【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于連云港市新浦區(qū)蒼梧路，屬于老城區(qū)住宅居住區(qū)與新區(qū)高檔住宅居住區(qū)連接地帶，既能享受市中心完善的生活配套資源，又具有新區(qū)良好景觀資源優(yōu)勢。而連云港將對項(xiàng)目所在的東區(qū)板塊進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，建成后的東區(qū)板塊將建成集商貿(mào)、居住、行政辦公為一體的綜合性居住區(qū)，項(xiàng)目建成后將吸引更多的商務(wù)、居住需求。房地產(chǎn)整體市場可行性：連云港房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出剛性需求較強(qiáng)的趨勢；受地理環(huán)境的影響，剛性需求依舊旺盛；市場整體價格上漲明顯，年均增速12%；由于結(jié)構(gòu)分化較為明顯，房地產(chǎn)規(guī)模和價格仍有較大的上漲空間。高端物業(yè)市場可行性：連云港高端住宅市場同樣呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，城市內(nèi)部的高端住宅需求較為強(qiáng)勁，價格持續(xù)上漲。

　　

【正文】 三季度,，%,，增幅比規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高929%；%。工業(yè)用電平穩(wěn)增長。,%。 增幅同比高4個百分點(diǎn)，環(huán)比降低1個百分點(diǎn)；，列全省第8位。前三季度。連云港港口累計完成吞吐量6811萬噸，％，；完成集裝箱運(yùn)量187萬標(biāo)箱，%。前三季度，連云港全市投資保持高位增長，%；，保持了平穩(wěn)較快增長的良好發(fā)展態(tài)勢。其中，%，；，%。，%。市縣投資均快速增長。，%；，%。項(xiàng)目尤其是大項(xiàng)目增多。截止到前三季度，全市在建億元以上項(xiàng)目達(dá)到181個，其中贛榆縣23個，東?？h19個，灌云縣37個，灌南縣34個，市直屬18個，開發(fā)區(qū)27個，連云區(qū)7個，新浦區(qū)9個，海州區(qū)7個。目前全市共有1097個500萬元以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，其中贛榆縣220個，東?？h271個，灌云縣149個，灌南縣197個，新浦區(qū)49個，海州區(qū)52個，連云區(qū)53個，開發(fā)區(qū)83個，市直23個。今年以來，連云港全市消費(fèi)品市場供給充足，社會消費(fèi)心理穩(wěn)定，呈現(xiàn)快速增長的良好態(tài)勢。前三季度，%；，，居十三市第5位，居蘇北第3位。零售業(yè)增勢強(qiáng)勁。全市零售業(yè)近年發(fā)展迅猛，零售企業(yè)的數(shù)量迅速增長，規(guī)模日趨壯大，對方便城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，繁榮消費(fèi)品市場，改變城鄉(xiāng)面貌起到了非常重要的作用。零售業(yè)目前所占市場份額較大，繼續(xù)保持著市場主導(dǎo)地位。，%，%。住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)大幅度上揚(yáng)。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，居民家庭在外飲食就餐日趨頻繁，旅游市場的發(fā)展以及社會交往和商務(wù)活動的增多，也為餐飲行業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)勁的活力，餐飲行業(yè)繼續(xù)成為消費(fèi)市場持續(xù)的亮點(diǎn)。，%。物價上漲促進(jìn)零售額攀升。今年以來，市場物價在去年持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上，又有所提高，尤其是食品類商品價格的上漲較快，促使居民的消費(fèi)增多。剔除物價影響，社會消費(fèi)品零售額增長18%。收入：今年以來城市居民收入呈現(xiàn)快速增長，前三季度，連云港城市居民家庭人均可支配收入10015元，%；，；，居十三市第9位，居蘇北第4位。在家庭總收入中，人均工資性收入7120元，%，%，是拉動居民家庭收入主要動力；人均經(jīng)營性凈收入為381元，%，%；人均財產(chǎn)性收入121元，%，%；轉(zhuǎn)移性收入人均為3307元，%，%。支出：前三季度，連云港市城市居民家庭人均消費(fèi)性支出6880元，%，增幅居十三市第九位。消費(fèi)支出中增長最快的是交通和通訊，%，衣著、食品、居住、教育文化娛樂服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、%、%、%、%、%、%、其他商品和服務(wù)與去年相比有所下降。連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，稅源充足，財政收入高速增長。，%。，%，，居十三市第1位。，%；。重點(diǎn)稅收高位增長。增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅保持快速增長，分別增長44%、%%成為一般預(yù)算收入增收的主要來源，這主要得益于重點(diǎn)稅源企業(yè)效益的不斷提升。收入質(zhì)量進(jìn)一步提高。，%。收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，%，列蘇北第1位。市縣區(qū)增長不平衡。四縣和市區(qū)一般預(yù)算收入增長勢頭有落差，%；%，%，%。前三季度連云港市信貸形勢穩(wěn)中趨好。截止三季度，%；，列十三市第1位。其中，%，增幅比上年同期高5個百分點(diǎn)。貸款增速略有回升。，%；增幅比上年同期低6個百分點(diǎn)，高出全省4個百分點(diǎn)，列十三市第2位。主要觀點(diǎn):連云港市雖屬江蘇省經(jīng)濟(jì)最不發(fā)達(dá)地區(qū)之一，但近年來連云港市GDP以及固定資產(chǎn)投資均保持快速增長，標(biāo)志著連云港市進(jìn)入一個快速發(fā)展的階段。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義：宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)各因素對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有直接影響。我們將城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)市場要素進(jìn)行了分類，建立了宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對于房地產(chǎn)市場不同要素產(chǎn)生的直接影響?；诖?，我們分析宏觀經(jīng)濟(jì)時會結(jié)合房地產(chǎn)市場要素的發(fā)展特征，分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對于城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響程度。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系模型、GDP發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從2004年到2008年，連云港市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）保持兩位數(shù)增長幅度，增長速度較快。截止至2008年8月，%。截止至2008年8月份，連云港市一、二、%、%、%，二、三產(chǎn)業(yè)占比的逐步提高，符合連云港以港興城、大力發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方針。、居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2004年至2008年，連云港市居民可支配收入呈大幅上升趨勢，每年保持兩位數(shù)增長幅度。2008年受物價上漲影響，1—8月份居民可支配收入為10674元，%，增幅較去年有所下降。、固定資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年1—，根據(jù)月度平均值計算，%，增幅率低于2005年至2007年增長水平。其中，2008年1—，%，%。、社會消費(fèi)品零售總額分析自2004年以來，連云港市社會消費(fèi)品零售總額每年均以兩位數(shù)比率快速增長。2008年1—，預(yù)計全年消費(fèi)品零售總額為300億元以上，%，將達(dá)到2004年以來最高點(diǎn)。隨著全市GDP和居民可支配收入不斷增長，消費(fèi)品零售總額也將隨之快速提高。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、房地產(chǎn)投資總額分析2008年1—8月。按月平均值預(yù)算，較去年有大幅增長，%。從2004年至今，連云港市房地產(chǎn)投資總額每年均以兩位數(shù)百分點(diǎn)的漲幅增長，同比增長。由此可見，城市經(jīng)濟(jì)水平快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之有較大發(fā)展空間。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、房地產(chǎn)施工面積分析2008年1—8月，按月度平均值預(yù)測，%，達(dá)到近年以來連云港全市房地產(chǎn)施工面積之首。近年連云港房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，開發(fā)商紛紛加快土地開發(fā)速度，帶動全市房地產(chǎn)施工面積大幅增長。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺。這主要是因?yàn)椋海?）%，2010年的目標(biāo)為55%，每年增長將近2個百分點(diǎn)，將對連云港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大的需求空間。（2）土地市場化進(jìn)程加快，市場透明度增強(qiáng)，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）隨著城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強(qiáng)，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。在看到連云港市房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也清楚的看到其存在的風(fēng)險因素，包括：世界及國內(nèi)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀；連云港市二手房市場發(fā)展與一手房市場不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢，效益降低的風(fēng)險加大；連云港市居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續(xù)上漲。因此在介入連云港房地產(chǎn)業(yè)時，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問題。在市場經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛好的產(chǎn)品。同時，在具體建筑類別的選擇上，應(yīng)考慮到連云港市土地價格的上漲對資金供應(yīng)的要求和利潤空間的壓縮。[小結(jié)]n 作為中國沿海開放城市之一的連云港，從04年至08年全市經(jīng)濟(jì)保持較大增長幅度。GDP的快速增長，拉動居民人均收入、固定資產(chǎn)投資總額和社會消費(fèi)品零售總額均有不同幅度增長。今年以來，從蘇北五市納入長三角發(fā)展規(guī)劃到江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃加緊編制，標(biāo)志著連云港的發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。國家已經(jīng)明確提出，要將連云港打造成東部沿海新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并將出臺一系列政策給予扶持。隨著深水大港、交通市政設(shè)施的不斷建設(shè)和招商引資力度加大，連云港市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較好。n 從整體當(dāng)前發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨(dú)厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經(jīng)濟(jì)落后于大多數(shù)沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較快，城市提升空間較大，已出現(xiàn)開始步入快速發(fā)展通道的跡象。 n 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳庠福夷軐?dǎo)入外來購房群體，這個有助于房地產(chǎn)客戶需求范圍的放大。產(chǎn)業(yè)的升級、利用外資額度不斷放大，居民生活水平不斷提高，對于房地產(chǎn)市場價格提升具有一定的促進(jìn)作用，一方面導(dǎo)入的群體購買力較強(qiáng)，另一方面則是提高了本地購房者的價格承受能力。第三部分 連云港市整體市場分析 一、土地市場、市場概述2008年，總宗數(shù)為100宗。，成交占比69%，總宗數(shù)為69宗，土地成交總金額為209679萬元。隨著城市的快速發(fā)展，對土地需求量逐年增大，連云港市近年以來土地供應(yīng)量、成交量也逐年遞增，土地供應(yīng)從住宅土地供應(yīng)向工業(yè)土地供應(yīng)轉(zhuǎn)變。表311 08年連云港市土地出讓情況2008年總面積（萬平方米）成交總金額（萬元）宗數(shù)（宗）掛牌——100成交20967969數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、供應(yīng)分析圖311 03—08年連云港土地供應(yīng)情況對比數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2008年，連云港市掛牌土地共100宗。從掛牌土地區(qū)域分布分析，開發(fā)區(qū)共有66宗土地供應(yīng)，為主要土地供應(yīng)區(qū)域。新浦區(qū)、連云區(qū)土地供應(yīng)較為平均，為13宗和14宗。海州區(qū)在年底土地供應(yīng)中數(shù)量較少，為7宗。開發(fā)區(qū)近年是連云港市開發(fā)重點(diǎn)，土地供應(yīng)較為集中。海州區(qū)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢影響，并且該區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，土地供應(yīng)較少。圖312：08年連云港各區(qū)域土地供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，共37宗土地，占比為30%；，共45宗土地，占比為37%；，共30宗土地，占比為25%；，共10宗土地，占比僅有8%。從供應(yīng)土地用途分析，供應(yīng)土地以工業(yè)用地為主，住宅和商業(yè)用地為輔，辦公用地供應(yīng)較少。圖313 08年連云港供應(yīng)土地用途對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、成交分析2008年，連云港市招拍掛土地中共成交69宗，成交總金額為209679萬元。圖315：08年連云港土地成交對比表數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按成交土地分布區(qū)域分析，69宗成交土地中，開發(fā)區(qū)共有48宗，占比70%，為土地成交主要區(qū)域。其次是新浦區(qū)8宗成交土地，；海州區(qū)7宗成交土地，；連云區(qū)6宗成交土地。圖316：08年連云港各區(qū)土地成交成交對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按成交土地用途分析，工業(yè)用地成交32宗，成交結(jié)構(gòu)占比58%，為主要成交土地。住宅用地成交25宗，；商業(yè)用地成交17宗，；辦公用地成交4宗。連云港市商業(yè)、辦公項(xiàng)目發(fā)展較晚，目前兩類土地供應(yīng)量與成交量較低。連云港市成交土地以住宅和工業(yè)用地為主。圖317：08年連云港土地成交用途表數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：供應(yīng)土地中有多種兼容性用途土地數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：供應(yīng)土地中有多種兼容性用途土地圖319：0308年連云港成交土地樓板價對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從2004年以來新浦區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，截止08年12月新浦區(qū)僅成交8宗土地，可看出該區(qū)土地稀缺，區(qū)域土地大部分已經(jīng)開發(fā)清盤，導(dǎo)致該區(qū)域土地較為搶手。圖3110：0408年新浦土地成交對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從歷年成交土地來看，新浦區(qū)07年有大批的土地成交主要分布在宋跳片區(qū)和西區(qū)，而新浦東區(qū)主要是從04年開始成交，金秋情緣等項(xiàng)目已經(jīng)清盤入住，由于毗鄰市政府，區(qū)域發(fā)展情景較好。二、住宅市場、市場總體特征2008年，，成交均價為3665元/平方米。按月度平均值預(yù)測，2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)面積將較2007年有小幅下降，%；在成交方面，%。圖321 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)面積對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅供求分析2008年。按月度平均值預(yù)測，,與2007年完全持平。從2004年至今，連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供求比呈逐年上升態(tài)勢。 圖322 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供求關(guān)系對比供求比=1：當(dāng)期合同成交面積/當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按2008年的月度供求比分析，2008年月度供求走勢呈現(xiàn)波浪式變動趨勢，且變動幅度較大。除4月、5月和10月供求比略小于1外，其余月度供求比均大于1。圖323 2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供求關(guān)系對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅供應(yīng)分析2008年，同比下降9%。雖然2008年市場供應(yīng)量有所下降，但是從2004年至今房地產(chǎn)市場供應(yīng)量可以看出，本年度市場供應(yīng)量仍然高居第二位。連云港房地產(chǎn)市場近年呈快速發(fā)展趨勢，市場供應(yīng)量逐年大幅增長。自2003年以來，每年均以大于兩位數(shù)的幅度增長。圖32 5 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年，月度市場供應(yīng)量變化波動明顯。從歷月房地產(chǎn)供應(yīng)量走勢來看，自3月開始市場供應(yīng)量較少，到7月時達(dá)到全年供應(yīng)頂峰，之后市場供應(yīng)量波動更為明顯。 圖32 6 2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅成交分析2008年，%。從2004年至今房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)可以看出，2006和2007年是市場成交活躍階段。圖32 9 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅成交量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年，各月度成交市場較為慘淡，只有312月成交突破10萬平方米，其余各月均不足10萬平方米。圖3210 2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅成交量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策