【導讀】理部、財務管理部、項目投資部、工程建設部，營銷管理部，員7人），具本科以上學歷的16人，為本項目的實施奠定了基礎。管理體系和良好的激勵約束機制，提升了公司的綜合競爭力。規(guī)范化運作、系統(tǒng)化管理、多樣化形式、一體化服務的模式。穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定堅實基礎。公司擁有較好社會信譽，有專業(yè)。已經向著立足于房地產業(yè)、面向多元化發(fā)展的現代企業(yè)公司邁進。區(qū)中心通過，把本項目分為南北兩區(qū)。綠化率達32%以上，1）步行約5分鐘可至區(qū)中心廣場；同時還要興建中國最大的航空主。題公園，屆時閻良將成為真正意義上的中國的“西雅圖”。逐步樹立企業(yè)在閻良地產業(yè)界的形象。由于西安市的房地產市場相對成熟，價格波動較沿海市場較小，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。西安市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引。平方公里，總人口24萬，城區(qū)人口10萬。是我國集飛機研究設計、生產制造和試

　　

【正文】 目可行性研究報告 第 26 頁 共 31 頁嚴謹協(xié)作高效 262626 針對管理風險。加強企業(yè)組織機構建設，建立具有一定彈性、簡潔和高效性的組織機構，同時建立一套監(jiān)督、促進、相互制約的機制。加強管理者自身素質的提高，掌握先進的管理知識和專業(yè)技術知識，培養(yǎng)創(chuàng)新意識。加大促銷力度，多渠道、多方式推廣促銷，降低各項開發(fā)成本。 針對規(guī)劃設計風險。項目將請有經驗、有影響的設計隊伍共同參與規(guī)劃設計，在初步規(guī)劃設計出臺后，項目將會邀請當地各界人士，廣泛聽取他們的意見，從方案的規(guī)劃、戶型的 布置、小區(qū)環(huán)境配套等各方面贏得市場認可，減少項目的設計風險。 針對市場風險。項目將保證所開發(fā)物業(yè)的高品質，力爭引領時代潮流的產品以及周到的服務，創(chuàng)立公司的品牌形象，從而占領市場；通過降低開發(fā)成本，提高市場競爭力，減少市場風險。 針對融資風險。公司以科學合理地安排融資結構，加強資金的使用管理，合理地進行利潤分配和債務償還，保證投資者信心，保證融資渠道的順暢和融資信用。 （三）其它風險： 區(qū)域性發(fā)展風險 本項目的規(guī)劃已基本定型，該片區(qū)規(guī)劃方面未來將不會出現重大的調整，規(guī)劃風險極小，目前已進入準備建設 階段。隨著深圳市城市化建設步伐的加快，本項目更多享受的是其建設帶來的目標顧 “皇城麗都”項目可行性研究報告 第 27 頁 共 31 頁嚴謹協(xié)作高效 272727 客群和配套設施，因而區(qū)域性發(fā)展風險很小。 市場因素的風險 由于閻良周邊的供應量不可忽視。據有關資料顯示，閻良市區(qū)附近總共超過 100萬平方米的供應量可能在 5－ 8年內全部推向市場并售罄。其中一部分基本與本項目不構成直接的威脅。 五、敏感性分析 以售價和成本作為影響因素，對收益進行相關的敏感性分析： 建安成本變化對利潤率的變化 假設，住宅銷售均價為 1750元；商鋪 7500 元 /平方米，地下室部分按 500元 /平方米，總加權平均價為： 3077元 /平方米。按建筑單位成本為 2020 元 /平方米時，當建安成本在 5%5%之間波動時，對財務指標的影響。 建安成本變化對利潤率的變化表 一、建安成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 （ 105%） （ 100%） （ 95%） 單位開發(fā)成本 (元 /m2) 2, 2020 1912 開發(fā)總成本 318864000 303680000 288500000 稅前利潤 145316000 160500000 175680000 單位凈利 97361720 107500000 117705600 銷售毛利率 % % % % 銷售凈利率 % .% % .% 售價變化對利潤率的變化 假設，建安成本、地價保持不變，下表說明各期住宅平均銷售 “皇城麗都”項目可行性研究報告 第 28 頁 共 31 頁嚴謹協(xié)作高效 282828 價格分別漲或降 5％時，對本項目的影響。 加權平均售價變化對利潤率的變化影響表 二、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 （ 105%） （ 100%） （ 95%） 銷售均價 (元 /m2) 3231 3077 2923 營業(yè)收入 (均價 ) 487389000 464180000 440971000 稅前利潤 183709000 160500000 137291000 單位凈利 123085030 107500000 91984970 銷售毛利率 % .% % % 銷售凈利率 % % % % 第九章 研究結論與建議 一、研究結論 本項目位于區(qū)中心繁華地段，未來發(fā)展的前景光明，其區(qū)域內人口將持續(xù)增長，并有較強的支付能力。該區(qū)域價位合理、品質優(yōu)良的住宅將供不應求。該片區(qū)售價在 17002100/平方米之間的住宅擁有良好的市場空間；該 片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿^大。 閻良區(qū)為未來國家航空城。近年來隨著國家對大西部的發(fā)展及支持，區(qū)域內經濟將會在一定時期內成上漲趨勢。 本項目住宅計劃以均價 17002020 元 /平米左右、商鋪計劃以均價 7500 元 /平米左右的適中價格推出市場，預期這一價格具有較大的市場需求與支付能力的支撐，有一定的價格上漲空間。 本項目的投資周期約為 ～ 4年，本項目所得稅前總利潤 (含剩余物業(yè) )為 16050 萬元。本項目含剩余物業(yè)的銷售利潤率為 %。 本項目的主要風險來自市場變化及項目的融資，我公司將通 “皇城麗都”項目可行性研究報告 第 29 頁 共 31 頁嚴謹協(xié)作高效 292929 過 發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢，加強管理，努力提高產品競爭力來抵御市場變化的風險。 本項目法律手續(xù)齊全、產權清晰。 綜上所述：“皇城麗都”項目經濟回報比較理想，如果我司能夠通過設計創(chuàng)新，將本項目的獨特的配套資源優(yōu)勢、商業(yè)潛力優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，進一步提升項目的綜合質素，使本項目在與市場同檔次樓盤的競爭時處于領先，建議投資本項目。 二、項目建議 本項目建筑工程量大，施工周期適中。工程建設中應該多聽取有關專家的意見和建議，有關論證、設計、施工要緊密配合，對于建設過程中出現的問題，應該用科學的方法進行分析、比較、論證。在設計 和施工中，吸取國內外大型住宅社區(qū)的建設經驗，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質量要求較高，投資又大，建議采用招標的方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經驗的施工單位進行現場施工，在嚴把質量關、保證工程質量的前提下，合理科學的控制建設成本，努力降低造價，確保工程建設按期完成。 在有關的政策允許范圍內，應該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，如能爭取落實進一步的稅收退還及減免，則對項目的資金運用及周轉帶來極大的幫助，為項目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。 “皇城麗都”項目可行性研究報告 第 30 頁 共 31 頁嚴謹協(xié)作高效 303030 第十章 項目進展近況和辦理項目貸款的要求 前九章論 證所得的結論：“皇城麗都”項目是可行的，具有良好的社會效益和良好的經濟效益，極具投資價值。 一、嘉華公司從 2020年起開響應政府號召，開始“皇城麗都”的前期工作，至 2020 年底開工建設至今已完成 平方米住宅、 4399平方米的地下室建設，并已基本具備交房條件，預計銷售收入房款 （簡稱一期工程） 內容 住宅 商業(yè)用房 地下室 合計 面積 *** 均價 1750 7500 500 *** 預算收入額 44245915 111050400 1408445 156704760 至 2020 年底已實際取得房產預售收入 7070萬元收入 己完工項目實際投入土建工程建設資金 4459萬元，分攤土地征遷與其他費用 3889萬元?？傇靸r 8348 萬元，單位造價 1876元。 二、待建面積 平方米和初開工建設面積 平方米，全面完成本部份建設項目需投入土建工程費用 12945萬元（概算數），攤入土地征遷與其他費用 9075萬元，總造價為 22020萬元。預計銷售收入為 萬元（簡 稱二期工程） 內容 住宅 商業(yè)用房 地下室 合計 “皇城麗都”項目可行性研究報告 第 31 頁 共 31 頁嚴謹協(xié)作高效 313131 面積 *** 均價 1750 7500 500 *** 預算收入額 129656520 172393725 5430345 307480590 三、項目業(yè)主資金投入情況與貸款要求 至 2020 年底業(yè)主已投入資本金和自有資金共計 9266 萬元用于項目前期費用和一期工程建設，房產預售收入 6366萬元，業(yè)已投入一期工程和二期部份工程建設，要完成二期全部工程尚需 14736 萬元資金投入。 二期建設資金 萬元缺 口，商榷中國農業(yè)銀行西安閻良支行給予貸款 10000萬元，一期工程銷售收入投入 2020 萬元，各股東自籌投入 3000萬元。以加快項目效益的全面顯現。取得社會效益、企業(yè)經濟效益和銀行效益的多贏成果。 西安市嘉華房地產開發(fā)有限公司 二 〇〇 六年十二月三十一日