【正文】 成了廣泛的商業(yè)空間。此類商戶承租能力較高；租金增長空間較大。法國迪卡儂新華書店紙老虎四、旺座中心商業(yè)定位方案分析本項目現(xiàn)狀 方案分析 租金 風(fēng)險評估及對策 比較案例家具家私方向項目周邊匯聚著眾多頂級消費(fèi)，眾多世界名品、奢侈品專賣專營店環(huán)繞于整個區(qū)域；本案商業(yè)部分最大的優(yōu)勢，就是其地段的核心性優(yōu)勢，東臨三環(huán)中央電視臺，西臨漢威大廈，北臨財務(wù)中心，南臨嘉里中心以及國貿(mào)三期，可謂核心中的核心。項目停車位數(shù)量可滿足經(jīng)營所需；物業(yè)對接需一定的改造，如：滾梯、承重等；相對于中糧廣場，本案據(jù)有更為便捷的地段優(yōu)勢；相對于克拉斯，本案據(jù)有更大的規(guī)模優(yōu)勢；相對于三里屯sohu，本案據(jù)有先入為主的時間優(yōu)勢。此類商戶承租能力較高；租金增長空間較大。商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對接會存在大量的深度改造，需進(jìn)一步進(jìn)行評估。克拉斯中糧廣場廣告商務(wù)辦公用品方向 CBD的入住企業(yè)多是以經(jīng)濟(jì)貿(mào)易型公司為主；同時隨著中央電視臺的啟用，將勢必會引入眾多的廣告及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐。由此將會產(chǎn)生對于辦公用品、禮品、印刷品、廣告用品等方面的旺盛需求。此類商戶承租能力較高；租金增長空間很大。運(yùn)營推廣的費(fèi)用會比較高，需專業(yè)的人員進(jìn)行操作。文化運(yùn)動 運(yùn)動匹配：迪卡儂或是戶外品牌專營店；文化匹配：大型書店；因?qū)?yīng)客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。廣告 商務(wù) 辦公用品 按照專業(yè)市場的常規(guī)操作方式，至少確保 40%以上的客戶意向方可執(zhí)行。在明確客戶意向后再具體確定物業(yè)整改方案。其中，約有 28%的面積位于 CBD（約 45萬平米）（見上圖）。大量新增供給量使得部分商業(yè)的開業(yè)時間被推遲。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，大量的供給量將進(jìn)一步加劇開發(fā)商之間的競爭，在中短期內(nèi)對租金產(chǎn)生壓力。分析：從左圖可知：租金較高的購物中心類商業(yè)物業(yè)空置率最低，而綜合市場類物業(yè)空置率最高；從右圖可知：租金（物業(yè)檔次）與空置率存在著一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系，再一次印證了本區(qū)域消費(fèi)需求的中高端性。一方面是因為區(qū)域商業(yè)放量供應(yīng)，另一方面則說明項目商業(yè)定位方向和區(qū)域商業(yè)需求存在不相符的地方，需要不斷地調(diào)整。為截至 2023年 8月數(shù)據(jù)第三章 項目商業(yè)租金定位一、未來商業(yè)供應(yīng)量分析二、北京市商業(yè)租金概況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析四、本項目商業(yè)租金定位第一章 項目概況第二章 商業(yè)市場分析第三章 項目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場分析及定位第五章 項目 經(jīng)營模式第六章 財務(wù)分析第七章 總結(jié)二、北京市商業(yè)租金概況分析：以購物中心首層租金為代表的商業(yè)物業(yè)租金水平，同社會消費(fèi)品零售總額基本呈正相關(guān)的態(tài)勢； 2023年之后，隨著商業(yè)零售物業(yè)的發(fā)展，租金水平平穩(wěn)上漲； CBD區(qū)域的平均租金在北京市處于中等水平。 目前 CBD區(qū)域銷售價格最高達(dá)到 60000元 /㎡ ，項目周邊底商類物業(yè)的銷售價格也達(dá)到 50000元 /平方米。（二）項目周邊主要商業(yè)售價三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析1 嘉里商場 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業(yè)店 1F： 1016， B1:8112 財富中心底商 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業(yè)店 1F： 1416， 2F:10133 尚都國際中心 餐飲、專賣店 1F： 711， 2F： ， 35F： 4 soho尚都 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:(不具備餐飲條件 ),1F:812， 2F： ， 4F： 455 世界城 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:8,1F:1215， 2F： 686 世貿(mào)天階 休閑、餐飲、娛樂為一體 1F:33,2F:267 光華路 soho 餐飲、休閑娛樂 B1:6,1F:815,2F:7,3F:5,4F:48 遠(yuǎn)洋光華國際 以餐飲、零售、展廳、體驗、服務(wù)、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近 50%的招租B1:1014,1F:2530，1托 2： 1520（使用面積）9 新城國際 專賣店、咖啡、 SPA 1F：均價 12(不分業(yè)態(tài) )亞歷山大會所 1100㎡ 1托 2可做餐飲商鋪 9元；底商銷售均價 40000元 /㎡10 朝外 SOHO 休閑娛樂 +餐飲 B1:,1F:815,2F:68,3F:56,5F:4,6F:3,7FLOFT:58（三）項目區(qū)域租金構(gòu)成 此色塊物業(yè)為持有性物業(yè)三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析（四）具體業(yè)態(tài)的租金分析餐飲類 名稱 菜系 人均消費(fèi) 經(jīng)營情況 受眾人群 承租面積 租金旺座 麻辣香鍋 1F 川菜 40元 /人 一般 旺座辦公人群 200平米 8元 /㎡ /天旺座 譚氏官府菜 F1F3 譚家菜 300元 /人 一般 商務(wù)宴請 3000平米 7元 /㎡ /天財富中心 賽百味 F1 快餐 30元 /人 一般 財富中心上班人群 150平米 12元 /㎡ /天財富中心 金彩云茶餐廳 F2 粵系 50元 /人 一般 財富中心上班人群 340平米 10元 /㎡ /天數(shù)碼 01大廈 北京古今港式茶餐廳 F2 粵系 40元 /人 一般 數(shù)碼 01大廈上班人群 350平米 8元 /㎡ /天萬達(dá)廣場 真功夫 F1 快餐 30元 /人 一般 萬達(dá)廣場辦公人群 315平米 9元 /㎡ /天萬達(dá)廣場 熙野拉面 F1 快餐 20元 /人 一般 萬達(dá)廣場辦公人群 170平米 /㎡ /天SOHO現(xiàn)代城 品奇匹薩 F1F2 快餐 50元 /人 一般 SOHO辦公居住人群 390平米 /㎡ /天SOHO現(xiàn)代城 木桶三國 F1F2 快餐 25元 /人 好 SOHO辦公居住人群 480平米 12元 /㎡ /天餐飲類租金情況配套服務(wù)類 名稱 租賃面積 租金 服務(wù)類別 受眾人群數(shù)碼 01大廈 上島咖啡 2F 180平米 8元 /㎡ /天 餐飲 數(shù)碼 01大廈辦公人群萬達(dá)廣場 魅麗服裝 F1 110平米 13元 /㎡ /天 服裝 萬達(dá)廣場辦公人群SOHO現(xiàn)代城 千繪百媚 F1+F2 270平米 /㎡ /天 服裝 SOHO辦公居住人群SOHO現(xiàn)代城 億幫達(dá)房產(chǎn) F1+F2 290平米 10元 /㎡ /天 中介 SOHO辦公居住人群配套類租金情況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析（五）商業(yè)租金小結(jié) 2023年， CBD商業(yè)物業(yè)供應(yīng)依然充分，而投資市場相對疲軟，未來商業(yè)的租金水平應(yīng)將保持相對的穩(wěn)定，物業(yè)的售價和租金難以有較大幅度的提升；商業(yè)物業(yè)售價基本在 3—5 萬元之間，購物中心租金約 25—30 元 /天 /平方米；底商及商業(yè)街租金約 8—15 元 /天 /平方米。（ 2）項目自身情況：① 其臨街面短，缺乏足夠吸引力；地上停車位不足；② 與公寓共用大堂，影響雙方形象；③ 物業(yè)自身（層高過矮，缺乏垂直交通體系）；④ 樓梯內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局不合理，基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備不足（煙、水、電、承重）；⑤ 立面缺乏足夠的廣告支撐，商業(yè)氛圍不夠濃厚；（ 3）歷史遺留問題：① 產(chǎn)權(quán)不明確； ② 口碑較差； ③ 現(xiàn)有租戶遺留問題。四、本項目商業(yè)租金定位（四）各方案收益預(yù)估及比較（表一）方案 業(yè)態(tài)業(yè)種 商戶例舉 首期日租金 首期日租金（ 高） 租賃面積 承租方式 首期年租金 首期年租金（ 高）1.休閑餐飲娛樂量販 KTV 錢柜 整租 咖啡酒吧 迪歐、百度 分租 中檔餐飲 九頭鳥 整租 足浴按摩 良子 整租 首年租金 平均日租金 (建筑面積） 平均日租金 (使用面積） 2.文化體育體育戶外 迪卡儂 整租 引導(dǎo)區(qū) 整租 書店 整租 書店 整租 首年租金 平均日租金 (建筑面積） 平均日租金 (使用面積） 四、本項目商業(yè)租金定位（四）各方案收益預(yù)估及比較（表二）業(yè)態(tài)業(yè)種 商戶例舉 首期日租金 首期日租金（高） 租賃面積 承租方式 首期年租金首期年租金（高）3.生活零售超市 整租 配套、快餐 分租 精品百貨 整租 精品百貨 整租 首年租金 平均日租金 (建筑面積） 平均日租金 (使用面積） 家居家私（整租）高端家具 整租 高端家具 整租 高端家具 整租 家居飾品 整租 首年租金 平均日租金 (建筑面積） 平均日租金 (使用面積） 四、本項目商業(yè)租金定位（四）各方案收益預(yù)估及比較（表三）業(yè)態(tài)業(yè)種 商戶例舉 首期日租金 首期日租金（高） 租賃面積 承租方式 首期年租金首期年租金（高）家居家私（分租）高端家具 分租 高端家具 分租 高端家具 分租 家居飾品 分租 首年租金 平均日租金 (建筑面積） 平均日租金 (使用面積） 5.廣告商務(wù)辦公家具 分租 辦公用品、禮品 分租 辦公、禮品 分租 廣告、禮品 分租 首年租金 平均日租金 (建筑面積） 平均日租金 (使用面積） 以上租金未考慮出租率，以滿租計；整租按建筑面積計算租金，分租按建筑面積的 60%計算租金；以上業(yè)態(tài)最高和最低租金按周邊物業(yè)的業(yè)態(tài)比較得出。由于項目存在較多的客觀限制因素（地段的邊緣性地位、物業(yè)整體的形象、商業(yè)形成的難度等），使得本項目的商業(yè)開發(fā)存在一定難度。（如下圖所示）項目名稱 體量(平方米） 套數(shù) 產(chǎn)品形式嘉里中心 / 195 公寓財富中心 168000 488 公寓、商住公寓世界城 61113 719 酒店式公寓、公寓北京輝盛閣國際公寓 35042 357 酒店式公寓新城國際 300000 1800 公寓世貿(mào)國際公寓 156000 787 公寓北京泰達(dá)時代中心 184682 400 公寓萬達(dá)廣場 170000 788 公寓、商住公寓SOHO現(xiàn)代城 160000 1600 公寓陽光 100 166700 1000 商住公寓藍(lán)堡公寓 120230 600 公寓華貿(mào)中心 202300 1138 公寓、商住公寓金地公寓 120230 740 公寓財富中心（ 2期） / 180 公寓溫莎大道 202300 400 商住公寓總體量 2041537 11192分析：區(qū)域公寓供應(yīng)量達(dá)到 200萬平方米以上，現(xiàn)有公寓戶數(shù)約 。（一）區(qū)域公寓的存量一、區(qū)域公寓市場概況項戶型（㎡）嘉里中心財富中心世界城北京輝盛閣國際公寓新城國際北京泰達(dá)時代中心萬達(dá)廣場SOHO現(xiàn)代城陽光100藍(lán)堡公寓華茂中心金地公寓財富中心（二期）溫莎大道0居 / 82885361 3343 / / / / / / / / / /1居 100 9197 7388 5595 7292 / 59143 7095 / 5379 6281 45 / 851172居 138167 115162 / 106 123139 180 113138 112143 92147 111146 106159 112148 140 1533居 224 147256 / / 142188 260 126180 144212 145220 151190 162204 168199 320 2333064居 / / 359365 / 256 / / / / 252 219 / 400 3633885居 525 / / / / / / / 244337 / / / / /項目名稱分析：市場現(xiàn)有的 0居、 1居類小戶型產(chǎn)品面積主要以 6090㎡ 為主， 2居、 3居中等戶型面積分別以 120160、 140200㎡為主，而 4居、 5居類大戶型面積介于 250350㎡ 之間。一、區(qū)域公寓市場概況項目名稱 付款方式 簽約期限 物業(yè)管理費(fèi)（元 /月 /㎡ ） 配套設(shè)施車位費(fèi)(元 /㎡ /月 ) 出租率嘉里中心 壓 2付 1 最短 1年 29 俱樂部會所 1500 70%財富中心 押 1付 3 最短 1年 7 精品店 1450 70%世界城 / / 會所 / /北京輝盛閣國際公寓 押 1付 3 最短 1年 / 2023余㎡會所 1500 50%新城國際 　押 1付 3 / 7000㎡ 會所 1500 80%世貿(mào)國際公寓 押 1付 押 2付 3 最短 1年 會所 780 A座 95%， B、 C座 60%北京泰達(dá)時代中心 押 1付 3 最短 1年 會所 1000 40%萬達(dá)廣場 押 1付 6 最短 1年 會所 1500 90%SOHO現(xiàn)代城 壓 1付 3 最短 1年 / 1250 85%陽光 100 壓 1付 3 最短 1年 / 1000 85%藍(lán)堡公寓 壓 1付 3 最短 1年 4 會所 1000 85%華貿(mào)中心 押 1付 押 1付 1 最短 3個月 會所 1000 90%金地公寓 壓 1付 3 最短 1年 5 會所 1250 85%財富中心（ 2期） 壓 2付 3 最短半年 / 2023 30%溫莎大道 壓 2付 3 最短 1年 6 會所 1500 75%分析： 租賃方式多