【正文】 于浦西，無論是設施配備或是管理水平。因此，浦東房價38水平高于浦西平均。今后幾年，全市進入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競爭將加劇。另一方面，未來整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。二、競爭項目分析競爭對手比較金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店形象特色 上海標志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群獨特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。品牌美譽度高世界頂級豪華酒店之一。設施配備 設施配備完善、齊全。設施配備完善、齊全。設施配備完善，齊全。管理機構 美國凱悅集團 香港香格里拉集團美國麗嘉集團服務理念 為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產品。“顧客的世外桃園” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”?！包S金準則”（“Golden Standards”）；“三步式服務”。特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房/套房，為客人提供私人化的貼心服務。香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務?？头繑?555 612 564出租客房年平均房價 （2022年）USD USD 出租率（2022 71% % %39年）營業(yè)收入 (2022 年) 億元人民幣 億元人民幣 億元人民幣上述所列三家酒店為目前上海頂級酒店成功案例之代表，其2022 年的營位收入在上海市所有酒店中位列前三位。從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團管理。他們之所以能有如此好的經營業(yè)績，不僅在于其先進硬件設施的配備及高水準的服務，更在于其各自獨特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。因此，作為一家 頂級五星級，必 須有先 進的軟硬件設施，同時還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務。三、酒店部分 SWOT 分析優(yōu)勢? 緊鄰陸家嘴中央商務區(qū),，是陸家嘴商務區(qū)之延伸，可借助現(xiàn)已成型的商務積聚效應。同時，該地塊為綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補短，發(fā)揮互動效應。劣勢? 較之與浦東目前其他五星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位置較為獨立，積聚性較差，難以引起注意。機會? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進一步完善兩岸的基礎設施建設，未來交通更便捷，這必將帶動兩岸商務、旅游的全面發(fā)展，從而促進客源的增長。威脅? 浦東現(xiàn)有五星級酒店是該項目的強大競爭對手，其中以金茂和香格里拉的競爭優(yōu)勢最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來浦東香格里拉二期40? 會展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，對作為未來上海會展中心的浦東而言，必將吸引更多商務客源的入住。和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無疑將成為上海酒店業(yè)的航母。四、酒店部分定位客戶定位根據上海目前五星級酒店客源特征以及未來浦東作為上海商務及會展中心的區(qū)位優(yōu)勢，該酒店的目標客戶應仍以商務客源為主。產品定位基于現(xiàn)有五星級酒店的市場狀況和未來發(fā)展趨勢以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項目的定位是：豪華五星級酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨有的特性。浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢：該項目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢來區(qū)別于浦西的五星級酒店。地塊可利用空間較大之優(yōu)勢：就浦東陸家嘴中央商務區(qū)內三家直接競爭對手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。因此，建議該項目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。綜合開發(fā)之效應：建議利用地塊內的其他物業(yè)的聯(lián)動效應，來提高該酒店的競爭力，如把酒店、商場和服務式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。41項目房價及入住率定位一家酒店的價格首先取決于該酒店本身的品質、品牌美譽度、服務水準以及酒店所處的地理位置。以本項目而言，若假設該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于我們對于其酒店之品質、服務水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達到目前浦東的平均水平：130 USD/間/天。就未來而言，本項目酒店之價格還取決于當時之市場整體狀況。如前所述，就目前而言，浦東五星級酒店的平均房價比浦西的平均房價要高出近 30%。隨著浦東陸家嘴商務中心的日 趨成熟以及會展旅游業(yè)的進一步蓬勃發(fā)展，這一價格差在未來將得以保持。根據五星級酒店的經營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達到一個正常入住水平：65% ～ 75%?；诒Ｊ氐脑瓌t，本項目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達到 70%的正常水平。經營模式建議由于高檔酒店的投資耗費龐大，許多企業(yè)無法獨立承擔，而旅游市場的國際化又使得有財力的業(yè)主不見得有能力經營，因此，出現(xiàn)了所有權和經營權分離的現(xiàn)象。從上海目前高檔酒店的經營來看,國內管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠遠落后于國際知名的管理集團。這在很大程度上導致了國內管理集團管理的酒店的42平均房價要低于國際集團下屬酒店 30%以上。因此，針對本項目之豪華五星級酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進其下屬的頂級品牌。上海五星級酒店的合作經營方式主要有：委托經營方式（如瑞吉紅塔）：這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般在 10 年以上。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對其自身較為有利的條件，而在經營期間，業(yè)主對自己所擁有的資產無百分之百的自主權。合資經營方式 （如四季酒店）：此方式與委托經營的不同之處僅在于國際管理集團以入股的形式構成合作關系，使其與集團業(yè)績直接相關。出讓土地使用權 （如花園飯店）：中方出 讓土地使用權，由一家外資集團全權投資管理，在土地使用期到期之時，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經營之風險。43第四部分 規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，進行初步設計方案的建筑排列。2. 容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例。3. 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路。4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危 險源、 “風水” 因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。5. 市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。6. 周邊配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。附表：項目技術指標44二、規(guī)劃設計的初步概念1. 設計概念：表現(xiàn)項目預期的產品類別及特征。2. 技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設想、對產品差異性的考慮。45第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃一、 工程開發(fā)計劃分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時間。根據市場分析確定各期開發(fā)內容如下：住宅一期一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期二期住宅二期商業(yè)二期酒店三期辦公三期二、 工程開發(fā)計劃節(jié)點開竣工時間及工期計劃、各期開工面積，時間節(jié)點如下：項目開發(fā)計劃節(jié)點表目標計劃時間序號 開發(fā)計劃節(jié)點名稱一期 二期 三期 ……　 建筑面積指標 　 　 　 　　 可售/可租面積指 標 　 　 　 　1 規(guī)劃方案設計 　 　 　 　2 取得《建設用地規(guī)劃許可證》 　 　 　 　3 取得土地使用權證 　 　 　 　4 施工圖報建/《建設工程規(guī) 劃許可證》 　 　 　 　5 獲得《施工許可證》 　 　 　 　6 開工 　 　 　 　7 取得《預售許可證》 　 　 　 　8 主體封頂 　 　 　 　469 銷售開盤時間 　 　 　 　10 招租開始時間 　 　 　 　10 竣工驗收（入?。r間 　 　 　 　三、項目租售收入測算租售價格計劃：2022 年以前的價格為報告正文中預測的價格，建設期按季度預測。 此后 20222022 年按 3%的年度通貨膨脹率調整各物業(yè)價格和租金，2022 年以后，假定價格不在變動。由于商業(yè)的租期較長，我們假設商業(yè)的租金保持不變。住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調整價格。價格與租金詳細如下：項目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期（元/平方米）商業(yè)一期（元/平方米/天）辦公一期（元/平方米/天）辦公二期（元/平方米/天）住宅二期（元/平方米）商業(yè)二期（元/平方米/天）酒店（元/平方米/間）辦公三期（元/平方米/天）租售面積計劃：銷售期 面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期住宅二期商業(yè)二期酒店47辦公三期租售收入測算表序號 項目 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 …… 合計1 商業(yè)銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售價格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　2 辦公銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售價格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　3 商業(yè)租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　4 辦公租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　5 酒店收入合 計(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店房價 (元/間/天) 　 　 　 　 　 　 　 入住率(%) 　 　 　 　 　 　 　 酒店客房收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店餐飲 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店其他收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　6 車位銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位價格(萬元/個) 　 　 　 　 　 　 　 可售車位個數 　 　 　 　 　 　 　7 車位租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位租金 (元/個/月) 　 　 　 　 　 　 　 可租車位個數 (個) 　 　 　 　 　 　 　 車位出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　8 總收入合計 　 　 　 　 　 　 　四、資金回款計劃各期銷售回款計劃。48第六部分 項目投資估算和資金籌措計劃一、投資估算 本項目總投資________萬元，如下表所示：投資估算表項目投資估算明細 表建筑面積單方成本可售面積單方成本投資總金額備注　元/平方米元/平方米萬元 　一 土地成本 　 　 　 　1 土地出讓金 　 　 　 　2 土地補償費 　 　 　 　3 契稅 　 　 　 按地價%計4 土地使用稅 　 　 　 　5 其他 　 　 　 　　 土地成本小計 　 　 　 　二 建安成本 　 　 　 　(一) 前期費用 　 　 　 　1 勘探設計費 　 　 　 按總建面單價元 /平米計算2 臨水臨電 　 　 　 按萬元估算3 其他 　 　 　 　　 前期費用小計 　 　 　 　(二) 建安及裝修工程費 　 　 　 　1 土建安裝工程費 　 　 　 含電梯、消防　 住宅 　 　 　按土建元/平米, 電梯、消防、人防 設備等*元/平米，不含裝修　 商業(yè) 　 　 　 按單價元/平米計　 酒店 　 　 　 按土建+裝修元/ 平米計　 寫字樓 　 　 　 按土建安裝元/平米 計49　 會所 　 　 　 按單價元/平米計　 幼兒園 　 　 　 按單價元/平米計　 其他公建配套 　 　 　 按單價元/平米計　 地下室 　 　 　 按單價元/平米計2 工程監(jiān)理費 　 　 　 按土建費用的%計 算3 質檢監(jiān)測費 　 　 　 按土建費用的%計 算4 室內裝修 　 　 　 按單價元/平米計5 樣板房裝修 　 　 　 按萬元估算6 其他 　 　 　 　　 土建安裝工程費小計 　 　 　 　(三) 紅線內配套費 　 　 　 　1 供水供電 　 　 　 按總建面單價元 /平米計2 道路排污 　 　 　 按總建面單價元 /平米計3 園林綠化 　 　 　 按單