【導(dǎo)讀】項目坐落在臨海市雙林路與臨海大道西南角，本地塊北側(cè)臨海大道，為約100余米寬的城市林蔭干道，東側(cè)綠化為28米寬城市支路。區(qū)塊外部交通條件及內(nèi)部“五通一平”條件基本成熟。20xx年9月經(jīng)拍賣購置。項目規(guī)劃物業(yè)類型有高層、低密度住宅等形態(tài)。地塊東面對市政綠化洛河公?！霸扑角f”小區(qū)及臨海市商業(yè)街相臨，是未來市區(qū)中心地段。項目周邊臨湖面山，自然景觀資源優(yōu)良；通便利，商服配套獲取便利；地塊規(guī)模在臨海較大，綜合優(yōu)勢明顯，便于公司運作項目產(chǎn)品。項目總體規(guī)劃要求?！昂皣H”項目由臺州新都置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)，該公司將致力于打造當(dāng)?shù)馗邫n品質(zhì)樓盤?！昂皣H”項目規(guī)劃總用地面積139282平方(約),規(guī)劃總建筑面積約㎡，萬㎡，共計1053套，酒店式公寓約㎡，共計391套，低層公寓約68000萬㎡，共計260套，商業(yè)，其他為會所及配套設(shè)施，居住人口可達(dá)5000余人。成立日期：20xx年10月30日。

　　

【正文】 工程保險費 0 三通一平費 200 150 50 50 其中：填土 0 0 其它各類費用 249 100 50 50 200 （三）建筑安裝工程費 56724 300 300 100 100 3400 3000 3000 3000 1500 20xx 1500 1500 1500 20900 其中：樁基 1000 300 300 100 100 100 600 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 25 頁 土建安裝工程 55424 0 0 0 3000 3000 3000 3000 1500 20xx 1500 1500 1500 20xx0 售樓處、樣板房裝修費用 300 300 300 0 (四 )基礎(chǔ)設(shè)施費 5431 0 0 0 0 0 347 347 347 347 347 347 347 2429 其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程 1666 167 167 167 167 167 167 167 1169 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程 1600 80 80 80 80 80 80 80 560 區(qū)內(nèi)市政道路工程 999 100 100 100 100 100 100 100 700 小區(qū)智能化工程 833 0 其它工程費 333 （五）配套設(shè)施費 983 0 0 300 200 0 0 0 0 0 0 0 0 500 其中：可轉(zhuǎn)讓公建 0 不可轉(zhuǎn)讓公建 983 300 200 500 （六）開發(fā)間接費 7655 0 0 0 0 0 744 0 0 1063 0 0 1063 2869 監(jiān)理費 333 0 質(zhì)監(jiān)費 0 利息費用 6375 0 0 0 0 0 744 0 0 1063 0 0 1063 2869 物業(yè)管理基金 0 不可預(yù)見費用 947 0 （七）期間費用 5863 36 87 96 148 250 107 120 122 259 127 137 149 1637 銷售費用 4143 3 3 63 115 215 72 84 84 183 88 97 106 1113 管理費用 1700 100 33 84 33 33 35 35 36 38 75 39 40 42 524 財務(wù)費用 20 0 （八）稅費 16260 0 0 0 0 0 67 201 436 436 422 516 702 2782 其中：營業(yè)稅及附加 12117 0 0 0 0 0 49 146 316 316 306 374 509 20xx 土地增值稅 4143 0 0 0 0 0 18 53 115 115 111 136 185 733 所得稅預(yù)征 0 0 0 0 0 0 0 其它零星稅金 0 0 0 0 0 1 2 5 5 5 6 8 33 三、固定資產(chǎn) 151 10 5 75 43 15 3 0 0 0 0 0 0 151 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 26 頁 四、拔入物業(yè)公司 0 五、扣除按揭保證金 0 六、退回按揭保證金 0 七、營業(yè)外支出（違約金等） 0 八、雜項 0 九、歸還股東借款 4000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 39000 十、歸還銀行貸款 0 十一、調(diào)整款項（往來款） 0 每月現(xiàn)金流量凈額 141984 700 154 492 16098 3941 6531 8334 2972 1710 3592 605 1742 2854 9340 累計現(xiàn)金流量凈額 854 363 16461 12520 5989 14323 11351 9641 6049 5444 7186 10040 9340 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 27 頁 七、 項目 一期財務(wù)分析 ? 項目一期開發(fā)土地款支付 4億，總土地款 ， 項目一期經(jīng)濟指標(biāo)如下： 項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 總用地面積 (㎡ ) 139282 總建筑面積 (㎡ ) 其 中 地上 (㎡ ) 252254 地下 (㎡ ) 占地面積 (㎡ ) 41565 停車數(shù) 地上 (㎡ ) 63輛 地下 (㎡ ) 1478輛 建筑密度 % 容積率 (其中架空層不計容積率 ) 綠地率 % 人防面積 (㎡ ) 10148 高層區(qū)一期面積表 一期 二期 合計 總建筑面積 (㎡ ) 185695 42785 228480 地上 (㎡ ) 150070 34184 184254 其中 住宅面積 (㎡ ) 架空層面積 (㎡ ) 2149 681 2830 商鋪面積 (㎡ ) 6932 單身公寓面積 (㎡ ) 會所 (㎡ ) 4476 4476 公廁 (㎡ ) 50 50 100 物業(yè)配套 (㎡ ) 物管用房 (㎡ ) 物業(yè)經(jīng)營用房 (㎡ ) 615 615 社區(qū)用房 (㎡ ) 510 510 地下 (㎡ ) 35625 8601 44226 其中 停車庫及車道面積 (㎡ ) 26937 6960 33897 自行車庫面積 (㎡ ) 3200 900 4100 設(shè)備房及住宅門廳面積 (㎡ ) 2731 741 3472 購物中心 (㎡ ) 2757 2757 占地面積 (㎡ ) 13310 3398 16708 高層住宅戶數(shù) 821戶 232戶 1053戶 單身公寓戶數(shù) 391戶 391戶 停車數(shù) (地下 ) 754輛 193輛 947輛 人防面積 4383 5765 10148 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 28 頁 低層區(qū)一期面積表 一期 二期 合計 總建筑面積 (㎡ ) 33562 地上 (㎡ ) 47990 20xx0 68000 地下 (㎡ ) 其中 停車庫及車道面積 15576 排屋地下室面積 占地面積 (㎡ ) 17532 7325 24857 戶數(shù) 190戶 70戶 260戶 停車數(shù) (地下 ) 382輛 149輛 531輛 ? ? 項目 一期 銷售收入測算 項目 一期 銷售收入測算表 序號 項目 銷售量 價格 銷售收入 1 高層 住宅 114797萬㎡ 6000元 /㎡ 68878萬元 2 酒店式公寓 ㎡ 6800元 /㎡ 13388萬元 3 低層公寓 47990萬㎡ 13000元 /㎡ 62387萬元 4 商 鋪 6932萬㎡ 8000元 /㎡ 5546萬元 5 高層 區(qū) 地下車庫 754個 11萬 /個 8294萬元 6 低層區(qū) 地下車庫 382個 計入總售價 / 總收入 158493萬元 ? 項目 一期 建設(shè)投資估算 項 目 單位 數(shù) 量 單 價 總價（萬元） 單方造價 (地上可售 ) 單方造價 (總建筑面積 ) (一 )土地費用 41, 其中：土地出讓金 ㎡ 103, 3, 40, 建設(shè)配套費 ㎡ 契稅 ㎡ 3% 1, （二）前期工程費 103, 2, 其中：規(guī)劃、勘探、檢測費 ㎡ 68, 設(shè)計費 ㎡ 266, 1, 報批報建費 ㎡ 195, 三通一平費 ㎡ 其中：填土 ㎡ “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 29 頁 人防費 (自建 ) ㎡ 其它各類費用 ㎡ 195, （三）建筑安裝工程費 ㎡ 257, 1, 42, 其中：商 業(yè) ㎡ 6, 1, 聯(lián) 排 ㎡ 47, 1, 5, 高 層 ㎡ 114, 1, 18, 酒店式公寓（精裝修） ㎡ 19, 2, 3, 地下室 ㎡ 68, 2, 13, 半地下室 ㎡ 1, 售樓處、樣板房裝修費用 ㎡ (四 )基礎(chǔ)設(shè)施費 ㎡ 4, 其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程 ㎡ 257, 1, 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程 ㎡ 55, 1, 區(qū)內(nèi)道路、排污市政工程 ㎡ 257, 小區(qū)智能化工程 ㎡ 257, 其它工程費 ㎡ 257, （五）配套設(shè)施費 ㎡ 其中：不可轉(zhuǎn)讓公建 ㎡ 6, 1, 可轉(zhuǎn)讓公建 ㎡ （六）開發(fā)間接費 103, 5, 監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費 257, 利息費用（攤?cè)胍荒辏? 4, 不可預(yù)見費 (三 +四 +五 )*% （七）期間費用 4, 其中：銷售費用 收入的 2% 3, 管理費用 1, 財務(wù)費用 （八）稅費 12, 其中營業(yè)稅及附加 9, 土地增值稅 3, 總投資支出合計 113, 銷售總收入 158, 開發(fā)直接成本 92, 利息成本 4, 毛利潤 62053 毛利率 % 開發(fā)費用 4, 營業(yè)稅金及附加 /增值稅 12, “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 30 頁 利潤總額 45, 所得稅 11, 凈利潤 34, 凈利潤率 % 投資回報率 % ? 項目經(jīng)濟效益估算 項目一期 經(jīng)濟效益估算表（萬元） 總投資 銷售收入 毛利潤 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤 投資回報率 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 % 113072 158493 62053 9272 3170 11355 34066 % 綜上所述， “ 湖 景 國際” 項目 一期 因低層公寓體量較大， 銷售 可實現(xiàn)毛利潤 62053 萬元， 凈利潤34066萬元，投資回報率高達(dá) %，該項目是可行的 ,符合投資收益的市場標(biāo)準(zhǔn)。