大亞灣新城麗都可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-08-25 15:01本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】里，海域面積488平方公里，海岸線長(zhǎng)52公里。開(kāi)發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚。擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超億噸的天然深水。沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和旅游業(yè)的理想之地。通訊等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)投資軟環(huán)境也日益優(yōu)化。中海殼牌、比亞迪、東風(fēng)本。田等一批大項(xiàng)目已相繼落戶，一座現(xiàn)代化濱海石化工業(yè)城正在崛起。本建成現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)。預(yù)計(jì)到2020年，全區(qū)將實(shí)現(xiàn)1000億元的工業(yè)產(chǎn)值。和500億元的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。在石化產(chǎn)業(yè)方面，大亞灣現(xiàn)階段以。此項(xiàng)目的落戶，將推動(dòng)大亞灣石化工業(yè)區(qū)盡快進(jìn)入世界一流石化園區(qū)的行。目前，萬(wàn)科地產(chǎn)已搶灘大亞灣，首期建設(shè)大辣甲島，該島占地面積37萬(wàn)多。業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，大亞灣已成為全球最大的激光頭生產(chǎn)基地。市場(chǎng)陷入半癱瘓狀態(tài)。隨著中海殼牌石化項(xiàng)目及惠州港的正式啟動(dòng)，大亞灣經(jīng)濟(jì)
【正文】 城 等，勢(shì)必會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)份額占有量構(gòu) 成一定的威脅，同時(shí)本項(xiàng)目相對(duì)周邊其他幾個(gè)樓盤(pán)而言，其規(guī)模、小區(qū)配套及環(huán)境都 有較大的 優(yōu)勢(shì)，因此，本項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 解決以上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策有： 1） 加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目必須搶占時(shí)間先機(jī)，加快工程建設(shè)速度，以求最大限度地?fù)屨际袌?chǎng)份額。其他項(xiàng)目推出時(shí)，本項(xiàng)目基本銷售完畢。 2） 規(guī)劃合理，戶型超前，外觀現(xiàn)代。 本項(xiàng)目在總體規(guī)劃布置上一定要科學(xué)合理。戶型方正適用，在功能分區(qū)上更為合理，體現(xiàn)出動(dòng)、靜分區(qū)；干、濕分區(qū)；私密性更為嚴(yán)密等方式來(lái)提高戶型定位的超前性。同時(shí)在戶型面積上要與現(xiàn)在市場(chǎng)上的戶型面積有所區(qū)別，不能 有共性；建筑外觀一定要現(xiàn)代美觀、大方簡(jiǎn)潔，走在城市規(guī)劃的前沿，使本項(xiàng)目成為惠陽(yáng)市場(chǎng)具有代表性的一道亮麗風(fēng)景線。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 1） 本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理工作，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 2） 在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目啟動(dòng)資金從資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金的回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可采用： 新城麗都項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 16 ①一次 性付款方式； ②分期付款方式； ③ 八 成銀行按揭方式 。 八、 結(jié) 論 綜合前面的分析和論述，本項(xiàng)目運(yùn)作的可行性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 社會(huì)的可行性 本項(xiàng)目是位于惠陽(yáng)老城區(qū)的項(xiàng)目，作為政府的形象工程，本項(xiàng)目建成后，將對(duì)提升 大亞灣 的城市形象及改善投資環(huán)境起到了積極的推動(dòng)作用，并為政府創(chuàng)稅368萬(wàn)元（不含所得稅）。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將會(huì)得到政府的大力支持和政策優(yōu)惠，同時(shí)也必將得到市民的支持和認(rèn)同。因此，從社會(huì)影響面來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目可行。 市場(chǎng)的可行性 具有城市發(fā)展標(biāo)志性意義的高尚住宅，同時(shí)本項(xiàng)目將抓住在 中海殼牌項(xiàng)目 、惠州港、 中海油煉油廠 及比亞迪 帶動(dòng)下今后 35年內(nèi)外來(lái)企業(yè)會(huì)成倍增加的契機(jī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，搶占了市場(chǎng)先機(jī)，市場(chǎng)消化壓力不會(huì)太大。 財(cái)務(wù)的可行性 從 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV= 萬(wàn)元，凈現(xiàn)值率NPVR=%，從以上指標(biāo)可說(shuō)明本項(xiàng)目具有投資周期短、見(jiàn)效快，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都較為理想，而且投資營(yíng)銷方案可行，不但風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較低，而且具有較高的投資價(jià)值。 新城麗都項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 17 九、 尾聲 本報(bào)告屬策劃系列報(bào)告的第一步，主要闡述了惠 大亞灣 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、本項(xiàng)目的市場(chǎng) 定位以及可行性分析，起一個(gè)提綱挈領(lǐng)的作用。至于在營(yíng)銷過(guò)程中的每一個(gè)具體操作細(xì)節(jié)和貫穿在每個(gè)銷售階段的具體營(yíng)銷、促銷方案，則會(huì)在后一步的項(xiàng)目執(zhí)行報(bào)告中作詳細(xì)闡述。 惠州市惠陽(yáng)區(qū)中銘實(shí)業(yè)有限公司 新城麗都項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 18 附表 1 單位面積建筑成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（元 /m2） 備注 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 8 含方案及施工圖設(shè)計(jì) 2 施工水電安裝費(fèi) 4 3 地質(zhì)勘探 3 4 施工報(bào)建 27 按新規(guī)定執(zhí)行 5 造價(jià)及 審圖費(fèi) 用 23 設(shè)計(jì)及勘探費(fèi) 15% 6 規(guī)劃 報(bào)建 40 7 施工監(jiān)理費(fèi) 10 市場(chǎng)價(jià) 8 人防 5 按總建面計(jì)算 9 樁基 20 按預(yù)應(yīng)力管樁估算 10 土建工程 850 含主體結(jié)構(gòu)、砌體、門(mén)窗、室內(nèi)毛坯房及窒內(nèi)部位和外墻裝修 11 水電 40 給、排水預(yù)留接口、電入戶到戶內(nèi)開(kāi)關(guān)箱。 12 消防 45 含地下室及住宅公共部分 13 智能化系統(tǒng) 10 14 電梯 50 四 部客梯 15 配套工程 50 高低壓變電、區(qū)內(nèi)含各專業(yè)工程綜合布線、管網(wǎng)、道路及環(huán) 境等。 合計(jì) 1185 注： 本估算表不含地價(jià)； 地下室建筑成本未估算在內(nèi)； 不含 1～ 3層商業(yè)部分室內(nèi)二次裝修。 新城麗都項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 19 附表 2 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 價(jià) （元 /m2） 數(shù)量 （ m2） 金額 （萬(wàn)元） 備注 1 建筑成本 1185 23614 2798 2 裝修成本 400 15799 632 3 地下室 1500 1954 293 4 地價(jià) 3000 4000 1200 含補(bǔ)年限及稅金 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 155 含管理費(fèi) 6 利息 143 見(jiàn)附表 5 7 廣告費(fèi)用 銷售額的 ％ 8 銷售費(fèi)用 銷售額的 ％ 合計(jì) 5396 附表 3 新城麗都項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 20 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 價(jià)（元 /m2） 數(shù) 量 （ m2） 金 額 （萬(wàn)元） 備注 1 一層商業(yè) 5000 1817 909 2 二層商業(yè) 4000 1943 777 3 三層商業(yè) 3000 1943 583 4 四～十六層住宅 3000 15799 4740 按均價(jià)計(jì) 5 地下車庫(kù) 60000 元 /個(gè) 48 288 合 計(jì) 7297 附表 4 稅金預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 稅項(xiàng) 金額 備注 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售額 5% 2 城市建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅額 1% 3 教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅額 3% 4 印花稅 銷售額 % 合計(jì) 368 稅金計(jì)算中不含車庫(kù)價(jià)值！
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