【正文】 3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。委托和約期限一般在 10 年以上。浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢：該項(xiàng)目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢來區(qū)別于浦西的五星級酒店?！邦櫩偷氖劳馓覉@” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”。在這些入住高星級酒店的國際商務(wù)客中，60%以上是來參加國際會議和展覽 的。2022 年，29%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999 2022年 2月靜 安 長 寧 徐 匯 盧 灣 黃 浦 浦 東36在 APEC 會 議的帶動(dòng)下，全市接待境外游客人數(shù)首次突破 200 萬人次，比上年增長 %。另外，金茂君悅酒店以其絕對的房價(jià)優(yōu)勢也在一定程度上帶動(dòng)了浦東五星級酒店整體的房價(jià)水平。以上市場特征結(jié)合項(xiàng)目地塊特征分析，我們對本地塊發(fā)展寫字樓的總體定位為——國際甲級寫字樓。金茂大廈由于其獨(dú)特的地位而吸引了眾多的中資機(jī)構(gòu)，尤其是民營、私營企業(yè)，其中 資機(jī)構(gòu)的比例達(dá) 29%，遠(yuǎn)高于其他國 際甲級寫字樓。因此，可以判25斷國際甲級寫字樓在抵抗市場低潮時(shí)的能力要高于普通甲級寫字樓，而在市場向好時(shí)對市場敏感度又優(yōu)于普通甲級寫字樓。由于 2022 年的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)租金將略有下調(diào)。臨江餐飲：上海人歷來注重“吃” ，并且在要求美食的同 時(shí)還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境， “新天地”之成功即為一例。餐飲娛樂中心分析目前浦東尚無綜合性的休閑娛樂場所，整個(gè)上海市場這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂業(yè)。第一八佰伴以及時(shí)代廣場等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸 家嘴。(交通狀況示意圖)從商業(yè)設(shè)施情況來看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀 行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。項(xiàng)目建成后將可和小陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。租金、出租率分析目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當(dāng)，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項(xiàng)目，物業(yè)品質(zhì)較好，個(gè) 別項(xiàng)目如新近竣工的正大廣場在整個(gè)上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。賣場區(qū)：14大賣場因其規(guī)模大，服務(wù)對象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相比，分布相對分散。從目前營運(yùn)狀況看，八佰伴經(jīng)營狀況良好，營業(yè)收入歷年遞增，2022 年達(dá) 億元，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對集中、發(fā)展較為成熟的新上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費(fèi)。? 由于本項(xiàng)目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場和八佰伴不具競爭優(yōu)勢。項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位根據(jù) DTZ 商 鋪部長期代理 經(jīng)驗(yàn)，并基于保守原則預(yù)計(jì)，各樓 層20可能實(shí)現(xiàn)租金如下(假設(shè)該商業(yè)物業(yè)共有 5 個(gè)樓面) ：樓層 租金（美元/平方米/天）1F 2F 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在 50%，而成功運(yùn)作后第二年能達(dá)到 90%的正常水平。從未來供應(yīng)量來看，未來 5 年內(nèi)可能的國 際甲級寫字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、GIC 大廈等，總面積約 35萬平方米左右。從發(fā)展前景來看，陸家嘴作為中心商務(wù)區(qū)的地位將逐步得以確立，浦西商務(wù)區(qū)將很難與陸家嘴全方位競爭，在浦西可能在淮海中路和南京西路形成兩個(gè)有特色的市中心商務(wù)區(qū)。? 自成一體，與高檔酒店、服務(wù)式公寓等高檔物業(yè)形成相對封閉的高檔商務(wù)區(qū)。33C、酒店市場分析一、高星級酒店市場分析整體市場分析通常，五星級酒店都集中在交通設(shè)施發(fā)達(dá),商業(yè)環(huán)境成熟的市中心城區(qū)。在隨后的四年中，五星級酒店的供應(yīng)量為零。房價(jià)、入住率分析從過去三年各季度房價(jià)走勢看，房價(jià)的整體水平在 2022 年有較大幅度的上調(diào)。浦東作為新興的商務(wù)區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展步伐快于浦西，無論是設(shè)施配備或是管理水平。從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團(tuán)管理。以本項(xiàng)目而言，若假設(shè)該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于我們對于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價(jià)水平將至少達(dá)到目前浦東的平均水平：130 USD/間/天。43第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案的建筑排列。住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調(diào)整價(jià)格。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。經(jīng)營模式建議由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場的國際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。機(jī)會? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善兩岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動(dòng)兩岸商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長。品牌美譽(yù)度高世界頂級豪華酒店之一。同時(shí)，擁有 20 萬會展面積的新國際展覽中心在浦東陸續(xù)建成，上海未來的會展中心也將移師浦東，因此，未來會展旅游業(yè)將會是浦東旅游事業(yè)的主要增長點(diǎn)。這主要是受到 90 年代中期中國政府加 強(qiáng)宏觀調(diào)控、緊縮銀根的影響。如2022 年高出約 30%。31四、寫字樓部分定位客戶定位從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、IT 產(chǎn)業(yè)本身 發(fā)展?jié)摿薮?，而且這些行業(yè)以及其所派生的服務(wù)業(yè)需求高檔的甲級寫字樓，因此，具體而言，我們對項(xiàng)目具體的主力目標(biāo)客戶定位為：? 國際性金融機(jī)構(gòu)，如銀行、保險(xiǎn)、 證券、資產(chǎn)管理公司等；? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內(nèi)容供應(yīng)商等；服務(wù)業(yè)公司，如律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、管理咨詢公司等。因此，雖然今后會有較大的供應(yīng)，但是，租金27小幅調(diào)整后會繼續(xù)增長。租金、空置率分析租金走勢租 金 走 勢1998 1999 2022 2022美元/平方米/天甲 級 寫 字 樓 平 均 租 金 國 際 甲 級 寫 字 樓從租金走勢的對比趨勢來看，國際甲級寫字樓的走勢亦經(jīng)歷了同樣的波動(dòng)。甲級寫字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預(yù)測0500000100000015000002022000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022平方米供 應(yīng) 需 求 （ 累 積 吸 納 量 ）1999 年租金降至最低時(shí)，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達(dá) 484780 平方米。因此，本項(xiàng) 目應(yīng)力求以“精”和“ ?！?取勝，以餐飲娛樂為主，結(jié)合時(shí)尚健身和精品購物。這一包羅萬象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營方式之優(yōu)勢在于可以滿足不同消費(fèi)者對各式消費(fèi)內(nèi)容的需求。這些優(yōu)勢決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內(nèi)的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較入住商戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。9出讓底價(jià)及付款方式競爭對手分析二、 合作項(xiàng)目取得方式合作方基本情況合作方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等。本項(xiàng)目分______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標(biāo)如下表所示：規(guī)劃指標(biāo)匯總表項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 ……占地面 積(m2) 　 　 　 　 　畝(畝) 　 　 　 　 　容積率 　 　 　 　 　地上建筑面積 (m2) 　 　 　 　 　商業(yè) 面積(m2) 　 　 　 　 　辦公面 積(m2) 　 　 　 　 　酒店面 積(m2) 　 　 　 　 　公建面 積(m2) 　 　 　 　 　其他面 積(m2) 　 　 　 　 　地下建筑面積 (m2) 　 　 　 　 　總建筑面 積 (m2) 　 　 　 　 　總車 位數(shù)(個(gè)) 　 　 　 　 　地下 車位數(shù)(個(gè)) 　 　 　 　 　五、 項(xiàng)目周邊配套本項(xiàng)目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示：(本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖)四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)本地塊總占地_____公頃，綜合容積率_____，總建面約_____萬平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積______，綠化率_____。? 拍賣/掛牌出讓的競價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時(shí) 代廣場的出租率基本達(dá)到 90%以上。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢，無論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施齊全性均優(yōu)于浦東。同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無法在規(guī)模上與正大廣場競爭。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來源，新增供應(yīng)得到控制。因此，結(jié)合對甲級寫字樓的預(yù)測，可以判斷未來國際甲級寫字樓有良好的市場前景。各主要商務(wù)區(qū)比較優(yōu)勢 劣勢南京西路 樓盤品質(zhì)高檔酒店等商務(wù)配套齊全靠近軌道交通線高檔寫字樓較少且除恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)和中信泰富外其他缺乏呼應(yīng)淮海中路 樓盤品質(zhì)較高商業(yè)積聚效應(yīng)高靠近軌道交通線淮海路主干道易堵車缺乏商務(wù)配套設(shè)施陸家嘴 金融中心政策支持寫字樓積聚效應(yīng)在上海市最高寫字樓高中低檔搭配合理酒店、機(jī)場商務(wù)配套設(shè)施齊全越江交通尚不夠便捷商業(yè)氣氛不夠虹橋 傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)在海外有一定知名度周邊有大量高品質(zhì)住宅遠(yuǎn)離軌道交通線容易堵車缺乏高檔樓盤，且較為陳舊人民廣場 傳統(tǒng)商業(yè)、政治中心交通便捷樓盤品質(zhì)總體不高寫字樓缺乏呼應(yīng)周邊辦公地塊成交情況(略)結(jié)論上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展為需求提供了有利支撐，陸家嘴的產(chǎn)業(yè)特征也有利于寫字樓的發(fā)展。面對未來激烈競爭所帶來的威脅。價(jià)位特征：五星級酒店的平均房價(jià)是浦東遠(yuǎn)高于浦西各區(qū)。1998 年的客房出租率僅為 %。屆時(shí)，浦東國際機(jī)場對浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。劣勢? 較之與浦東目前其他五星級酒店所處位置相對集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。基于保守的原則，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。價(jià)格與租金詳細(xì)如下：項(xiàng)目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期（元/平方米）商業(yè)一期（元/平方米/天）辦公一期（元/平方米/天）辦公二期（元/平方米/天）住宅二期（元/平方米）商業(yè)二期（元/平方米/天）酒店（元/平方米/間）辦公三期（元/平方米/天）租售面積計(jì)劃：銷售期 面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期住宅二期商業(yè)二期酒店47辦公三期租售收入測算表序號 項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 …… 合計(jì)1 商業(yè)銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售價(jià)格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　2 辦公銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售價(jià)格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　3 商業(yè)租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　4 辦公租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　5 酒店收入合 計(jì)(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店房價(jià) (元/間/天) 　 　 　 　 　 　 　 入住率(%) 　 　 　 　 　 　 　 酒店客房收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店餐飲 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店其他收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　6 車位銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位價(jià)格(萬元/個(gè)) 　 　 　 　 　 　 　 可售車位個(gè)數(shù) 　 　 　 　 　 　 　7 車位租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位租金 (元/個(gè)/月) 　 　 　 　 　 　 　 可租車位個(gè)數(shù) (個(gè))