【正文】 按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過(guò)標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。 24 根據(jù)以上分析，項(xiàng)目擬選址是適宜的。 規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越， 周邊緊鄰 城市主干道 XX路 、 XX北路 等。目前，投資 21 億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資 12 億元的奕豐北方溫泉城項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新 XX 區(qū)同 步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來(lái)沈陽(yáng)、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在 7月 8 日由陳政高省長(zhǎng)主持召開(kāi)的北海新區(qū)招商推介會(huì)上，簽約項(xiàng)目 106個(gè)，合同金額達(dá)到 億元，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方 地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長(zhǎng)極。按照胡錦濤總書(shū)記關(guān)于 “ 仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展 ” 的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。 發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo) XX 市 堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省、市委全會(huì)精神，堅(jiān)定不移地走工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹(shù)立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實(shí)施 “ 環(huán)境吸引、沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐 ” 和 “ 蓋鲅同域 ” 發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造 “ 四大板塊 ” ，全力構(gòu)建 XX 沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。農(nóng)民人均居住面積為 平方米。農(nóng)民人均純收入 8000 元，增長(zhǎng) ％，比 2021 年增長(zhǎng) 1 倍 ， 城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。 —— “ 四大板塊 ” 建設(shè)順利推進(jìn)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速顯著 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 160 億元，增長(zhǎng)％，比 2021 年增長(zhǎng) 倍；全年新建續(xù)建投資千萬(wàn)元以上項(xiàng)目 143個(gè)，投資 125 億元，增長(zhǎng) %，其中億元以上項(xiàng)目 50 個(gè)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) %。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興 辦企業(yè)施展才華的理想之地。市政府駐地距 XX 市 30 公里；距大連市 198 公里；距省會(huì)沈陽(yáng)市 203 公里。57′ ，北緯 39176。 多 層住宅建筑面積 49045 平方米 ， 共 577 戶(hù) ， 高層 住宅建筑面積 36922平方米 ， 共 434 戶(hù) ， 小高層住宅 建筑面積 18414 平方米 ， 共 217 戶(hù)， 商鋪面積 19365 平方米 ， 。 兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。 竣工時(shí)間 2021 年 8 月。 與本項(xiàng)目距離較近 ,可 競(jìng)爭(zhēng) 和對(duì)比性較大 的項(xiàng)目是大景城 。 ：有外來(lái)做生意的私營(yíng)業(yè)主和在 XX 城打工準(zhǔn)備定居的外地人組成 。 單價(jià)范圍在 2750 元 /m2～ 3300 元 /m2之間，平均單價(jià) 3100 元 /m2。從近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，以 XX 區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，由于動(dòng)遷成本的提高， XX 區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲 ，均價(jià)在 28003500 元 /平方米 左右。 15 第三章 項(xiàng)目法人 一、企業(yè)簡(jiǎn)況 企業(yè)名稱(chēng) XX 地產(chǎn)有限責(zé)任公司 詳細(xì)地址 批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間 月 經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工 注冊(cè)資金 伍仟 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) 公司類(lèi)型 有限責(zé)任公司 資質(zhì)等級(jí) 級(jí) 證書(shū)編號(hào) 法定代表人 職務(wù) 董事長(zhǎng) 職稱(chēng) 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 聯(lián)系電話 備注： 16 二、企業(yè)基本 三、 XXXX 地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 公司 歷年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第四章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 需求分析 一、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 XX 市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升 ，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢(shì)。 XX市近幾年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，新樓盤(pán)的建設(shè)開(kāi)始向中高端發(fā)展 。 符合 XX 市區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 滿(mǎn)足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。 建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：平均每年需要建設(shè)住宅 億 m2以上；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到 95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到 30%以上。而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過(guò)快等因素 ,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置 “ 拆一、建一、還一 ” 的原則 ,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求 ,也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。 “ 居者有其屋 ” 已不再能滿(mǎn)足人們的心理需要 ,而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。 收入增長(zhǎng)的需要 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加 ,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。按 “ 十一五 ” 規(guī)劃要求 ,2021 年我國(guó)城市化率將達(dá)到 47%，預(yù)計(jì) 2020 年會(huì)達(dá)到 60%。計(jì)劃生育政策的沿用 ,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來(lái)越普遍。與此 11 同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化 ,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品 ,必然需要大量的市場(chǎng)供給。 XXXX 地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 公司 憑借良好的社會(huì)信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢(shì)， ,其經(jīng)營(yíng)理念“ **地產(chǎn)，誠(chéng)信百年”在 XX地區(qū) 樹(shù)立了誠(chéng)信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會(huì)上建立了良好的品牌優(yōu)勢(shì)。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。 自 1980 年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國(guó)在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。由于住宅是 家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。 我國(guó)改革開(kāi)放 20 年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。 二、 住宅小區(qū)的建設(shè) 新 理念 住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城 市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過(guò)來(lái)又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。目前，僅國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的 30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。 10 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %。 ! l2 g( f 從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款連續(xù) 11 個(gè)月保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市已成為資金 “蓄水池 ”。 目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，與 建設(shè)小康社會(huì)要求 人均居住面積 20—30 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。 6 經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合 XX 市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶(hù)型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。規(guī)劃區(qū) 南 側(cè)的 規(guī)劃 路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。 1 XXXX地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司 XX市 XX小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2021年 4月 29日 2 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 報(bào)告編制單位 編制工作的依據(jù) 報(bào)告主要內(nèi)容 簡(jiǎn)要結(jié)論 第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章 項(xiàng)目法人 企業(yè)簡(jiǎn)況 地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 公司歷年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第四章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 需求分析 建設(shè)規(guī)模 第五章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 市概況 項(xiàng)目選址 第六章 總體規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)依據(jù)、原則 總體規(guī)劃 建筑布局 第七章 工程技術(shù)方案 3 建筑方案 結(jié)構(gòu)方案 給排水方案 采暖方案 電氣方案 燃?xì)庀到y(tǒng) 第八章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 節(jié)約能源 第九章 項(xiàng)目管理 物業(yè)管理 招標(biāo)管理 第十章 工程進(jìn)度計(jì)劃 第十一章 投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措及使用計(jì)劃 第十二章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 第十三章 結(jié) 論 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng)： XX 市 XX 小鎮(zhèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)： XX 市 XX 區(qū)北 部， XX 路南， XX 北以東。 規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰 XX路、 XX北 路等城市主干道。 規(guī)劃建筑面積共計(jì) 123700m2，其中 高 層 55360 m2， 多層 46470m2， 車(chē) 庫(kù) 2505 m2， 商業(yè) 19365m2。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 1 規(guī)劃用地面積 平方米 66570 2 規(guī)劃總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 870 3 規(guī)劃總?cè)丝? 人 3044 4 總建筑面積 m2 123746 其中：住宅面積 m2 104381 商業(yè) 面積 m2 19365 5 建筑密度 % 6 容積率 % 7 綠地率 % 38 8 項(xiàng)目投資 萬(wàn)元 9 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 投資回收期 年 12 投資利潤(rùn)率 ％ 7 第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、 房地產(chǎn)新政 有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā) 展 從 2021 年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 2021 年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。因此，未來(lái)幾年，隨著 GDP 的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。 20214 月 年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到 7937 億元， 8 同比增長(zhǎng) %。隨著調(diào)控的深入， 1 至 6 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速降至 %，但在下半年又有所回升。 ,購(gòu)房 ,裝修論壇 ,房 中國(guó) 平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研 究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角 色。因此，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來(lái)一段時(shí)間房屋供給將有所加大。 （一） 人們家居理念的變化 。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到 1995 年統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口戶(hù)均已下降到 人 /戶(hù)，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。 （三） 商品房?jī)r(jià)值觀的變化。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)、生活 10 品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來(lái)選擇。當(dāng)前“ 以人為本 ” ， “ 可持續(xù)發(fā)展 ” ，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開(kāi)發(fā)商的不懈追求。截至 2021 年末 ,全國(guó)總?cè)丝跀?shù)超過(guò) 13 億 , 自然增長(zhǎng)率超過(guò) 5‰ 。 20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開(kāi)始步入工作、組建家庭、生兒育女 ,這無(wú)疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住 ,這使我國(guó)傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家 庭結(jié)構(gòu)得以改變 。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示 ,2021 年我國(guó)城市化率為 %,年均增幅約為 1%。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。 12 根據(jù)馬斯洛的 “ 需求層次理論 ”