【正文】 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） 790 215 4 攤銷(xiāo)費(fèi) 5 工資及福利費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 總成本費(fèi)用 (約數(shù)) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費(fèi)及利潤(rùn)估算財(cái)務(wù)收入估算 在估算各年度財(cái)務(wù)收入時(shí)，按照營(yíng)運(yùn)第 1年至第4年園區(qū)各休閑設(shè)施全部成功投入運(yùn)營(yíng)、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認(rèn)收入，財(cái)務(wù)收入主要指園區(qū)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售收入，由此估算的財(cái)務(wù)收入如表811。根據(jù)上文估算結(jié)果，利用下列公式預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)期各個(gè)年度的損益表如 8－12。18047＝％ 稅后投資利潤(rùn)率=247。年均利潤(rùn)總額 ＝18047247。 上述估算結(jié)果表明，本建設(shè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的，稅前投資利潤(rùn)率、％、%、％，靜、可分配利潤(rùn)完全可以完成當(dāng)年的借款償還計(jì)劃，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （1）由于中國(guó)2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)熱可能導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)通貨膨脹帶來(lái)工程成本可能上漲的風(fēng)險(xiǎn)。二、風(fēng)險(xiǎn)控制與防范 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 加強(qiáng)與市、區(qū)政府部門(mén)的聯(lián)系，爭(zhēng)取計(jì)劃、國(guó)土規(guī)劃等政府部門(mén)的支持與配合，密切關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和城市規(guī)劃，積極進(jìn)行政府公共關(guān)系為山莊爭(zhēng)取良好的外部環(huán)境，并針對(duì)政策環(huán)境的變化，采取積極的對(duì)策增加山莊對(duì)政策環(huán)境的適應(yīng)性。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （1）加快項(xiàng)目的進(jìn)度規(guī)劃與實(shí)施，盡可能縮短投資與建設(shè)周期，爭(zhēng)取盡早投入運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生效益，減少通貨膨脹可能產(chǎn)生的不利影響。 （2）建立項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任機(jī)制，將項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)質(zhì)量責(zé)任明確落實(shí)到人，重大項(xiàng)目建立永久責(zé)任追究制度，以保證技術(shù)質(zhì)量管理與控制措施落實(shí)到位。39。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 科學(xué)設(shè)計(jì)山莊的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系，盡可能化解市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 （3）做好項(xiàng)目的資金預(yù)算管理，同時(shí)加大融資力度，采取征地分期付款及部分帶資施工，以保證投入建設(shè)的項(xiàng)目能順利按期完工投產(chǎn)。 （2）加強(qiáng)人力資源的管理和開(kāi)發(fā)特別是科學(xué)設(shè)計(jì)并推進(jìn)人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質(zhì)待遇從外部挖掘高級(jí)優(yōu)秀管理人才和專(zhuān)業(yè)性工程技術(shù)人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 山莊以園林科技作為打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，開(kāi)發(fā)的生態(tài)山水植物景觀、自控式地下垃圾箱和花卉植物引種、育種技術(shù)其先進(jìn)性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 管理風(fēng)險(xiǎn) 山莊建設(shè)項(xiàng)目一次性全面鋪開(kāi)，資金投入量大，投資面廣，建設(shè)期較長(zhǎng)，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。In(1+i) ＝In(1180476％/)247。總投資 ＝3560247。 法定公益金根據(jù)現(xiàn)行政策，標(biāo)準(zhǔn)為5%10%本項(xiàng)目采取標(biāo)準(zhǔn)為5%來(lái)提取。 利潤(rùn)估算 （1）利潤(rùn)預(yù)測(cè)假設(shè) ①公司遵循的國(guó)家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化； ②現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場(chǎng)行情無(wú)重大變化； ③賦稅基準(zhǔn)及稅率無(wú)重大變化； ④項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)； ⑤無(wú)其他不可抗力、不可預(yù)見(jiàn)因素造成的重大不利影響。 ③其他費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)會(huì)議費(fèi)等等，一般按照運(yùn)營(yíng)成本、員工工資及福利、折舊及攤銷(xiāo)等費(fèi)用總和的 ％計(jì)算。本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)攤銷(xiāo)的無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有：土地使用權(quán)、開(kāi)辦費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及工程前期費(fèi)用等。 （1）固定資產(chǎn)折舊估算 按我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費(fèi)用轉(zhuǎn)換成的固定資產(chǎn)，共計(jì)11234萬(wàn)元。外商投資中長(zhǎng)期借款第三年起計(jì)提紅利，紅利率按5％計(jì)算；長(zhǎng)期借款與外商投資利息合并計(jì)算。在運(yùn)營(yíng)期其他投資由自有資金解決。二、投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目投資共計(jì)18047萬(wàn)元，其中自籌資金10047萬(wàn)元，銀行貸款3000萬(wàn)元，外商投資5000萬(wàn)元。表8－3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 流動(dòng)資金投資估算 為了使項(xiàng)目順利建成，投入營(yíng)運(yùn)，并增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。 固定資產(chǎn)投資＝工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用 ＝11234＋3840＋679 ＝15753萬(wàn)元 ④建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來(lái)源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。 ③ 預(yù)備費(fèi)用 ： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、%－3％估算，%。本項(xiàng)投資額共計(jì)3780萬(wàn)元。25022自然景觀游泳池 350M 2 7723養(yǎng)殖場(chǎng) 300M 2 210 ①工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂(lè)設(shè)施，見(jiàn)表 82。9806門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 350平方米707職工宿舍、食堂等 1000平方米2408山水景觀研發(fā)中心 1200平方米2409園藝研發(fā)中心 1200平方米24010環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200平方米24011百種植物生態(tài)園 120畝 18012奇木園 100畝5萬(wàn)元/畝50013異花園 100畝4萬(wàn)元/畝40014賓館 4000M 2 1800 15A級(jí)別墅1450M 2 22516B級(jí)別墅3450M 254017C級(jí)別墅12300M 2 133218D級(jí)別墅15300M 2 157519露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 10520水上彩色音樂(lè)噴泉 表8固定資產(chǎn)投資總額估算序號(hào)投資項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價(jià)造價(jià)（萬(wàn)元）1土地使用權(quán) 租賃 250畝 30年計(jì)30 征用 250畝15萬(wàn)元/畝 3750 2土地開(kāi)發(fā)250畝1萬(wàn)元/畝 2503道路設(shè)施18000平方米9004山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1934萬(wàn)元。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個(gè)人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。XX花卉山莊的定位和全方位的功能很好地滿(mǎn)足了顧客的需求，并且也為滿(mǎn)足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。這一方面說(shuō)明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。2XX園XX西郊科技示范和旅游休閑3XX湖XXXX交界 公園、跑馬三、市場(chǎng)分析的結(jié)論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 綜合上述，無(wú)論是中國(guó)大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。從XX市主要的幾家賓館的情況來(lái)看，%以上，節(jié)假日更是爆滿(mǎn)。2002年中國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到832071萬(wàn)元，%！根據(jù)湖南旅游主管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下，%。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。總量控制9項(xiàng)指標(biāo)中COD的排放量不減反增。環(huán)境污染治理投資中，%，增長(zhǎng)比例較大。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局提出的《國(guó)家環(huán)境保護(hù)十五規(guī)劃》中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對(duì)環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。我國(guó)各級(jí)政府已明令禁止移植銷(xiāo)售野生古樹(shù)、大樹(shù)。南京市2002年就移栽4萬(wàn)多棵大樹(shù)入城。大型和超大型古樹(shù)名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場(chǎng)綠化、美化的精品，市場(chǎng)需求量很大。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對(duì)生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。