【正文】 2．本項(xiàng)目為一類防火建筑。（2）系統(tǒng)組成：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；電梯運(yùn)行監(jiān)視控制系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級以上。商業(yè) 100W/ m2估算，初步選用 5臺環(huán)氧澆注干式變壓器，變壓器的負(fù)載率 70%。5．通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)地下車庫、設(shè)備機(jī)房、變配電室、衛(wèi)生間、廚房等均設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)；地下車庫設(shè)置了機(jī)械送排（兼排煙）風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。消防水泵參數(shù)：28L/s，H=50m，1 用 1 備，配套供應(yīng)。4．中水處理及供應(yīng)依照規(guī)范要求及北京市相關(guān)規(guī)定設(shè)置中水回收及回用系統(tǒng)，并依據(jù)水量平衡關(guān)系確定中水回收及供應(yīng)范圍。⑶商業(yè)樓采用框架—核心簡結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用 標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。戶型設(shè)計以中小戶型為主，力求緊湊、實(shí)用，合理組織戶內(nèi)流線，合理分區(qū)，通過設(shè)置集中管道井、綜合布線、設(shè)多層窗及在樓板埋設(shè)冷熱水管等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)低噪聲、節(jié)能、環(huán)保的舒適居住環(huán)境，擬做恒溫恒濕節(jié)能住宅，采用的主要技術(shù)為：⑴天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)，⑵置換新風(fēng)系統(tǒng)，⑶外遮陽系統(tǒng)。商業(yè)部分在石榴莊路上開設(shè)一機(jī)動車入口，在馬家堡東路設(shè)一機(jī)動車出口，即可滿足平時去地下車庫車行要求，又可滿足消防應(yīng)急車道要求。 2．保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強(qiáng)本住宅小區(qū)的個性及特色塑造，加強(qiáng)居住小區(qū)的識別性和居民的歸屬感，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一座地標(biāo)式的商業(yè)建筑。3．國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》GB 503682022。項(xiàng)目所在地距首都機(jī)場約 45 公里、北京西站 10 公里、天安門 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 22另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。通過這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心，CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。另外北京還有許多合資企業(yè)。表 31 房地產(chǎn)價格指數(shù) 指 標(biāo) 2022 年 2022 年大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 16房屋銷售價格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價格指數(shù) 2022 年，在國家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場需求活躍。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2022 年國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、 “限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。其中，國內(nèi)貸款 1761 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 2495 億元，增長 %；利用外資 131 億元，增長 倍。從上世紀(jì)末開始，北京市居民消費(fèi)水平持續(xù)增長，住宅商品房銷售速度也一直保持增長趨勢，房地產(chǎn)市場越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。2022 年10 月經(jīng)北京市土地整理儲備中心整理上市，進(jìn)入土地二級開發(fā)市場。二、承建企業(yè)情況（一）基本情況項(xiàng)目單位：北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀區(qū)知春路 76 號翠宮飯店寫字樓十二層 C1注冊資本：人民幣 3000 萬元單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定禁止的，不得經(jīng)營。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 79218 平方米，其中代征道路用地 12734 平方米，代征綠化用地面積 6000 平方米，總建設(shè)用地面積為 60484 平方米，其中住宅用地面積為 41000 平方米、商業(yè)金融用地面積為 16484 平方米、托幼用地面積為3000 平方米。1992 年 8 月1997 年 12 月：北京煉焦化學(xué)廠設(shè)計所、林產(chǎn)工業(yè)設(shè)計研究院設(shè)計部（建筑設(shè)計師） ；1997 年 12 月2022 年 1 月：北京嘉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香港嘉里集團(tuán)（寫字樓項(xiàng)目副總指揮） ；2022 年 1 月2022 年 9 月：中實(shí)集團(tuán)中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（前期開發(fā)部經(jīng)理） ；2022 年 9 月2022 年 9 月：北京太合日盛房地產(chǎn)公司（規(guī)劃部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、 “時代莊園”項(xiàng)目總指揮） ；2022 年 9 月2022 年 1 月：北京新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)（北營房項(xiàng)目總經(jīng)理） ；2022 年 1 月2022 年 8 月：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（市場開發(fā)總監(jiān)、“CBD”東都項(xiàng)目總策劃） ；2022 年 8 月2022 年 1 月：北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（資源開發(fā)部副經(jīng)理） ；2022 年 1 月至今：北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（總經(jīng)理） 。同時即將建設(shè)的地鐵十一號線和地鐵十號線將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，到 2022 年末，豐臺區(qū)常住人口 萬人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達(dá) 30 萬人以上，區(qū)域住宅總量已突破 800 萬平方米，還吸引了大量外來流動人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場認(rèn)知度正在逐步提升。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 5196 萬平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長 %。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 13北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會較快發(fā)展的推動下，保持高速增長態(tài)勢。因?yàn)槿毡竞晚n國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。北京的高校多、研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費(fèi)充足，可用于自己支配的費(fèi)用數(shù)額巨大。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項(xiàng)目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實(shí)現(xiàn)。 （四）周邊住宅類樓盤分析大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 21通過對本地塊周邊典型樓盤進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點(diǎn)是：價格上揚(yáng)迅速，銷售周期較短。2022 年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。2．氣候條件本項(xiàng)目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 264．供電項(xiàng)目所在地外電源引自李窯 110KV 變電站，采用雙回 YJY3300 型電纜供電；10KV 電纜從李窯變電站引出，沿大紅門西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門路至本項(xiàng)目場址周圍。8．國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 500162022。規(guī)劃總用地面積為 79218 平方米，總建設(shè)用地面積為 60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方米，商業(yè)金融用地 16484 平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，規(guī)劃用地及指標(biāo)詳見下表。綠地上開辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化——小區(qū)中心花園——步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點(diǎn)、線、綠化網(wǎng)絡(luò)。在立面設(shè)計中，應(yīng)用可呼吸式的外墻構(gòu)造節(jié)能而且環(huán)保。六、公用工程方案（一）給排水1．范圍本項(xiàng)目包括地下各層及各單體室內(nèi)給排水及消防給水，室外給排水部分只考慮與室內(nèi)部分相關(guān)的管線的出入戶條件。中水處理站布置在商業(yè)地下二層。C 空調(diào)計算濕球溫度： 176。防排煙系統(tǒng)的設(shè)置按現(xiàn)行《高層居民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》中的要求設(shè)置。4．照明設(shè)計（1）照明配電及光源燈具選擇照明配電及照度要求按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。安全防范監(jiān)控室與首層消防控制室合用，負(fù)責(zé)本工程的安全防范控制，安全防范控制室對所有報警裝置及視頻攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場所設(shè)置感煙探測器。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報警的外線電話。日用天然氣指標(biāo)可參考下表：序號 建筑物名稱 單位 日用天然氣量（m 3）1 住宅部分 每戶 有餐廳 每座位 2 商業(yè)部分無餐廳 　 　 　3 托幼部分 全托 每人 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 40日托 每人 （七）防雷與接地根據(jù)國際《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》中的分類標(biāo)準(zhǔn)，本建筑屬第二類防雷建筑物，按此類建筑物的防雷要求進(jìn)行防雷設(shè)計。每戶設(shè)置一個綜合布線箱，在住宅樓根據(jù)戶型不同每戶分別預(yù)留 24 條外大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 39線電話和 12 條數(shù)據(jù)信息進(jìn)線至綜合布線箱，待住戶入住后再根據(jù)使用情況進(jìn)行戶內(nèi)終端的敷設(shè)。設(shè)置疏散照明的場所：走廊、樓大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 38梯間、大廳、疏散出口及人員密集的場所等。三級負(fù)荷：上述一、二級之外的其他負(fù)荷?？照{(diào)系統(tǒng)采用天然氣直燃機(jī)組供應(yīng)。系統(tǒng)設(shè)置依據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范要求設(shè)置。給水水源由市政給水管網(wǎng)提供，地下室及各單體四層以下部分由市政給水直接供給，四層以上部分由變頻給水設(shè)備加壓供給，商場部分采用變頻給水設(shè)備單獨(dú)加壓供給，并單獨(dú)計量。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計1．自然條件風(fēng)雪荷載參數(shù)基本風(fēng)壓 地面粗糙度 基本雪壓w0=2．基礎(chǔ)形式本工程基礎(chǔ)形式采用板式筏基，按變形控制的原則進(jìn)行本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計，特別應(yīng)注意的是本項(xiàng)目住宅部分地下室是一個大底盤。（三）建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目初步建設(shè)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表。詳見總平面布置圖。14．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ 016212022。２．符合項(xiàng)目定位。雨季施工時，對建設(shè)項(xiàng)目的基坑開挖、支護(hù)和施工降水等產(chǎn)生不利影響。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 23（六）風(fēng)險分析成本風(fēng)險：由于土地成本已超過項(xiàng)目綜合成本的 40%以上，所以本項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費(fèi)用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價相關(guān)聯(lián)、銷售費(fèi)用又與市場實(shí)現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項(xiàng)目成敗的重要因素。2022 年年初開盤的遠(yuǎn)洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達(dá)到了 8000 元/平米的左右。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場認(rèn)可度。以上都對北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國各地房地產(chǎn)需求市場的顯著區(qū)別。幾乎每個省、市級地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購置房產(chǎn)設(shè)置辦事處很普遍。2022 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2022 年第四季度提升 點(diǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運(yùn)、鐵路、公路等重大建設(shè)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程” 、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3544 億元，同比增長 %。本項(xiàng)目所在的北京南部地區(qū)，是目前北京市城市建設(shè)和政策導(dǎo)向的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，隨著本項(xiàng)目和周邊規(guī)模社區(qū)的陸續(xù)建成，將進(jìn)一步加快城南地區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。本項(xiàng)目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 2全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。托兒所建筑面積為 2400 平方米。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報告中招國發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 4四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注1 總用地面積 平方米 　　 建設(shè)用地面積 平方米 　　 代征道路用地面積 平方米 　　 代征綠化用地面積 平方米 　2 建設(shè)用地面積 平方米 　　 道路用地面積 平方米 　　 綠化用地面積 平方米 　2 總建筑面積 平方米 　 地上建筑面積 平方米 　　 住宅用房地上建筑面積 平方米 含底商建筑面積 6640 平方米　 商業(yè)用房地上建筑面積 平方米 　　 托兒所地上建筑面積 平方米 　 地下建筑面積 平方米 　　 住宅用房地下建筑面積 平方米 　　 商業(yè)用房地下建筑面積 平方米 　3 容積率 　 　 　　 住宅用地容積率 　 　　 商業(yè)用房容積率 　 　　 托兒所容積率 　 　4 綠化率 % 　5 住宅戶數(shù) 戶 　6 機(jī)動車停車泊位數(shù)