【導讀】行預(yù)測和財務(wù)效益分析研究。政策及政府支持，逐步發(fā)展為立足西安市，輻射全國的大中型企業(yè)。充滿信心,加之新的消費理念日益深入人心,推動著消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整,使消費水平增幅大大高于收入增幅，消費愿望明顯增強。禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。國家旅游重點城市西安系西部開發(fā)特別是西北地區(qū)龍首城市，發(fā)達地區(qū)，政府不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和調(diào)控力度。日均人流量估計約30萬人次左右，節(jié)假日在60萬左右，商氣旺盛，人氣鼎沸，購買力旺盛。以鐘樓為核心的西安市最大商業(yè)中心已然形?！澳暇┞贰?，成為西北地區(qū)最負盛名、霓虹閃爍的“不夜城”。該企業(yè)內(nèi)在許多問題，西安皇城賓館經(jīng)濟效益一直不佳，虧損嚴重，為追討債務(wù)，瑞穗銀行已將西安皇城賓館有限公司起訴。日與瑞穗銀行在日本東京正式簽定了《貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》。下的一切財產(chǎn)劃歸陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司名下。業(yè)，是由一家四星級涉外賓館。賓館于1992年9月19日開業(yè)。

　　

【正文】 萬元左右，收入約 8050 萬元； 殘值回收收入 150 萬元 . 小結(jié) :出售的商業(yè)面積為 32284 平方米 ,收入為 80710 萬元 。出售酒店面積為 31728 平 方米，收入為 14098 萬元 。出售停車樓面積 18400 平方米 ,總收入為陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 34 10070萬元 .合計全部出售情況下的物業(yè)總 收入為 (不含殘值收入 )。 現(xiàn)金流出 收購皇城賓館時的現(xiàn)金流出 18700 萬人民幣 . 項目建設(shè)的現(xiàn)金流出 25100 萬人民幣 . 營業(yè)稅及附加稅 . 支付的銷售費用 . 支付所得稅費用 17473 萬人民幣 . 合并反映利潤表與現(xiàn)金流量表 (萬元 ) 陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 35 注 :銷售費用按銷售額的 2%計算。 營業(yè)費及附加稅費按銷售額（含殘值收入）的 6%計算。 所得稅率按 33%計算。 財務(wù)可行性評價 凈現(xiàn)值 (NPV)=各年流出量 *年金現(xiàn)值系數(shù) +各年流入量 *年金現(xiàn)值系數(shù) =(22021)*1+(8100)*+(13700)*+55115*+*= 內(nèi)部收益率 (IRR)=凈現(xiàn)值 (NPV)為 0 時的內(nèi)含報酬率 . 現(xiàn)金流量的項目 項目計算期 建設(shè)期 經(jīng)營期 NCF0 NCF1 NCF2 NCF4 NCF5 出售現(xiàn)金收入 73000 31880 回收殘值收入 150 現(xiàn)金流入小計 73000 32030 收購流出 18700 工程建設(shè)流出 3300 8100 13700 營業(yè)稅及附加 4380 支付銷售費用 1460 成本攤銷 30660 13140 毛利潤 36500 所得稅 12045 5389 凈利潤 24455 10942 現(xiàn)金流出小計 22021 8100 13700 17885 凈現(xiàn)金流量 22021 8100 13700 55115 陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 36 設(shè)折現(xiàn)率為 20%時 ,凈現(xiàn)值等于 萬元 。 設(shè)折現(xiàn)率為 18%時 ,凈現(xiàn)值等于 。 運用內(nèi)插法求得 :內(nèi)部收益率 (IRR)=% 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 PP)= 年 . 靜態(tài)投資回收期 (不含建設(shè)期 )= 年 . 投資 利潤 率（ ROL） =[(36500+)/2]/（ 18700+25100 ） =% 經(jīng)營期 年平均凈利潤 =(24455+10942)/2= 萬元 結(jié)論 : 凈現(xiàn)值為 0,該指標反映 項目具有可行性 . 內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,大于行業(yè)平均的 10%.該指標反映項目具有可行性 . 投資利潤率 （ ROL） 為 %,高于同行業(yè) 18%水平 ,該指標反映項目具有可行性 . 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 PP)為 1/2(5/2),這是項目本身體的特點所決定的 ,不能夠準確反映項目的優(yōu)劣 .靜態(tài)投資回收期 (不含建設(shè)期 PP!)為 年小于計算期的 1/2(2/2),該指標反映項目具有可行性 . 通過以上動態(tài)和靜態(tài)計算結(jié)果表明 ,該種模式下運營具備財務(wù)可行性 . 預(yù)期收入 每車位每天收入按 元計算， 400 個車位每年可收入 684 萬元 。 元 /個天 *400 個 *360 天 =684 萬元； 陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 37 商業(yè)部分按月租金 450 元 /月平方米， %出租率，年收入 萬元； 預(yù)計年收入 =32284*450*%*12= 萬元 注 : %為西安市平均商業(yè)出租率 酒店部分以 200 元 /間日計算， %入住率計算，年收入 萬元。 預(yù)計年收入 =566*200*%*365= 萬元 . 注 : %為該地段的平均入住率 . 現(xiàn)金流出 收購皇城賓館時的現(xiàn)金流出 18700 萬人民幣 . 項目建設(shè)的現(xiàn)金流出 25100 萬人民幣 . 收回墊支流動資金 5000萬元 . 凈殘值收入 3800 萬元 . 每年支付的營業(yè)稅及附加稅 . 墊支流動資金 5000 萬元 . 每年支付的經(jīng)營成本 . 每年支付的所得稅費用人民幣 . 合并反映利潤表和現(xiàn)金流量表 (經(jīng)營期 20 年 ) 陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 38 現(xiàn)金流量 的項目 項目計算期 建設(shè)期 經(jīng)營期 NCF0 NCF1 NCF2 Ncf4 Ncf522 Ncf23 車位年收入 684 684 684 酒店年收入 商業(yè)樓出租 凈殘值 3800 流動資金回收 5000 其它現(xiàn)金流入 100 100 100 現(xiàn)金流入小計 16943 16943 25743 流動資金投入 5000 經(jīng)營成本 付現(xiàn)成本 非付現(xiàn)成本 4600 2600 2021 4600 2600 2021 4600 2600 2021 收購流出 18700 建設(shè)流出 3300 8100 13700 營稅及附加 1016 1016 1064 稅前利潤 11327 11327 11279 所得稅 3738 3738 3722 凈利潤 7589 7589 7557 流出小計 22021 8100 13700 12354 7354 7386 凈現(xiàn)金流量 22021 8100 13700 4589 9589 18357 陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 39 注 :營業(yè)費及附加稅費按銷售額（含殘值收 入）的 6%計算。 所得稅率按 33%計算。 建設(shè)期 NCF（ 0） =22021 建設(shè)期 NCF1=8100 建設(shè)期 NCF2=13700 經(jīng)營期 NCF4=4589 萬元 經(jīng)營期 NCF522=9589 萬元 經(jīng)營期 NCF23=18357 萬元 評價指標 凈現(xiàn)值 (NPV)= (22021)*1+(8100)*(P/F,10%,1) +(13700)*(P/F,10%,2)+4589*(P/F,10%,4) +9589*(P/A,10%,18)(P/F,10%,4)+18356*(P/F,10%,23) = 萬元 內(nèi)部收益率 (IRR)為凈現(xiàn)值 (NPV)為 0 時的內(nèi)含報酬率 . 設(shè) R=14%時，凈現(xiàn)值 (NPV)= 萬元 。 設(shè) R=16%時，凈現(xiàn)值 (NPV)= 萬元 。 運用內(nèi)插法求得 :項目的內(nèi)部收益率 (IRR)為 % 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 PP)為 . 靜態(tài)投資回收期 (不含建設(shè)期 )為 年 . 項目建成后 : 投資利潤率（ ROL） =[（ 11327*19+11279） /20]/（ 18700+25100）=% 年均凈利潤 =（ 7589*19+7557） /20= 萬元 結(jié)論 :凈現(xiàn)值為 0, 該指標反映項目具有可行性 。 內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,大于行業(yè)平均的 10%.該指標反映陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 40 項目具有可行性 . 投資利潤率 （ ROL） 為 %,高于同行業(yè) 18%水平 , 該指標反映項目具有可行性 . 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 PP)為 . 靜態(tài)投資回收期 (不含建設(shè)期 )為 年 .均小于計算期的 1/2(23/2), 該指標反映項目具有可行性 . 通過以上動態(tài)和靜態(tài)指標計算結(jié)果表明 ,該種運營模式下具備財務(wù)可行性 . 陜西世紀友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 41 第八章 研究結(jié)論 西安皇城廣場項目地處西安市東大街 ,具有良好的區(qū)位優(yōu)勢 ,交通便捷 ,是建設(shè)商貿(mào)中心的良好地段 .該項目作為西安市城市基礎(chǔ)建設(shè)的一部分 ,受到市政府的高度關(guān)注 ,政府的有關(guān)機構(gòu)大力支持該項目的商業(yè)開發(fā) ,該項目的實施對于完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 ,特別是緩解東大街的停車難問題發(fā)揮重大的作用 .同時 ,對于舊城改造 ,美化市容 ,繁榮經(jīng)濟 ,促進東大街商業(yè)化建設(shè)等方面起著積極的推動作用 。 整個項目的全部投資額為 億 ,其中收購該賓館投入 億 ,項目建設(shè)的總投資估算 :。 資金的來源考慮公司自籌 5100 萬元，資金 缺口約 20210 萬元，需從金融機構(gòu)解決。 項目建成后設(shè)計有兩種運營方案： 從以上財務(wù)分析的主要指標來看 : 兩種模式的凈現(xiàn)值均大于 0, 第一種模式比第二種模式的凈現(xiàn)值要低 。 兩種模式的內(nèi)部收益率均高于行業(yè)平均值 ,第一種模式比第二種模式高 .說明兩種模式均具備財務(wù)可行性 .具體采用哪一種模式要視企業(yè)的經(jīng)營政策而定 . 如果企業(yè)急需資金 ,用于還貸或進行項目投資 ,可采用第一種模式 。 如果企業(yè)沒有還貸壓力或也沒有很好的項目投資 ,可采用第二種模式 。另外 ,企業(yè)也可采用第一種與第二種結(jié)合的模式進行運營 . 綜合以上論述 ,說明陜西世紀 友好實業(yè)發(fā)展有限公司擬實施的西安皇城廣場改造項目具備可行性 ,預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 二零零五年四月于西安