【正文】 四 、 電氣照明 本工程需設置應急照明：消防等設繼續(xù)工作用的應急照明 ， 商店設暫時繼續(xù)工作用的應急照明 ， 疏散通道 、 疏散樓梯 、 出入口等設疏散指示標志 。 盡量選用節(jié)能燈具。 五 、 電力及控制 消防電力設備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。 消防設備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。 電力設備的控制根據(jù)各專業(yè)要求設置。 六、 建筑物防雷保護及接地保護 本工程均為三級防雷建筑物。 設置防直擊雷和防雷電波引入措施。 39 利用基礎接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎接地體 ,接地電阻要求不大于 1 歐。 工程 設總等電位連接和局部等電位連接。 七、 火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 消控中心設在首層 ， 具有各種報警功能，聯(lián)動功能和手動控制功能。 設置緊急廣播系統(tǒng) 。 設置消防對講系統(tǒng) 。 火災自動報警系統(tǒng)為雙電源供電 ， 一用一備 ， 末端自動切換 。 八、 電話系統(tǒng) 本工程內全部設直線電話，每戶一對，公建按 指標 25m2/部。 小區(qū)內設電話交接間，各樓 (各單元 )設電話接線箱 。 設寬帶網線路 。 小區(qū)電話進線電纜及寬帶 就近接入城市 市話網 和寬帶網 。 九、 有線電視系統(tǒng) 有線電視信號 就近 城市有線電視光纜引入控制室 后，采用地下敷設方送達各住戶、各建筑。 各樓 (各單元 )底層設前端箱，樓內垂直敷設分支 —分配網絡 。 電視插座終端電平要求達到 65~71dB。 十 、 傳呼對講系統(tǒng) 住宅樓按單元設置傳呼對講系統(tǒng)和門鎖控制裝置。 小區(qū)可根據(jù)需要設置大的傳呼對講系統(tǒng) 。 第六節(jié) 燃氣系統(tǒng) 一、燃氣調壓站 規(guī)劃于小區(qū)公建內，管線引自 西 三 路 。 二、燃氣管線 40 由 XX 路干管引入小區(qū)調壓站后，采用地下敷設方式向各住戶、各建筑供熱。 三、燃氣管道采用管徑 D=150mm 的管道沿小區(qū)道路，向住戶供氣。 41 第八章 環(huán)境保護和節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、設計依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 國務院 (1998)第 253 號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》 遼寧省人民政府《關于落實科學發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》 遼寧省建設項目環(huán)境監(jiān)理管理辦法 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 (GB309693) 《 遼寧 省廢氣污染物排放標準》 (DB37/00691) 《電磁輻射環(huán)境保護管理辦法》（ 1997 年 1 月 7 日，國家環(huán)保局） 二、建設地點環(huán)境現(xiàn)狀 項目地處周圍環(huán)境狀況較好，無污染單位。建成投入使 用后，除生產少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產生不良影響。 三、配套設施設計 吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。 水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。 通風系統(tǒng)均用消聲器。 廚房等含有廢水經管道收集，經過油脂清除處理后，排放到城市 污水 系統(tǒng)。 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上的衛(wèi)生防護帶。 四、污染物來源 施工期 廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運輸過程中產生的粉塵；汽車運輸時的揚塵和廢氣；施工機械本身產 生一定量煙氣。 42 廢水：施工人員產生的生活污水。 噪聲：主要由施工機械產生，其次是運輸車輛產生的交通噪聲。 固體廢物：主要為拆遷產生的建筑垃圾和施工產生的殘土和廢棄的建筑材料。 營運期 廢氣：項目投產后不產生廢氣，采暖由集中供熱供給。 廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。 固體廢物：主要為生活垃圾。 五、擬采取的防治污染措施 與水土保持措施 施工期 (1)施工現(xiàn)場設置圍欄，并灑水降塵。運輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。還應避免水泥揚塵的產生。 (2)施工人員的生活污水經市政管 網排入污水處理廠，處理達標后進支脈河。 (3)夜間應停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風鉆等。中高考期間，應嚴格遵守環(huán)保部門有關規(guī)定。 (4)施工場地周圍設置圍墻，可起隔聲擋灰作用。 (5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。 (6)施工期間的產生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。 (7)本項目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持 場地 綠化 ，減少水土流失 。 (8)本項目綠化與建筑安裝爭取同時設計，同時完成，盡量減少 項目的水土流失。 (9)本項目仔細規(guī)劃好土方 平衡工作，使得取土達到最少化。 營運期 (1)項目使用后不產生廢氣，采暖由供熱公司提供。 (2)項目除生活污水外，無其它廢水產生，污水排入市政管網，經城 43 市污水處理廠處理后，排入支脈河。 (3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀 。 (4)為了減少噪音源的干擾，加強主干道的道路綠化 ， 公用設施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離 。 六、綠化 為創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護環(huán)境，堅持點、線、面相結合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小 區(qū)中心花園綠化地有機結合起來，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 七、環(huán)境影響評價 項目屬住宅小區(qū)建設，其污染源很少，污染物排放量也很少，產生的少量生活污水、生活垃圾經處理后，完全可以達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產生污染。 第二節(jié) 節(jié)約能源 一、節(jié)能設計 建筑節(jié)能設計 ①屋面： 平屋面采用 50 厚 擠 塑板 溫層 ,瓦屋面采用 30 厚的聚苯板 保溫層 ； ②外墻： 240 厚 蒸壓粉煤灰磚 ，外做 40 厚聚苯顆粒保溫層； ③不采暖樓梯間隔墻：采用 240 厚 蒸壓粉煤灰磚 ，外做 30 厚聚苯板 保溫層 ； ④門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。封陽臺采用 雙 玻塑鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。 節(jié)能指標 項 目 單位 細則限值 設計指標 44 體形系數(shù) ≤ 外墻平均傳熱系數(shù) W/( ) 建筑物耗熱量指標 W/ m2 采暖耗煤量指標 Kg/ m2 二、采暖節(jié)能設計 采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶均設一熱計量表，實現(xiàn)了熱量分戶計量。 每組散熱器進水管均設一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動 調節(jié)進入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。 采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。 三、主要節(jié)能措施 所有設備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設備、新型節(jié)能電器。 統(tǒng)一配置太陽能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。 小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。 采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面保溫。推廣使用新技術、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風，以節(jié)能降耗。 水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。 加強采暖管道的保溫設計和檢修工作。 45 第九章 項目管理 第一節(jié) 物業(yè)管理 項目組建小區(qū)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務，主要作用：保障物業(yè)產權人、使用人的合法權益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質的服務；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 項目建成后，將成立住宅小區(qū) 物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司實行經理負責制，下設辦公室、財務室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務部等部門。 物業(yè) 管理公司初步考慮定員 30 人，其中經理 1 人，辦公室 2 人，財務室 2 人，保安部 15 人，維修部 5 人，家政服務部 5 人；人員由社會公開招聘解決。 第二節(jié) 招標管理 一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，本項目工程建設實施階段的勘察設計和施工等均采取招標。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標內容。 二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項工 作內容承包二種，相應的發(fā)包方式也有兩種。本項目發(fā)包方式根據(jù)工程建設實施階段的工作內容分別采取單項工作內容發(fā)包方式。 三、招標組織形式 招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。本項目業(yè)主擬委 46 托具有相應資質證書的建設工程招標代理機構代理招標。 四、招標方式 招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。由于本項目擬采用單項工作內容發(fā)包方式，針對不同的單項工程所采取的招標方式如下： ①勘察設計擬采用邀請招標或直接委托方式。 ②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標方式。 47 第十章 工程進度計劃 項目采用 總體規(guī)劃，分期實施。工程前期手續(xù)部分已經完成，若后續(xù)各項工作進展順利，則 項目 進度計劃安排為： 可行性研究報告編制 2021 年 5 月 可行性研究報告審批 2021 年 5 月 規(guī)劃設計及審批 2021 年 6 月 施工圖設計 2021 年 6 月 ~7 月 工程施工 2021 年 8 月～ 2021 年 5 月 設備材料訂貨安裝 2021 年 5 月 主體封頂 2021 年 5 月 總體竣工驗收 2021 年 10 月 正式交付使用 2021 年 12 月 48 第十一章 投資估算和資金籌措 項目投資估算根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r以及相關費 用具體收費情況估算。土建工程造價，以非精裝修考慮。 第一節(jié) 投資估算 一、編制依據(jù) 國家現(xiàn)行的有關法規(guī)和規(guī)定； 遼寧 省建筑工程綜合定額； 遼寧 省安裝工程綜合定額； XX 地區(qū)材料預算價格； XX 地區(qū)類似工程造價； 設備供貨目錄或設備詢價 ； 現(xiàn)行投資估算的有關規(guī)定。 二、 項目投資概算 項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。 土地費用 本項目 用 地 66730平方米，每平方米價格 為 750元，購置 土地 費 5000萬元 、契稅 3%為 150 萬元，土地費用合計 5150 萬元。 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，本項目建筑安裝工程總造價為 萬元 。 49 前期工程費用 (1)前期咨詢費，按建安工程費 %計， %= 萬元。 (2)規(guī)劃勘探設計費，按建安工程費 2%計， 2%= 萬元。 前期工程費用 合計 594 萬元。 建設配套費用包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、抗震設計審查費、定額編制管理費 、質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等 收費等，總共： 萬元 室外工程費 室外工程包括道路、綠化及 小區(qū) 內各項構筑物等內容。根據(jù)本項目實際情況，本項目的室外工程費為 1335 萬元。 預備費 由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費 按工程 成本的 1%計提 173萬元。 開發(fā)成本 開發(fā)成本為以上 6 項之和，共計 萬元。 開發(fā)費用 開發(fā)費用匯總表 序號 項 目 計算依據(jù) 金額 (萬元 ) 1 管理費用 開發(fā)成本 1% 2 銷售費用 銷售收入 1％ 489 3 貸款利息 年利率為 % 3 年 /2 1305 4 合 計 1792 項目 建設 投資估算 綜合以上費用，本項目 建設 投資估算為 萬元 。 項目投資估算詳見：附表 1投資估算表 50 第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 一、資金籌措 本項目投資總額 萬元，資金來源為：申請銀行貸款 15000萬元 ， 預售收入 5000 萬元 ， 企業(yè)自籌 萬元。 資金籌措詳見：附表 2資金籌措表。 二、資金使用計劃 項目前期工作自 2021 年 5 月開始， 2021 年 8 月開工建設， 2021 年8 月 竣工， 2021 年 5 月 底全部銷售完畢。開發(fā)經營約 3 年。 51 第十二章 財務分析 第一節(jié) 財務分析