【正文】 （1）照明配電及光源燈具選擇照明配電及照度要求按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。兩路高壓電源同時(shí)工作，互為備用。防排煙系統(tǒng)的設(shè)置按現(xiàn)行《高層居民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中的要求設(shè)置。初步計(jì)算總負(fù)荷：夏季 17000kW，冬季 8940kW。C 空調(diào)計(jì)算濕球溫度： 176。室內(nèi)消防用水量 25 升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 小時(shí)；消防水泵參數(shù) 30 升/秒，95 米，1 用 1 備；設(shè)消防穩(wěn)壓裝置 1 套。中水處理站布置在商業(yè)地下二層。住宅部分按住宅用水考慮單獨(dú)計(jì)量。六、公用工程方案（一）給排水1．范圍本項(xiàng)目包括地下各層及各單體室內(nèi)給排水及消防給水，室外給排水部分只考慮與室內(nèi)部分相關(guān)的管線(xiàn)的出入戶(hù)條件。地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶粒混凝土砌塊。在立面設(shè)計(jì)中，應(yīng)用可呼吸式的外墻構(gòu)造節(jié)能而且環(huán)保。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 32（四）建筑平面立面設(shè)計(jì)該項(xiàng)目分為住宅樓、幼兒園及商業(yè)金融樓，其中住宅地上部分分為北側(cè)六棟塔樓及底商，南側(cè)七棟南北向板樓，住宅部分地下室連成一個(gè)整體。綠地上開(kāi)辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化——小區(qū)中心花園——步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點(diǎn)、線(xiàn)、綠化網(wǎng)絡(luò)。住宅部分在石榴莊路上開(kāi)設(shè)兩個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，其中一個(gè)為消防應(yīng)急車(chē)道入口。規(guī)劃總用地面積為 79218 平方米，總建設(shè)用地面積為 60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方米，商業(yè)金融用地 16484 平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，規(guī)劃用地及指標(biāo)詳見(jiàn)下表。16．北京市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)附件（選址） ，2022 年規(guī)意選字 0171 號(hào)。8．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 500162022。4．方便項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 264．供電項(xiàng)目所在地外電源引自李窯 110KV 變電站，采用雙回 YJY3300 型電纜供電；10KV 電纜從李窯變電站引出，沿大紅門(mén)西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門(mén)路至本項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)?。（三）地質(zhì)水文情況本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在 75m～150m 之間。2．氣候條件本項(xiàng)目的氣候類(lèi)型屬典型的溫帶、半濕潤(rùn)半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。目前市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)依然來(lái)自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲(chǔ)的研究結(jié)果看，全球 18 個(gè)主要工業(yè)化國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明：即使 GDP 出現(xiàn)一定的波動(dòng)，實(shí)際房?jī)r(jià)受到的影響有限；而且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會(huì)在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。2022 年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長(zhǎng)三倍。遠(yuǎn)洋自然、西馬 （四）周邊住宅類(lèi)樓盤(pán)分析大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 21通過(guò)對(duì)本地塊周邊典型樓盤(pán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點(diǎn)是：價(jià)格上揚(yáng)迅速，銷(xiāo)售周期較短。截至 2022 年底，豐臺(tái)區(qū)常住人口達(dá)到 萬(wàn)人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬(wàn)常住人口，消費(fèi)潛力驚人。但這些優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項(xiàng)目的整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中逐步實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個(gè)不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 18托幼、商業(yè)金融和街心綠地。北京的高校多、研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費(fèi)充足，可用于自己支配的費(fèi)用數(shù)額巨大。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價(jià)位。因?yàn)槿毡竞晚n國(guó)的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國(guó)際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。（三）居民消費(fèi)水平狀況隨著國(guó)家的不斷發(fā)展，全國(guó)居民整體消費(fèi)水平得到了較大的提高。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 13北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)較快發(fā)展的推動(dòng)下，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。科教文衛(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運(yùn)、中央及駐京部隊(duì)、市屬重點(diǎn)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。其中，住宅施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %；辦公樓施工面積 5196 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 88 億元，增長(zhǎng) %。隨著北京市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，到 2022 年末，豐臺(tái)區(qū)常住人口 萬(wàn)人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達(dá) 30 萬(wàn)人以上，區(qū)域住宅總量已突破 800 萬(wàn)平方米，還吸引了大量外來(lái)流動(dòng)人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度正在逐步提升。本項(xiàng)目根據(jù)政府規(guī)劃部門(mén)要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。同時(shí)即將建設(shè)的地鐵十一號(hào)線(xiàn)和地鐵十號(hào)線(xiàn)將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線(xiàn)路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。近年來(lái)，隨著國(guó)家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力逐步釋放，對(duì)房地產(chǎn)投資需求日益增長(zhǎng)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1992 年 8 月1997 年 12 月：北京煉焦化學(xué)廠設(shè)計(jì)所、林產(chǎn)工業(yè)設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)部（建筑設(shè)計(jì)師） ；1997 年 12 月2022 年 1 月：北京嘉奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司香港嘉里集團(tuán)（寫(xiě)字樓項(xiàng)目副總指揮） ；2022 年 1 月2022 年 9 月：中實(shí)集團(tuán)中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（前期開(kāi)發(fā)部經(jīng)理） ；2022 年 9 月2022 年 9 月：北京太合日盛房地產(chǎn)公司（規(guī)劃部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、銷(xiāo)售部經(jīng)理、 “時(shí)代莊園”項(xiàng)目總指揮） ；2022 年 9 月2022 年 1 月：北京新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)（北營(yíng)房項(xiàng)目總經(jīng)理） ；2022 年 1 月2022 年 8 月：北京北化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總監(jiān)、“CBD”東都項(xiàng)目總策劃） ；2022 年 8 月2022 年 1 月：北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（資源開(kāi)發(fā)部副經(jīng)理） ；2022 年 1 月至今：北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（總經(jīng)理） 。住宅樓擬由 2022 年 04 月開(kāi)始銷(xiāo)售，商業(yè)金融用房擬于 2022 年 11 月開(kāi)始出租。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 79218 平方米，其中代征道路用地 12734 平方米，代征綠化用地面積 6000 平方米，總建設(shè)用地面積為 60484 平方米，其中住宅用地面積為 41000 平方米、商業(yè)金融用地面積為 16484 平方米、托幼用地面積為3000 平方米。住宅建筑面積 130074 平方米，地上 1318 層，建筑面積 102500 平方米，其中6640 平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車(chē)庫(kù)、人防工程和部分配套用房，建筑面積 27574 平方米；地上、地下停車(chē)位共計(jì) 1115 位。二、承建企業(yè)情況（一）基本情況項(xiàng)目單位：北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀區(qū)知春路 76 號(hào)翠宮飯店寫(xiě)字樓十二層 C1注冊(cè)資本：人民幣 3000 萬(wàn)元單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定禁止的，不得經(jīng)營(yíng)。2022 年榮獲萬(wàn)房網(wǎng)北京十大精英操盤(pán)手的稱(chēng)號(hào)。2022 年10 月經(jīng)北京市土地整理儲(chǔ)備中心整理上市，進(jìn)入土地二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城市化進(jìn)程城市是國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。從上世紀(jì)末開(kāi)始，北京市居民消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)，住宅商品房銷(xiāo)售速度也一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 10第三章 市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析從 2022 年初到 2022 年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)如圖 31 所示。其中，國(guó)內(nèi)貸款 1761 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金 2495 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 131 億元，增長(zhǎng) 倍。其中，空置商品住宅 6900 萬(wàn)平方米，下降 %。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2022 年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、 “限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。2022 年至 2022 年北京市處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年增加，2022 年僅為 1005 家，到 2022 年，已達(dá)到了 2958 家。表 31 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 指 標(biāo) 2022 年 2022 年大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 16房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價(jià)格指數(shù) 2022 年，在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開(kāi)局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)需求活躍。北京是中國(guó)的政治中心，中共中央、國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大、全國(guó)政協(xié)、中央軍委、全國(guó)性社團(tuán)群組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級(jí)的同類(lèi)機(jī)構(gòu)，總體上看官員階層龐大。另外北京還有許多合資企業(yè)。他們的收入水平和消費(fèi)水平都很高。通過(guò)這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心，CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來(lái)。除此以外，項(xiàng)目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線(xiàn)路和高速經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊。與此同時(shí)，隨著北京市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力。2022 年隨著北京市城市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號(hào)線(xiàn)的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房?jī)r(jià)整體走高，本區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)始整體上漲。大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 22另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無(wú)縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。受加入 WTO 后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為 2022 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車(chē)制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。年最大風(fēng)速約 22 米/秒，七月份最大風(fēng)速約 14 米/秒，一月份最大風(fēng)速約 14 米/秒。項(xiàng)目所在地距首都機(jī)場(chǎng)約 45 公里、北京西站 10 公里、天安門(mén) 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里?，F(xiàn)有供氣能力能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目用燃?xì)庑枨蟆?．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》GB 503682022。11．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB 501892022。 2．保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強(qiáng)本住宅小區(qū)的個(gè)性及特色塑造，加強(qiáng)居住小區(qū)的識(shí)別性和居民的歸屬感，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一座地標(biāo)式的商業(yè)建筑。交通組織實(shí)行嚴(yán)格的人車(chē)分流，在小區(qū)的邊緣設(shè)置地上停車(chē)以及地下車(chē)庫(kù)大紅門(mén)住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 30的出入口，汽車(chē)不進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)部地上區(qū)域。商業(yè)部分在石榴莊路上開(kāi)設(shè)一機(jī)動(dòng)車(chē)入口，在馬家堡東路設(shè)一機(jī)動(dòng)車(chē)出口，即可滿(mǎn)足平時(shí)去地下車(chē)庫(kù)車(chē)行要求，又可滿(mǎn)足消防應(yīng)急車(chē)道要求。小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)注重對(duì)景觀的處理，力求達(dá)到移步換景，同時(shí)又要考慮方便住戶(hù)。戶(hù)型設(shè)計(jì)以中小戶(hù)型為主，力求緊湊、實(shí)用，合理組織戶(hù)內(nèi)流線(xiàn)，合理分區(qū)，通過(guò)設(shè)置集中管道井、綜合布線(xiàn)、設(shè)多層窗及在樓板埋設(shè)冷熱水管等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)低噪聲、節(jié)能、環(huán)保的舒適居住環(huán)境，擬做恒溫恒濕節(jié)能住宅，采用的主要技術(shù)為：⑴天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)，⑵置換新風(fēng)系統(tǒng)，⑶外遮陽(yáng)系統(tǒng)。層層出挑變化的體量帶來(lái)空間上的豐富變化。⑶商業(yè)樓采用框架—核心簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用 標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。/日，商業(yè)用水為 238 m179。4．中水處理及供應(yīng)依照規(guī)范要求及北京市相關(guān)規(guī)定設(shè)置中水回收及回用系統(tǒng)，并依據(jù)水量平衡關(guān)系確定中水回收及供應(yīng)范圍。/日。消防水泵參數(shù)：28L/s，H=50m，1 用 1 備，配套供應(yīng)。C3．室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)溫度：20℃ （冬季） ～26℃（夏季） 濕度：40%（冬季）～60%（夏季） 新風(fēng)：30m 3/人5．通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房、變配電室、衛(wèi)生間、廚房等均設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)；地下車(chē)庫(kù)設(shè)置了機(jī)械送排（兼排煙）風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。2．供電系統(tǒng)本項(xiàng)目為Ⅰ類(lèi)高層民用建筑。商業(yè) 100W/ m2估算，初步選用 5臺(tái)環(huán)氧澆注干式變壓器，變壓器的負(fù)載率 70%。各設(shè)備用房?jī)?nèi)選用一般熒光燈具或配照型點(diǎn)光源燈具。4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。住宅部分設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。（2）系統(tǒng)組成：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專(zhuān)用電話(huà)系統(tǒng)；電梯運(yùn)行監(jiān)視控制系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。本工程設(shè)漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。2．本項(xiàng)目為一類(lèi)防火建筑。在