【文章內(nèi)容簡介】 但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。2022 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2022 年第四季度提升 點。盈利景氣指數(shù)達(dá)到 ，比上年四季度提升 點，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運行的態(tài)勢。（三）居民消費水平狀況隨著國家的不斷發(fā)展，全國居民整體消費水平得到了較大的提高。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2022 年，全國居民消費價格比 2022 年上漲 %，其中用于居住的消費增長為 %,位居首位。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 15（四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測過去的 2022 年，北京市商品房銷售價格持續(xù)上漲，與 2022 年相比房地產(chǎn)價格指數(shù)如表 31 所示。表 31 房地產(chǎn)價格指數(shù) 指 標(biāo) 2022 年 2022 年大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 16房屋銷售價格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價格指數(shù) 2022 年，在國家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場需求活躍。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個：一是拆遷帶來的被動需求。二是投資性需求日益膨脹，國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而食品、醫(yī)療、教育等費用大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價格改革，無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。據(jù)麥肯錫 2022 年一項社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。三是人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場的另一個主要因素。因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。另一方面，在北京還有很多獨特的消費群體，使得對北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。第一，北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國的政治中心，中共中央、國務(wù)院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委、全國性社團(tuán)群組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級的同類機(jī)構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 17比較高，住房消費力也比較強(qiáng)。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。幾乎每個省、市級地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購置房產(chǎn)設(shè)置辦事處很普遍。不僅如此，許多省級政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。各個國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機(jī)構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費習(xí)慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求也是比較高的。第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費力是極強(qiáng)的。第五，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊伍。北京的高校多、研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費充足，可用于自己支配的費用數(shù)額巨大。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。他們的收入水平和消費水平都很高。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。以上都對北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國各地房地產(chǎn)需求市場的顯著區(qū)別。三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢 “大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點和周邊的土地資源、提高社會服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級、創(chuàng)新嘗試。本項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 18托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項目地上總建筑面積約 16 萬平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無縫連接及滿足項目配套需要來確定。本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 19建設(shè)中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫?zāi)铣?。通過這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心，CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。通過沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實現(xiàn)。本項目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。除此以外，項目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過項目周邊。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 20四、本項目市場分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場認(rèn)可度。城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開發(fā)重點南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價值流動提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。截至 2022 年底，豐臺區(qū)常住人口達(dá)到 萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬常住人口，消費潛力驚人。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場需求相當(dāng)旺盛。目前，本區(qū)域已售和在售項目約 30 個，圍繞在本項目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。（二）土地供應(yīng)在北京未來幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。但在目前市場條件下，其中大部分拆遷難度相對較大，土地價格相對較高。本項目通過招投標(biāo)中標(biāo)已取得土地使用權(quán)，項目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。（三）生活配套設(shè)施情況項目周邊 1 公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項目隔馬家堡東路東側(cè)為萬客隆超市，購物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。 （四）周邊住宅類樓盤分析大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 21通過對本地塊周邊典型樓盤進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點是：價格上揚迅速，銷售周期較短。2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了 20%。具體情況如下：2022 年以前，本區(qū)域開盤項目有怡然家園、城南嘉園（一期） 、晨新園、康緣居等 10 多個樓盤，主要價位集中在 4500 元以下。2022 年隨著北京市城市開發(fā)的重點開始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房價整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。當(dāng)時開盤的遠(yuǎn)洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2 期）等樓盤售價集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之間，其中地鐵四號線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元/平米的售價。2022 年，隨著北京市房價的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。2022 年年初開盤的遠(yuǎn)洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達(dá)到了 8000 元/平米的左右。其中星河城 3 期的售價更是突破了 9000 元/平米。遠(yuǎn)洋自然、西馬金潤家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵 4 號線、規(guī)劃中的地鐵 11 號線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實施，帶動了整個區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強(qiáng)大的支持，使本區(qū)域房價的上升形成較大空間。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 22另外一方面，本項目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，成為本項目主要的亮點之一。（五）商業(yè)類樓盤分析2022 年的市場需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴(kuò)張，2022 年第四季度空置率同比下降 個百分點。2022 年全年預(yù)計將超過 100 萬平米。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時一些原本 2022 年 10 月份完工的項目將會延遲到次年 3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。2022 年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。 ”由于一些寫字樓項目延遲了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入 WTO 后的金融改革帶動，銀行金融業(yè)成為 2022 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 相對開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場來講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對本樓盤需求群體。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 23（六）風(fēng)險分析成本風(fēng)險：由于土地成本已超過項目綜合成本的 40%以上，所以本項目必須嚴(yán)格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價相關(guān)聯(lián)、銷售費用又與市場實現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項目成敗的重要因素。價格風(fēng)險：本項目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房及多個中檔項目，還有近十萬平方米的商業(yè)面積，所以各個方面的競爭都非常激烈，價格競爭首當(dāng)其沖，雖然產(chǎn)品差異使價格高低可以有所不同，但房價始終還是購房人最注重的事情。目前市場最大的風(fēng)險依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲的研究結(jié)果看，全球 18 個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使 GDP 出現(xiàn)一定的波動，實際房價受到的影響有限；而且政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴(yán)重影響到實際產(chǎn)出或者金融安全。因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢上看，政策調(diào)控風(fēng)險對本項目影響不大。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招國發(fā)工程項目管理有限公司 24第四章 場址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項目位于北京市豐臺區(qū)大紅門西路 26 號。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。二、場址現(xiàn)狀項目用地紅線內(nèi)已完成“三通一平” ，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖） ，南側(cè)紅線上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹木，約 250 棵，多數(shù)胸徑在 30 公分以下。三、場址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。地勢略低于市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)地形平坦，由北向南傾斜，地面標(biāo)高 29～33m，地形坡降小于 1/1000，屬沖積平原的地貌類型。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級階地上。2．氣候條件本項目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為℃，℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為 ℃。北京地區(qū)為季風(fēng)區(qū)，冬季以北和西北風(fēng)為主，春、夏季主導(dǎo)風(fēng)向為南風(fēng)。年最大風(fēng)速約 22 米/秒，七月份最大風(fēng)速約 14 米/秒，一月份最大風(fēng)速約 14 米/秒。年降水量 550～660 毫米，降水量季節(jié)性變化大，年降水量 80%以上集中在七、八月份。年日照時間約 2700 小時，年總輻射約 5350 兆焦耳/平。雨季施工時，對建設(shè)項目的基坑開挖、支護(hù)和施工降水等產(chǎn)生不利影響。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告中招