【導讀】D集團同時對補償獲取的土地及區(qū)域內(nèi)其他土地進行開發(fā)。站以西，面積約5平方公里。（提供區(qū)域地形圖、可供補償土地范圍。項目規(guī)模：項目占地面積約5000畝，建筑面積約為200萬㎡，占全省土地總面積%，在全省各地、州、市中，幅員位第7位。20xx年，全市年末總?cè)丝谌f人，比上年凈增萬人，，減少，下降%。城區(qū)人口已達89萬人。快車道，CX湖新城必將成為B城市的新名片。算，人均GDP為8888元。情況下，全市實現(xiàn)財政總收入億元，比上年凈增億元，三化進程進一步加快。工業(yè)經(jīng)濟對經(jīng)濟增長的貢獻率達。億元，同比增盈億元。實際增長%，其中工資性收入1501元。50%和%，醫(yī)療保健、居住及交通通信等支出均有不同程度下降。話等耐用消費品數(shù)量進一步上升。20xx年房地產(chǎn)投資再創(chuàng)億元歷史新高，同比增長%，高于同期基本建設(shè)投資和更新改造投資的增長幅度。

　　

【正文】 X東路為城市重要的交通干道， B火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運站為對外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動整個區(qū)域經(jīng)濟增長。因此，項目未來升值潛力巨大。 項目區(qū)域有 B市大學城，文化氛圍濃厚。 項目 X湖公園改造后，是城 市中心難得的一個水景休閑觀光勝地。 項目可以說是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。 5 D集團有多年綠色高尚住宅開發(fā)管理經(jīng)驗。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務(wù)水準高。 劣勢分析 整個 X湖新城目前規(guī)劃以及配套設(shè)施不是特別完善。 項目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無形中降低了物業(yè)檔次。 項目以投 F大道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點，對前期籌備工作和資金要求較高。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋現(xiàn)還沒有開工建設(shè)。 機會點分析 國家土地政策的從嚴，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的難度，特別是大面積的土地。因此，本項目的操作可控制 20xx 多畝土地，對集團實行土地儲備是個較好的時機。 項目選址地是 B 市與 C 區(qū)已經(jīng) 確立的城市功能新區(qū)， 兩級政府對該區(qū)域具有強烈的建設(shè)開發(fā)需求，為下一步開發(fā)提供了良好的政策環(huán)境。 C 區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。 B市，特別是 C區(qū)中高檔樓盤景觀規(guī)劃、戶型設(shè)計普遍不夠人性化，中等戶型比例供給較少，形成市場空白點。 威脅點分析 項目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場地位。 由以上分析可以看出，本項目選擇在 B市 C區(qū) X湖片區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會大大降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。當利大于弊時，項目才可能進入實質(zhì)性實施操作。 （四）項目資金來源分析 根據(jù)項目“整體規(guī)劃、 分期實施“原則， D 集團憑借雄厚的現(xiàn)金和資產(chǎn)實力 ， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進入開發(fā)期后、項目開始運營和項目成熟期之前，通過物業(yè)租售及財務(wù)杠桿手段實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。在項目分期開發(fā)中，在前一期項目完成后，通過階段性運營，為下一期項目打鋪墊作準備，憑借成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗和運作收入，實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡和資產(chǎn)的增殖，完成對下一期項目的運作投資，直至項目全部建成并投入使用。 D 集團投資該項目，是建立在對自身實力和資金穩(wěn)定來源及對項目前景的科學分析的基礎(chǔ)上。 D 集團作為投資主體，目前在全國已經(jīng)建成的住宅、商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)項目已形成穩(wěn)定的利潤來源 和強大的現(xiàn)金流，可以為項目建設(shè)提供強大的資金保障。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項目的成功業(yè)績和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺。 D 集團與中國銀行、中國建設(shè)銀行是戰(zhàn)略發(fā)展伙伴；是廣發(fā)銀行和廣發(fā)證券以及數(shù)家金融機構(gòu)的大股東，項目建設(shè)運營有暢通的融資渠道 （五）項目投資效益分析 開發(fā)及銷售假設(shè) 占地面積 20xx 畝，土地單價為 25 萬元 /畝（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資及投資回報折算的凈地價格），綜合容積率為 ，開發(fā)產(chǎn)品為多層洋房、小高層、別墅和商業(yè)用房，多層洋房及小高層建筑面積為 1260000平方米， 銷售單價為 1800 元 /平方米；別墅建筑面積為 140000 平方米，銷售單價為 4000 元 /平方米；商業(yè)建筑面積為 600000 平方米，銷售單價為 3000 元 /平方米。 項目投資估算表 項目 單價 計價數(shù)額 合計 總價 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 20xx 50000 50000 319380 前期費用 規(guī)劃設(shè)計勘探等專業(yè)費用 3% 20xx00 6000 16000 臨時道路平整和建設(shè)單位臨時設(shè)施費用 20xx000 10000 建筑成本 土建費用 20xx000 20xx00 20xx00 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費用（紅線內(nèi)工程費用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費用 20xx000 40000 40000 開發(fā)期間稅費 配套設(shè)施建設(shè)費 0 20xx000 工程監(jiān)理費 % 20xx00 其它稅費 2% 20xx00 4000 不可預見費 3% 246000 開發(fā)費用 管理費用 3% 319380 銷售費用 2% 462800 9256 財務(wù)費用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費 營業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費附加 % 462800 其他稅費 % 462800 2314 土地增值稅 投資合計 支出合計 銷售合計 462800 預計稅前利潤 投資利潤率 % 所得稅 稅后利潤 稅后投資利潤率 % 綜上靜態(tài) 初步分析，可看到， X 湖新城項目具有較好的經(jīng)濟效益 ,項目稅前利潤率可達到 %. （六）項目社會效益分析 項目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開發(fā)建設(shè)。 F 大道建成后將改變整個 B 市東部城區(qū)交通瓶頸，徹底打通東大門； X 湖公園的建設(shè)將充分利用其自然環(huán)境，建設(shè)成以“親水”為主題面向全市人民開放的集休閑、娛樂為一體的景觀公園，也為 B 市旅游業(yè)發(fā)展提供了必要的配套支持。 項目的建設(shè)和 D 集團建設(shè)國際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C區(qū)吸引大量的 高端消費群。 項目的開發(fā)建設(shè)及完善的物業(yè)管理都將為 B 市提供了一定的就業(yè)機會，并將增加 B 市財稅收入。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項目符合目前市場消費、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。 項目建成后將成為 B 市新的標志城市名片，同時項目的成功運營也將給 B 帶來很多就業(yè)機會和稅收收入。因此本項目從社會效益上是可行的。 通過相關(guān)的財務(wù)指標的分析可知，本項目的預期收益率符合房地產(chǎn)的投資利潤要求，因 此本項目從經(jīng)濟上是一個可行的投資項目。 總而言之，該項目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益。 （二）建議 為保障項目建設(shè)的順利進行，除開發(fā)商本身的條件與運作方式外，還需要有一個良好的外部環(huán)境來支持，即開發(fā)政策扶持。 通過項目的敏感性分析，容積率指標及銷售價格對項目的投資利潤率影響較大，因此項目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷售價格等確定值得重視。 由于項目的切入點是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入為前提，前期資金投入量大。同時，為規(guī)避政策法律風險，請求政府對項目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價款方式 投資啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 香江集團地產(chǎn)事業(yè)部拓展部 二 00 六年七月