【正文】 消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、應(yīng)急廣播設(shè)備、中央電腦、CRT 顯示器、打印機(jī)、電梯運(yùn)行監(jiān)控盤及消防專用電話總機(jī)、UPS 電源設(shè)備等。原則上利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。（4）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程為控制中心報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)小區(qū)的火災(zāi)信號(hào)和消防設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和控制。商業(yè)部分按 2 點(diǎn)/50m2 布置信息點(diǎn)，辦公部分按 2 點(diǎn)/10m2布置信息點(diǎn)。2．安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)由視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、視屏監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫(kù)（場(chǎng)）管理系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)等組成。這些等均帶蓄電池，應(yīng)急時(shí)間≥600min。其他負(fù)荷則采用干線式的配電方案。本項(xiàng)目供電工程由市政高壓電網(wǎng)引來(lái)兩路 10kV 高壓電源，10kV 變配電所設(shè)在地下設(shè)備機(jī)房。排風(fēng)道采用具有防回流功能風(fēng)道，加防火閥。住宅及商業(yè)共用一處動(dòng)力換熱站，設(shè)于商業(yè)地下二層，面積約 800 m2。室外計(jì)算參數(shù)：(1)夏季：空調(diào)計(jì)算干球溫度： 176。（1）消火栓系統(tǒng)本項(xiàng)目建筑群屬于二類民用建筑，耐火等級(jí)不低于二級(jí)，室外消火栓用水量一次滅火用水量為 20 升/秒。管路設(shè)置同給水系統(tǒng)。商業(yè)地下二層設(shè)集中給水加壓泵房以及消防泵房，供住宅及商業(yè)使用。商業(yè)金融樓內(nèi)部均采用涂料墻面，大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面。3．結(jié)構(gòu)選型⑴住宅樓標(biāo)準(zhǔn)層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，北側(cè)住宅首、二層底商采用框架結(jié)構(gòu)。商業(yè)地下一層為商業(yè)，通過多部自動(dòng)扶梯和樓梯與地下商業(yè)相連通。建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注總建筑面積 平方米 210117 　地上建筑面積 平方米 154400 　 住宅用房地上建筑面積 平方米 102500 含底商建筑面積 6640 平方米 商業(yè)用房地上建筑面積 平方米 49500 　 托兒所地上建筑面積 平方米 2400 3 層， 米地下建筑面積 平方米 55717 　 住宅用房地下建筑面積 平方米 27574 　 商業(yè)用房地下建筑面積 平方米 28143 　容積率 　 　 　 住宅用地容積率 　 　 商業(yè)用房容積率 　 3 　 托兒所容積率 　 　綠化率 % 　住宅戶數(shù) 戶 1115 　道路 平方米 7459機(jī)動(dòng)車停車泊位數(shù) 位 1593 　 住宅用房 位 1115 其中地上停車位 446 位,地下停車位 669位 商業(yè)用房 位 478 其中地上停車位 153 位,地下停車位 325位層數(shù) 　 　 　 住宅用房層數(shù) 層 1318 　43～ 米； 商業(yè)用房層數(shù) 層 514 　5～14 層，～60 米。（二）綠化、道路與景觀設(shè)計(jì)綠化設(shè)計(jì)注重環(huán)境，采用綠地上擺建筑的手法。根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》 ，該項(xiàng)目建筑主體北側(cè)退用地紅線10 米，東側(cè)退用地紅線 10 米，按規(guī)劃要求，在代征綠地及托幼用地西側(cè)設(shè)一條 12 米寬的規(guī)劃路，以便與南側(cè)規(guī)劃路連通。四、規(guī)劃用地范圍及指標(biāo)本項(xiàng)目東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。15． 《北京市新建設(shè)改建居住公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》 。7．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 5004595。3．充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的便利性。小紅門污水處理廠處理能力為60 萬(wàn)噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠 滿足本項(xiàng)目新增污水排放量要求。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 25（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為 8 度。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級(jí)階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級(jí)階地上。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房及多個(gè)中檔項(xiàng)目，還有近十萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，所以各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)首當(dāng)其沖，雖然產(chǎn)品差異使價(jià)格高低可以有所不同，但房?jī)r(jià)始終還是購(gòu)房人最注重的事情。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。其中星河城 3 期的售價(jià)更是突破了 9000 元/平米。（三）生活配套設(shè)施情況項(xiàng)目周邊 1 公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項(xiàng)目隔馬家堡東路東側(cè)為萬(wàn)客隆超市，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開發(fā)重點(diǎn)南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價(jià)值流動(dòng)提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢(mèng)想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) “大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項(xiàng)目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點(diǎn)和周邊的土地資源、提高社會(huì)服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無(wú)縫連接及業(yè)態(tài)的升級(jí)、創(chuàng)新嘗試。第五，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。不僅如此，許多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。三是人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素。盈利景氣指數(shù)達(dá)到 ，比上年四季度提升 點(diǎn)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。商品房空置面積 萬(wàn)平方米，比 2022 年末減少 萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置 萬(wàn)平方米，減少 萬(wàn)平方米。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，除了確保現(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。一季度，房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。完成商品住宅投資 2462 億元，增長(zhǎng) %。居住環(huán)境也是購(gòu)房者考慮的重要因素。另一方面，中國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，特別是在北京，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)土地的需求量也越來(lái)越大，所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。項(xiàng)目南側(cè)和石榴莊路北側(cè)多為原有六層以下的居民樓；東側(cè)隔馬家堡東路是萬(wàn)客隆超市和蘇寧電器商店；在項(xiàng)目所在地周邊還有遠(yuǎn)洋自然、西馬金潤(rùn)家園、星河城等 2022 年以后開發(fā)的多個(gè)住宅小區(qū)。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。（三）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹楊兆林，男，1970 年 11 月；漢族，中共黨員；1992 年 7 月畢業(yè)于河北省煤炭建筑工程學(xué)院建筑學(xué)專業(yè)（大學(xué)本科） 。（五）項(xiàng)目進(jìn)度本項(xiàng)目擬于 2022 年 08 月開始進(jìn)行項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、勘探設(shè)計(jì)和工程招標(biāo)等工作，擬于 2022 年 12 月開始正式進(jìn)行工程建設(shè)，于 2022 年 10 月之前完成全部的工程建設(shè)，共 26 個(gè)月。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。商業(yè)金融樓總建筑面積為 77643 平方米,地上 514 層，建筑面積為 49500平方米；地下 3 層，其中地下一層為 6000 平方米的商場(chǎng)、地下二、三層主要布置有汽車庫(kù)、自行車庫(kù)和設(shè)備用房等，建筑面積為 28143 平方米；地上、地下停車位共計(jì) 478 位。北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)過北京市工商局行政管理局注冊(cè)，于2022 年 05 月成立的綜合性開發(fā)企業(yè)。三、報(bào)告的主要內(nèi)容本報(bào)告研究的主要內(nèi)容有：項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、市場(chǎng)需求分析、商業(yè)金融樓和住宅樓建設(shè)方案，投資估 算、財(cái)務(wù)分析及資金籌措等。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司通過招投標(biāo)中標(biāo)，獲得本項(xiàng)目的獨(dú)立投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟(jì)建設(shè)相互協(xié)調(diào)。而在購(gòu)置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房?jī)r(jià)等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。2022 年 3 月份， “國(guó)房景氣指數(shù)”為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)（一）土地供應(yīng)計(jì)劃2022 年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 122022 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比 05 年下降 %；其中商品住宅 萬(wàn)平方米，下降 %。2022 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個(gè)：一是拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求。由于行政級(jí)別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 17比較高，住房消費(fèi)力也比較強(qiáng)。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國(guó)家形象、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等原因，他們?cè)诿娣e、檔次方面的要求也是比較高的。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購(gòu)房，偶爾一住。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價(jià)值。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 20四、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購(gòu)房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。（二）土地供應(yīng)在北京未來(lái)幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。當(dāng)時(shí)開盤的遠(yuǎn)洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2 期）等樓盤售價(jià)集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之間，其中地鐵四號(hào)線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計(jì)、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元/平米的售價(jià)。（五）商業(yè)類樓盤分析2022 年的市場(chǎng)需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴(kuò)張，2022 年第四季度空置率同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 相對(duì)開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場(chǎng)來(lái)講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對(duì)本樓盤需求群體。二、場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目用地紅線內(nèi)已完成“三通一平” ，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖） ，南側(cè)紅線上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹木，約 250 棵，多數(shù)胸徑在 30 公分以下。年降水量 550～660 毫米，降水量季節(jié)性變化大，年降水量 80%以上集中在七、八月份。（五）市政設(shè)施條件1．供水項(xiàng)目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600 管線及石榴莊路 DN300 管線作為場(chǎng)址所在區(qū)域的供水水源，服務(wù)壓力為；根據(jù)相關(guān)文件，本項(xiàng)目規(guī)劃日用水量 300 噸/日。6．通訊和電信北京市的信息服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)和有線電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動(dòng)通信、數(shù)字電視已普及，可滿足本項(xiàng)目通訊和電信需求。4．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5005295。12．行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ 10098。 3．結(jié)合規(guī)劃用地的特點(diǎn)，采用開放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有“品牌效應(yīng)”的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣點(diǎn)，為住戶以及周邊地區(qū)營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂環(huán)境氛圍。高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車場(chǎng)連接，方便住戶到達(dá)停車場(chǎng)，盡可能減少車流和人流的交叉。商業(yè)人流主要出入口設(shè)于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上 1～5 層為商業(yè)，8～14 層可作為酒店式公寓、商務(wù)中心或辦公室，其入口設(shè)于南側(cè)，與商業(yè)人流分開；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車及設(shè)備用房。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級(jí)路網(wǎng)：第一級(jí)為小區(qū)級(jí)道路，路面寬為 7 米，雙幅路面，第二級(jí)為小區(qū)次干道，路面寬為 4 米，第三級(jí)為宅間小路，分別進(jìn)入各住宅，路面寬為 2 米。住宅共計(jì) 1115 戶，戶型配比詳見下表：XS S M戶型XS1 XS2 S1 S2 M1 M2 M3 M4 L XL套內(nèi)使用面積 套內(nèi)建筑面積（不包括公共區(qū)域建筑面積） 套型建筑面積（包括公共區(qū)域建筑面積） 55 60 110 60 50 0 420 38 210 112戶型數(shù)量115 170 508 210 112% % % % % % % % % %戶型配比% % % % %需求戶型配比 % % % % %大小戶型配比 % %總戶數(shù) 1115總百分比 %商業(yè)樓主要功能為大型集中商業(yè)及辦公。面向內(nèi)庭院的層層迭落可有效地減弱建筑體量對(duì)內(nèi)院的壓迫感。4．抗震設(shè)計(jì)本工程抗震設(shè)防烈度為 8 度，抗震設(shè)防類別為丙類。/日，其余 500 m179。初步測(cè)算中水可回收水量為 349m179。污廢水采用污廢分流式排水系統(tǒng)，地上部分廢水收集進(jìn)入中水處理站作為中水水源，其他污廢水出戶后經(jīng)化糞池處理后接入市政排水。消防水箱：與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水箱，18 立方米。小時(shí)～60 m 3/人平時(shí)低速運(yùn)行，火災(zāi)時(shí)高速排煙運(yùn)行。本工程用電負(fù)荷按其性質(zhì)可分為：一級(jí)負(fù)荷：消防系統(tǒng)（包括消防值班室內(nèi)消防控制設(shè)備、消防電梯、防火卷簾門、防排煙風(fēng)機(jī)） ；安防控制系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊系統(tǒng)；通信設(shè)備；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房；應(yīng)急及疏散照明；重要設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)照明、障礙標(biāo)志燈等。變壓器規(guī)格如下：商業(yè)金融設(shè)二臺(tái) 2022KVA，二臺(tái) 1250KVA住宅底商設(shè)二臺(tái)