【正文】 ........................................49貸款回款計(jì)劃 ...............................................................................50貸款和股東貸款使用等融資計(jì)劃及相應(yīng)的還款計(jì)劃 ...............50第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 .....................................................................514一、成本利潤(rùn)分析 ................................................................................51二、現(xiàn)金流量分析 ................................................................................51第八部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..............................................................................55一、定性分析 ........................................................................................55二、定量分析 ........................................................................................55敏感性分析 ...................................................................................55銷售型項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 .......................................................56第九部分 SWOT 分析 ...........................................................................57一、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) ....................................................................................57二、劣勢(shì)和威脅 ....................................................................................57第十部分 結(jié)論與建議 ............................................................................59附件 ..........................................................................................................605第一部分 項(xiàng)目概況一、 基本情況本項(xiàng)目西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道——浦東大道，地塊原為 XX造船廠。(地塊位置圖)二、 宗地現(xiàn)狀本地塊一大優(yōu)勢(shì)是沿江岸線長(zhǎng)度約為 1,000 米。(地塊現(xiàn)狀照片)三、 項(xiàng)目綜合定位由于本地塊緊靠浦東小陸家嘴，對(duì)辦公、商業(yè)及餐飲娛樂(lè)都有一定潛在需求。從本地塊的開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，綜合性開(kāi)發(fā)也有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示：(本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖)四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)本地塊總占地_____公頃，綜合容積率_____，總建面約_____萬(wàn)平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積______，綠化率_____。地塊南部浦東大道、浦東南路附近區(qū)域是一個(gè)公共交通線路的集7中區(qū)域，開(kāi)往浦東新區(qū)各個(gè)方向的公交車有相當(dāng)多的部分會(huì)在此匯集，包括 8887777797 等；而經(jīng)由延安東路隧道過(guò)江的則有隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等線路，不僅方便地連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場(chǎng)和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復(fù)興路、大連路隧道也使得本地快的車行交通非常便利。(交通狀況示意圖)從商業(yè)設(shè)施情況來(lái)看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀 行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂(lè)設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目地塊西側(cè)是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海高檔寫(xiě)字樓最集中8的區(qū)域之一。地塊北臨黃浦江、遠(yuǎn)眺北外灘是本項(xiàng)目區(qū)域的又一個(gè)特點(diǎn)。七、 大市政配套根據(jù)實(shí)際情況編寫(xiě)。? 拍賣/掛牌出讓的競(jìng)價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說(shuō)明。合作方式? 一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓。主要合作條件土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)價(jià)格、股權(quán)比例、建筑面積或者利潤(rùn)分配比例等。區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸 家嘴。不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。供需情況分析11各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較由于歷史上的原因陸家嘴區(qū)域內(nèi)街鋪供應(yīng)量與其它地區(qū)相比較就少了很多，從品質(zhì)與商業(yè)價(jià)值上也無(wú)法與其它地區(qū)相比，且由于分布散亂，不能很好的起到連接兩大商業(yè)板塊的作用，造成兩大商業(yè)板塊良性互動(dòng)的困難。但從其整體的租金水平來(lái)看目前仍低于浦西同品質(zhì)的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對(duì)浦西而言的不足造成的。425100 4060006285003007004548000100000202200300000400000500000600000700000淮 海 路 徐 家 匯 南 京 東 路 南 京 西 路 陸 家 嘴平 方 米129100 9800 8800 9150 90882,0004,0006,0008,00010,00012,000 大上海時(shí)代廣場(chǎng)(盧灣區(qū)) 港匯廣場(chǎng) (徐匯區(qū)) 先施休閑港 (黃浦區(qū)) 恒隆廣場(chǎng) (靜安區(qū))正大廣場(chǎng)（浦東）平 方 米96 95 98 97875060708090100淮 海 路 徐 家 匯 南 京 東 路 南 京 西 路 陸 家 嘴%商廈首層鋪位租金報(bào)價(jià)（人民幣/平方米實(shí)用面積/年）陸家嘴地區(qū)的商廈出租率約在 87%，低于其它各商 業(yè)區(qū)。而一些由業(yè)主自營(yíng)的商廈，如第一八佰伴、華潤(rùn)時(shí) 代廣場(chǎng)的出租率基本達(dá)到 90%以上。13隨著正大廣場(chǎng) 24 萬(wàn)平方米的巨型購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，將會(huì)出現(xiàn)階段性的出租率下降，同時(shí)，浦東陸家嘴地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。本節(jié)中按照大型百貨、賣場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)三種業(yè)態(tài)分別闡述其在浦東的分布特征。第一八佰伴以及時(shí)代廣場(chǎng)等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。餐飲娛樂(lè)：餐飲娛樂(lè)業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂(lè)的分布較分散，各個(gè)商家在發(fā)展時(shí)定位的消費(fèi)群也不同。目前大型餐飲娛樂(lè)有合二為一的趨勢(shì)，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂(lè)的同時(shí)，兼顧對(duì)于另一領(lǐng)域的發(fā)展，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。浦東新區(qū)目前已在經(jīng)營(yíng)和在建的大賣場(chǎng)共有 7 家：浦建路楊高路路口的易初蓮花；浦電路的綠凱大型超市；金橋的家樂(lè)福超市；川沙的農(nóng)工商超市；花木麥德龍；正大廣場(chǎng)的易初蓮花；昌里地區(qū)的樂(lè)購(gòu)超市。周邊商業(yè)地塊成交情況 (略 )結(jié)論浦東陸家嘴因正大的竣工在商業(yè)供應(yīng)面積上超過(guò)了浦西四大商業(yè)街區(qū)。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施齊全性均優(yōu)于浦東。本地塊之地理位置相對(duì)于目前陸家嘴的成熟商業(yè)區(qū)新上海商業(yè)城較偏，商 業(yè)積聚性差，因此，不適宜 發(fā)展大型百貨店。同時(shí)，未來(lái)陸家嘴美食城的拆除后，該地區(qū)將缺乏較為集中的餐飲區(qū)。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)。因此，我們認(rèn)為該地塊不適宜再開(kāi)發(fā)一個(gè)大賣場(chǎng)。購(gòu)物廣場(chǎng)商廈一覽表(浦東)16道 順 射 箭 館 源 深 體 育 中 心 申 虎 健 身 中 心 名 人 苑 康 樂(lè) 中 心位 置 張 楊 路 、 浦 東 南 路 浦 東 南 路 、 源 深 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路 張 楊 路 、 德 平 路面 積 850 40000 1000 10000內(nèi) 容 射 箭空 手 道 、 有 氧 操、 籃 球 、 乒 乓 球、 健 身 房 、 羽 毛球 、 網(wǎng) 球 、 桌 球 有 氧 操 、 器 材 健 身 溜 冰 場(chǎng) 、 保 齡 球館 、 網(wǎng) 球 場(chǎng) 、 游泳 館目 標(biāo) 顧 客 學(xué) 生 、 年 輕 白 領(lǐng) 學(xué) 生 、 年 輕 白 領(lǐng) 年 輕 白 領(lǐng) 住 宅 配 套 項(xiàng) 目租 金 約 6元 /平 方 米 /天 自 營(yíng) 約 /平 方 米 /天 自 營(yíng)定 位 大 眾 大 眾 中 檔 中 高 檔消 費(fèi) 50元 /位 80元 /位 1800元 /位 /年 120元 /位這三家商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)上可謂各具特色且各自定位不同。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)方面，隨著正大廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將給這兩家商場(chǎng)帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。正大廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其優(yōu)越的地理位置和超大的規(guī)模：首先，正大廣場(chǎng)地處銀城西路與世紀(jì)大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達(dá)性高，有利于吸引人流。同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場(chǎng)內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。而其最大的弱點(diǎn)在于難以“專”而“ 精” 。而名人苑康樂(lè)中心實(shí)際上是名人苑住宅項(xiàng)目的配套，更多的是作為住宅銷售部分的賣點(diǎn)在操作，且距離陸家嘴核心地區(qū)較遠(yuǎn)。餐飲娛樂(lè)中心分析目前浦東尚無(wú)綜合性的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，整個(gè)上海市場(chǎng)這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。18三、商業(yè)部分 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設(shè)施不齊全、商業(yè)氛圍較差。機(jī)會(huì)? 住宅的快速發(fā)展，尤其是陸家嘴地區(qū)高檔住宅區(qū)域的成形為該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供平臺(tái)。威脅? 正大廣場(chǎng)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無(wú)法在規(guī)模上與正大廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。19四、商業(yè)部分定位客戶定位本項(xiàng)目的地理位置及未來(lái)可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費(fèi)者為主。產(chǎn)品定位集時(shí)尚餐飲、健身娛樂(lè)、精品購(gòu)物于一體的商業(yè)物業(yè)。臨江餐飲：上海人歷來(lái)注重“吃” ，并且在要求美食的同 時(shí)還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境， “新天地”之成功即為一例。精品購(gòu)物：依托“小陸家嘴金融區(qū) ”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國(guó)際性和現(xiàn)代化水平。時(shí)尚休閑娛樂(lè)：引進(jìn)時(shí)尚休閑娛樂(lè)內(nèi)容來(lái)吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣場(chǎng)等。21B、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究整體市場(chǎng)分析甲級(jí)寫(xiě)字樓至 2022 年年底，共 2814142 平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本形成。但是，1997 年爆發(fā)的金融危機(jī)以及同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的降溫，壓制了寫(xiě)字樓的需求，1998 年市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率高達(dá) 52%。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來(lái)源，新增供應(yīng)得到控制。而受到亞洲金融危機(jī)影響逐漸消失以及22中國(guó)即將加入 WTO 的鼓舞，需求進(jìn)一步開(kāi)始加 強(qiáng)，2022 年吸納量更達(dá)到了 554000 平方米。租金走勢(shì)及預(yù)測(cè)租 金 和 空 置 率 趨 勢(shì)1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平 均 租 金 空 置 率1994 年開(kāi)始的寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰與 1997 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)使得租金大幅下跌，租金的逐漸下跌帶動(dòng)了一部分公司乘低吸納寫(xiě)字樓，但是租金仍下跌到 1999 年年底方得以恢復(fù)增長(zhǎng)。由于 2022 年的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)租金將略有下調(diào)。而 1997 年開(kāi)始的市場(chǎng)蕭條源于政府人為開(kāi)發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過(guò)熱產(chǎn)生，隨著市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步深入，寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生。供需情況分析23甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量走勢(shì) 01000002022003000004000005000006000001999 2022 2022平方米國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓目前共 49 萬(wàn)平方米，占全部甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的 %?？梢耘袛?5 年內(nèi)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓將形成規(guī)模。截止 2022 年 3 月，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為 %，對(duì)比同期甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為 %。因此，結(jié)合對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的預(yù)測(cè)，可以判斷未來(lái)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓有良好的市場(chǎng)前景。從 變化幅度來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓的樣本期間（1998 第一季度至 2022 年第二季度）的租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美