法院小區(qū)商住樓項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-28 05:13本頁面
【正文】 圖紙審核5⑥相關(guān)報建費見后表⑦圖紙設(shè)計費10⑧市政配套30三不可預(yù)見費四建設(shè)期利息20五土地成本合計 相 關(guān) 報 建 費 用 表序號項目費用計算依據(jù)或收費標(biāo)準(zhǔn)金額：萬元備注1人防工程易地統(tǒng)建費暫未收取2城市配套費2％3招標(biāo)代理服務(wù)費64工程承包合同監(jiān)證費5工程質(zhì)量監(jiān)督管理費2‰6白蟻防治費686027勞?；穑?防雷審核68609環(huán)衛(wèi)費6860合計根據(jù)項目資金籌措方案，所需建設(shè)資金由項目申報單位從自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款解決。9 財務(wù)分析（1）本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度；（2）項目建設(shè)工期1年；（3）設(shè)定某縣法院小區(qū)商住樓工程于2010年2月開始銷售，商品住宅當(dāng)年銷售完畢。（4）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設(shè)定； 功 能 銷售面積 銷售價住 宅 5900㎡ 1350元／㎡商業(yè)門面 622㎡ 8000元／㎡雜 房 338 ㎡ 1300元／㎡（5）項目繳納營業(yè)稅（稅率5%），城市維護建設(shè)稅（稅率為營業(yè)稅7%），教育附加費（費率為營業(yè)稅3%）；（6）管理費用按10萬元計；（7）銷售費用按10萬元計。、稅金及附加費估算項目總銷售收入為1338萬元。詳見下表：銷 售 收 入 統(tǒng) 計 表單位：萬元項 目序 號建筑面積（㎡）套數(shù)銷價銷售收入備注門面622108000雜房338301300住宅5900371350合計建 設(shè) 成 本 費 用 表單位：萬元序號項 目 內(nèi) 容費 用備 注1土地成本2前期費用3建安工程費4不可預(yù)見費5建設(shè)期利息20合計。詳見下表：損 益 表單位：萬元序號內(nèi) 容金 額備 注1銷售收入13382銷售稅金及附加%計3開發(fā)建設(shè)成本4管理費用105銷售費用106利潤總額7稅后利潤根據(jù)損益計算指標(biāo)如下：靜態(tài)投資利潤率=稅后利潤／總投資100%=%投資利稅率=利稅總額／總投資100%=%以盈虧平衡點的平均銷售價格作為最低售價。平均最低售價＝房屋單位造價／（1－營業(yè)稅金及附加） ＝（／6860／（%）＝1170元/㎡正常情況下平均銷售價格＝銷售收入／銷售面積 ＝13380400／6860＝1950元/㎡最低銷售量＝1170／1950100% =60%即：最低銷售面積＝686060%= 4116㎡（1）從項目財務(wù)評價指標(biāo)可以看出，項目在財務(wù)上可行。（2）建議開發(fā)商控制開發(fā)建設(shè)投資、加強銷售力度，以保證銷售收入和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。10 社會評價社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析。項目建設(shè)影響著區(qū)域社會與經(jīng)濟的發(fā)展，包括產(chǎn)生的正面影響和負(fù)面影響。與項目關(guān)系密切的主要群體分析（1）項目建設(shè)涉及到被拆遷房屋的居民，他們既是受益者又是受損者，如果補償合理則主要是受益者。（2）項目建設(shè)涉及區(qū)、社區(qū)等政府和組織，項目的建設(shè)將促進項目區(qū)域社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，他們均是受益者。（3）咨詢、設(shè)計、施工等單位也直接從項目的建設(shè)中受益。（1）項目建設(shè)，一方面增加普通商品房住宅房源，滿足一定消費者對住宅的需求，特別是加大了中小戶型商品房的社會供應(yīng)量，對解決中、低收入群體購房困難具有積極的意義。（2）優(yōu)化土地資源配置，發(fā)揮土地效益。擬征用土地原單位經(jīng)濟效益低下，社會效益也不明顯，不能充分體現(xiàn)商業(yè)區(qū)核心地帶土地“寸土寸金”的資源價值。土地置換后，其潛在價值得以充分挖掘。（3）原用地為商業(yè)用地。通過招商引資，置換土地性質(zhì)，使老農(nóng)貿(mào)市場煥發(fā)新春能順利建城。（4），增加全社會固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，促進國民經(jīng)濟增長。（5）在工程建設(shè)中需要大量的建筑工人。因此，項目的建設(shè)將增加一定的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力。（6）工程建設(shè)需要大量的鋼材、水泥、沙石等建筑材料。因此，項目的建設(shè)在一定程度上可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（1）施工活動對自然環(huán)境造成污染，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的影響。施工期間對空氣的主要影響是塵污染，塵污染主要產(chǎn)生于施工中灰土拌合和運輸過程材料及土石方的撒落、刮吹起塵等。（2）項目完工后，生活垃圾、污水等對環(huán)境產(chǎn)生的影響。工程項目的投資效益除了利益相關(guān)者獲得的經(jīng)濟效益以外，還體現(xiàn)社會效益方面，既符合投資者的利益，也符合區(qū)域廣大群眾的利益，同時也符合各社會團體的利益，受到社會各界的支持。項目涉及到個人的拆遷補償問題，如果處理得不當(dāng)，可能帶來社會風(fēng)險。另外，項目在施工期間，如果環(huán)境保護和治理等工作不到位，可能引起周邊市民的不滿，從而產(chǎn)生的負(fù)面影響。11 結(jié)論（1）項目的建設(shè)充分利用現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施及資源，土地利用合理，符合某縣城市發(fā)展總體規(guī)劃。（2）項目的工程技術(shù)方案成熟，市場前景看好，具有一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，完善了城區(qū)商業(yè)的合理布局增加了城市商品住宅資源，滿足消費者需求。（3）投資效益分析表明，產(chǎn)出1338萬元，%，%。項目的建設(shè)是可行的。法院小區(qū)商住樓項目可行性研究報告
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