問題。 而二、三線市場卻恰恰相反，蘊藏著巨大的市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌 芽。 雖然 住房價格上漲趨緩。 從上個世紀(jì)九十年代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對房地產(chǎn)投資的興趣。 個人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空間。實行土地儲備制度的 目的，是為了加強政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機炒作，實現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。 建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價的上漲。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 20 2020 年是 花垣縣城 房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速20202020房地產(chǎn) 開發(fā)投資情況一覽表 0 10 20 30 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 (億元 ) 的投資增長來自于 花垣縣城 房地產(chǎn)市場需求的提升。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地 產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)投資需求 弱 中趨強，短期難以 緩解土地供求的矛盾。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段 ， 與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 花垣縣城 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 花垣縣城高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 花垣縣城 人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。所以，良好的居住條件是他們的首選。所以，這是一個不可忽視的潛在消費群體。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 花垣縣城區(qū) 學(xué)校眾多，從業(yè)教師近 千 人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 ⑥ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 花垣縣城 房價目前在全國來講都偏低，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。以 2020 年 10 月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行， ***銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局 ***調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例： 全省商品房住宅均價為2291 元 /平方米，花垣縣城的均價為 ******元 /平方米， 低于全省平均水平。但一個重要的發(fā)展趨勢是，花垣縣城樓市正處于向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。本項目將確 定以下推廣策略： 推廣渠道 ① 報紙廣告 包括 ***日報、 瀟湘晨報、三湘都市報 屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2周進(jìn)行 3－ 4次推廣既可。 ④ 單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器， 花垣縣城 地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 ? 活動四： 花垣 人說 花垣 大型文化論壇。 ? 活動二： “大湘西 炒房團 花垣縣城 購房 活 動 ”。 ③ 影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。 c) 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。吉首城區(qū)新建商品均價在 2705 元 /平方米以上。銷售部計劃在項目開盤前進(jìn)行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 600 批以上。 這是因為，他們具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改 善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨 花垣縣城繁華區(qū)，也是商貿(mào)中心區(qū) ，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在 花垣縣城主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及 商鋪業(yè)主過萬人。這一塊的消費估計在500 套左右。 預(yù)計 在這一群體中 可購房 120300 套。他們大多身價在是數(shù)千萬元至上億元不等。 ② 2020年 花垣縣城 樓市走勢 對 花垣縣城 房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI指數(shù)持 續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2020 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 2）土地供給將進(jìn)一步緊縮。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 花垣縣城 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002020 2020 2020 2020商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 2）需求分析 20202020商品房銷售面積一覽表0501001502020 2020 2020商品房銷售面積(萬平方米) 20202020商品房銷售總額一覽表051015202020 2020 2020商品房銷售總金額(億元) 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 花垣縣城 房地產(chǎn)投資分析 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以 看出， 花垣縣城 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，而 2020 年將這種熱潮推向了頂峰。 金融政策和融資渠道的變化，促使房價上漲。 土地價格的上升，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。如果銀行沒有提供個人住房按揭貸款，或者個人住房按揭貸款的利率很高，即使老百姓有住房消費的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實。尤其是投資商鋪，自古就有 “ 一鋪富三代 ” 之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。征地拆遷費用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價格下 跌空間有限。這是因為， 近年來，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。 三 、 2020 年底到 2020 年初 花垣 縣房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 根據(jù)國家市場調(diào)控政策影響和 花垣 縣 1―9 月房地產(chǎn)市場運行情況，預(yù)測今年底到明年初房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。隨著政府按計劃落實省為民辦實事任務(wù)要求， 花垣 縣將加大保障性住房的財政投入力度， 確保 廉租住房建設(shè)進(jìn)一步全面提速。 而隨著 隨著國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實， 花垣 縣金融機構(gòu)加強了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。其中從事新開工項目的開發(fā)企業(yè)有 2 家。其中工資收入 1189 元，增長 %；家庭經(jīng)營收入 1353 元，增長%；財產(chǎn)性收入 167 元，下降 %；轉(zhuǎn)移性收入 270 元，增長 %。存貸款增加，對全縣經(jīng)濟發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。一般預(yù)算收入 30508 萬元，下降 %，降幅比 111月 份收窄 個百分點。 112 月，全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 67794 萬元，增長 %。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資 165050 萬元，增長 %；房 地產(chǎn)投資 3838 萬元，增長 %。 112 月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 748039 萬元，同比下降 %，降幅較 111月份收窄 百分點。 重點產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢。其中規(guī)模工業(yè)增加值 258572 萬元，同比下降 %，降幅比前三季度縮小 個百分點。據(jù)初步預(yù)計， 2020 年全 縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 475663 萬元，同比增長 %，增速較前三季度回升 個百分點。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 11月，全國財政收入為 億元，支出為 億元。 111 月份人民幣各項存款增加 萬億元，同比多增 萬億元。當(dāng)月人民幣各項貸款按可比口徑增加 4769億元，同比多增 3895 億元。 11 月末， 11月份，我國社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 111 月份累計，工業(yè)品 出廠價格同比上漲 %，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %。 11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 10 月低 個百分點；環(huán)比下降 %。產(chǎn)成品資金 23114 億元，同比增長 %。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500 萬元以上的企業(yè)，下同）實現(xiàn)利潤 24066 億元，同比 增長 %。 11 月份，我國居民消費價格總水平同比上漲 %。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 18, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 其中：住宅建筑面積 ㎡ 65, 其中： 13層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 9, 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項 目總投資 萬元 11, 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 a) 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 預(yù)期目標(biāo) 明珠雅苑 項目 擬 在占地面積 18000 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 平方米的 小 高層電梯住宅房（其中住宅面積 65, 平方米， 13 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積9,748平方米）。 擬建地點 本項目位于 花垣縣 建設(shè)東 路 主城區(qū)。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。投資 2020 萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來不少人氣和財氣。 花垣 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標(biāo)準(zhǔn)，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。 一分耕耘、一份收獲。同時，城北的開發(fā)項目也在分步實施中。該項目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積25000 平方米，總造價 5800 萬元，主樓高 15層，成為目前花垣最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬元的 “