【正文】 危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會(huì)議。 消防 消防設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045— 95（ 2021） 2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50140— 2021 3.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50057— 2021 消防措施 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，建筑物室內(nèi)配備消火栓、固定滅火器等消防設(shè)備。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。 ，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密度集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。 ，并檢驗(yàn)消防設(shè)備的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。 46 ，必須妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。 。 47 第十章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng) 目管理 工程建設(shè)是百年大計(jì)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一。項(xiàng)目要積極推行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。 管理機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層、項(xiàng)目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。該項(xiàng)目承辦單位為縣置業(yè)有限公司。本著結(jié)構(gòu)合理、精干高效的原則，縣置業(yè)有限公司應(yīng)委托有資質(zhì)的相關(guān)施工單位選擇綜合素質(zhì)高的項(xiàng)目班子組成項(xiàng)目經(jīng)理部，以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目班子組成項(xiàng)目經(jīng)理部，以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目班子在公司的直接監(jiān)督與指導(dǎo)下，履行施工總承包的權(quán)力和義務(wù)，代表法人全面履約，實(shí)行項(xiàng)目法人管理，負(fù)責(zé)該工程 的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。同時(shí)，組建由高級(jí)工程師、工程造價(jià)師、注冊會(huì)計(jì)師等組成的專家顧問小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)，該項(xiàng)目班子主要完成項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工，直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些是同時(shí)開展的，有些是交叉進(jìn)行。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)際可行的安排，達(dá)到保證工期投入使用。 48 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目管理規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，并考慮盡量縮短建設(shè)周期和不理因素的影響，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)期為1 年。其實(shí)施進(jìn)度安排是 :項(xiàng)目可行性研究及審批 2 個(gè)月，初步設(shè)計(jì) 1個(gè)月，土建施工 8 個(gè)月，人員培訓(xùn) 1 個(gè)月。考慮到項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，允許一些工作交叉進(jìn)行。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見下表： 表 73 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 申請立項(xiàng) 2 施工圖設(shè)計(jì) 3 招投標(biāo)、開工前期準(zhǔn)備工作 4 土建施工 5 室內(nèi)外裝修及設(shè)備安裝 6 竣工驗(yàn)收 工程招標(biāo)方案 根據(jù)國家計(jì)委第 9 號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》和 3 號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)范和規(guī)模核準(zhǔn)規(guī)定》 的要求，制定本項(xiàng)目招標(biāo)方案。 項(xiàng)目總投資 萬元。 按照國家招標(biāo)文件要求，按照項(xiàng)目建設(shè)單位要求，本項(xiàng)目土建、設(shè)備及安裝可進(jìn)行全部招標(biāo)，監(jiān)理、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用較小，不進(jìn)入招標(biāo)， 49 采用議標(biāo)形式。 采用委托招標(biāo)的組織形式和邀請招標(biāo)的招標(biāo)方式組織招標(biāo)活動(dòng)。 邀請參加招標(biāo)的承包商、供應(yīng)商、服務(wù)提供者不得少于三家。 項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)方案，按《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)實(shí)行辦法》規(guī)定報(bào)送書面材料。 招標(biāo)基本情況表 分項(xiàng) 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 備注 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ 重要材料 √ 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍 本工程建設(shè)內(nèi)容為市民綜合活動(dòng)中心項(xiàng)目建設(shè)。工程的投資估算內(nèi)容包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。 50 其中，建筑安裝工程費(fèi)用包括：主體工程、室外工程（含道路、綠化、供電管網(wǎng)、給排水工程等）；工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：工程設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi) 、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)代理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)用等。 投資 估算依據(jù) ：建設(shè)工程費(fèi)、設(shè)備購費(fèi)和安裝工程費(fèi)；預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)與漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。工程造價(jià)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)類型和設(shè)施要求估算。 《河南省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的內(nèi)容并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算，包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)。 、采暖工程、室外給排水等等工程費(fèi)用包含與建設(shè)單體的投資估算中。 ，該項(xiàng)目征地 畝，按照土地評 估價(jià)，新征住宅土地 40 萬元 /畝估算，共 33 畝；銀行、商業(yè)土地 28 萬元 /畝，共 畝，征地費(fèi)需 萬元。 ：根據(jù)財(cái)政部財(cái)建〔 2021〕 394 號(hào)規(guī)定估算。 ：根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格〔 1999〕 1283 號(hào)，河南省計(jì)委、河南省物價(jià)局規(guī)定，工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)價(jià)格〔 2021〕 10 號(hào)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》。 ：根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格 [2021]670 號(hào) ）計(jì)算。 51 ：按照《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（發(fā)改辦價(jià)格 [2021]857 號(hào)）計(jì)算。 ：漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用 名稱 估算價(jià)值（萬元） 建筑工程費(fèi) 設(shè)備及工器具購置費(fèi) 安裝工 程費(fèi) 其它費(fèi)用 （萬元） 合計(jì) （萬元） 一 第一部分 : 工程費(fèi)用 1 建安工程費(fèi) 建筑裝飾 給排水 消防 強(qiáng)電 弱電 空調(diào)通風(fēng) 2 室外配套工程 道路硬化、綠化工程、大門、廣場道路、紅線內(nèi)市政管網(wǎng)、景觀照明 3 設(shè)備購置費(fèi) 變壓配電工程 水泵 安全監(jiān)控及自動(dòng)化系統(tǒng) 二 第二部分： 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 征地費(fèi) 2 施工監(jiān)理費(fèi) 410 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 52 4 編制項(xiàng)目建議書 5 編制可行性研究報(bào)告 6 評估可行性研究報(bào)告 7 勘察費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 8 編制環(huán)境影響報(bào)告書 9 場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 10 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 11 施工圖審查費(fèi) 12 審核施工圖預(yù)算、標(biāo) 的 13 設(shè)計(jì)概算的編制與審核 14 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 15 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 三 第三部分：預(yù)備費(fèi) 1 基本預(yù)備費(fèi) 四 第四部分： 流動(dòng)資金 1 流動(dòng)資金 五 工程總投資 投資估算結(jié)果 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與目標(biāo)，參照國內(nèi)同類項(xiàng)目及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的造價(jià)信息進(jìn)行估算，各 項(xiàng)投資如下： （ 1）工程費(fèi)用為 萬元。 （ 2）工程建設(shè)其他費(fèi)用為 萬元。 53 （ 3）預(yù)備費(fèi)：只計(jì)基本預(yù)備費(fèi)，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，預(yù)備費(fèi)為 萬元。 （ 4）總投資： 萬元。全部為固定資產(chǎn)投資，無流動(dòng)資金。 54 第十二章 財(cái)務(wù)分析 售價(jià)預(yù)測 項(xiàng)目建設(shè)地段交通方便，公共設(shè)施齊全；布置合理，功能完善，環(huán)境優(yōu)美，生活方便。 通過專家進(jìn)行價(jià)格咨詢，比照范縣同類商品房銷售價(jià)格，考慮本項(xiàng)目本身優(yōu)勢，預(yù)測有競爭力的售價(jià)為： 商業(yè)樓平均售價(jià) 4800 元 /㎡，住 宅樓平均售價(jià)為 3000 元 /㎡。 利潤預(yù)測及費(fèi)用分析 項(xiàng)目可對外銷售面積為 138821 ㎡，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，估算情況見下表。 銷售收入估測表 表 13— 1 項(xiàng)目 面積（㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 52084 3000 住宅區(qū)商業(yè) 13400 4800 6432 商務(wù)樓 36208 4800 商業(yè) 37129 4800 合計(jì) 138821 55 項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為 ，可銷售建設(shè)總投資 萬元，銷售毛利潤 ，銷售成本占銷售收入的 1%為 萬元，繳納各種銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、教育專項(xiàng)基金）合計(jì)占銷售收入的 %為 萬元，應(yīng)交企業(yè)所得稅（稅率為 25%）為 萬元，土地增值稅 萬元，稅后利潤 萬元，投資利潤率為 %。（詳見銷售利潤預(yù)測表） 銷售利潤預(yù)測表 表 13— 2 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 銷售收入 2 可銷售建設(shè)總投資 3 銷售毛利潤 4 銷售成本 占銷售收入的 1% 5 銷售稅金及附加 占銷售收入的 % 6 所得稅 稅率為 25% 7 土地增值稅 增值額的 30% 8 稅后利潤 9 投資利潤 % 盈利能力分析 項(xiàng)目可銷售建設(shè)總投資 萬元，項(xiàng)目完成后預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤率 萬元，項(xiàng)目投資利 56 潤率為 %，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。 盈虧平衡分析 平均售價(jià) =銷售收入247?？射N售面積 =572859200 元247。 138821㎡ =4126 元 /㎡ 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =總成本247。 [平均售價(jià)（ 1稅率） ] =308955200247。 [4126（ %） ] =79289 ㎡ 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =總成本247。 [可售面積（ 1稅率） ] =308955200247。 [138821（ %） ] =2357 元 /㎡ 盈虧平衡分析表明： 當(dāng)平均銷售面積達(dá)到 79289 ㎡時(shí)，項(xiàng)目就能夠?qū)崿F(xiàn)保本，占全部可銷售面積的 57%； 當(dāng)平均銷售價(jià)格達(dá)到 2357 元 /㎡時(shí)，項(xiàng)目就能夠?qū)崿F(xiàn)保本，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)的 57%。 從財(cái)務(wù)分析結(jié)果看，該項(xiàng)目能夠盈利，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 間接經(jīng)濟(jì)影響分析 該項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)建筑業(yè)勞動(dòng)市場及建材業(yè)的發(fā)展。同時(shí)對裝飾業(yè)、家具業(yè)、家用電器行業(yè)、小五金及 水電暖等配套設(shè)施等諸多行 57 業(yè)都有積極的推動(dòng)作用。 58 第十三章 結(jié)論與建議 結(jié)論 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，適應(yīng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的需要，拉動(dòng)范縣經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)人民生活水平的提高。符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和范縣對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃的要求，建設(shè)條件良好。項(xiàng)目建設(shè)用地、配套設(shè)施面積等指標(biāo)基本符合國家有關(guān)規(guī)定要求，項(xiàng)目規(guī)劃合理，建設(shè)條件具備，技術(shù)和管理措施科學(xué)可靠，組織機(jī)構(gòu)健全，管理制度完善，工程設(shè)計(jì)方案可行。項(xiàng)目能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 建議 加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理，切實(shí)做好經(jīng) 營戰(zhàn)略規(guī)劃和市場營銷策略的制定與實(shí)施，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和先進(jìn)管理模式，使企業(yè)成為提供住宅、休閑、餐飲娛樂等一體化服務(wù)的商貿(mào)中心。 深入做好市場調(diào)查分析，合理選擇市場定位，有針對性地進(jìn)行招商和市場宣傳，提高出租利用率，以規(guī)避市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目成功運(yùn)作。 優(yōu)化、細(xì)化建設(shè)方案，使其既符合規(guī)劃要求，又能體現(xiàn)現(xiàn)商貿(mào)城的特點(diǎn)，突出特色風(fēng)格。 按照基本建設(shè)程序做好立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等工作，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo) 59 制和建設(shè)監(jiān)理制，保證工程質(zhì)量。 加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目資金管理，確保資金合理有效使用，保證項(xiàng)目如期順利實(shí)施。