【正文】 內(nèi)步行街＋底商＋住宅功能規(guī)劃沿新昌路和恒安街店鋪未做規(guī)劃，市場內(nèi)一層步行街以經(jīng)營服裝、箱包等為主；市場內(nèi)二層以經(jīng)營鞋和服裝為主總戶數(shù)500套商鋪，其中一和沿街300套，二層200套經(jīng)營類別戶數(shù)服裝類　　　　　　　　　　(260)戶帽類及飾品類、化妝品類　　(31)戶鞋類　　　　　　　　　　　(90)戶其他類　　　　　　　　　　(27)戶攤位面積—78平方米（二層）110—600平方米（一層）租售方式及價格租賃和銷售同時，—㎡/天銷售價格：3400—3840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：%經(jīng)營環(huán)境位置稍偏南，市場內(nèi)步行街棚頂經(jīng)營狀況市場經(jīng)營屬起步階段冷暖情況無冷暖設(shè)施良性分析城市改造，聚集了一些商戶免三年稅費(fèi)抗性分析 無統(tǒng)一經(jīng)營管理 招商不到位 沿主街新昌路北側(cè)應(yīng)為大入口，此入人流最密集 商場開業(yè)后無經(jīng)營管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬/畝，共征85畝，但實際交納政府是75畝地款。目前在市場內(nèi)還有10空地未開發(fā)，目前的物業(yè)費(fèi)為1元/天/戶，工商管理費(fèi)為2元/天/戶，稅：180元/月。福州商城市場名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產(chǎn)權(quán)單位福州凱翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營模式自主經(jīng)營管理模式由物業(yè)公司管理，但基本不做管理聯(lián)系電話 6278719占地面積25畝經(jīng)營面積20000平方米市場類別住宅＋底商功能規(guī)劃無統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主?？倯魯?shù)200戶經(jīng)營類別戶數(shù)飯店、副食、酒店　類(37)戶化妝品、保健品類　( 11 )戶電子能訊類　　　　(18)戶賓館　類　　　　　(5)戶其它類　　　　　　(69)戶攤位面積30200平方米租售方式及價格租賃價格：㎡/天銷售價格：4000元/㎡出租/售率出租率：83%出售率：76%經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營狀況臨街店鋪經(jīng)營較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析 商住一體，居民消費(fèi)占主導(dǎo)南處臨街，吸引周邊居民消費(fèi)抗性分析商住混合，不利于管理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統(tǒng)一一個出入口。假日廣場市場名稱假日廣場地 址新昌路站前街北產(chǎn)權(quán)單位濰坊金宏泰置業(yè)有限公司經(jīng)營模式承諾統(tǒng)一經(jīng)營管理管理模式賣場＋步行街模式，下沉式商場聯(lián)系電話 6258111占地面積100畝經(jīng)營面積3萬平方米市場類別下沉式商場商業(yè)＋步行街模式功能規(guī)劃 火車站廣場將規(guī)劃為昌樂永久性中央商務(wù)區(qū) 昌樂唯一的市政形象廣場和市民休閑廣場 兩大賣場＋四條步行街模式休閑，購物、娛樂、餐飲于一體的綜合性下沉式商業(yè)廣場總戶數(shù)700戶經(jīng)營類別戶數(shù)暫無業(yè)態(tài)細(xì)分?jǐn)偽幻娣e30200平方米租售方式及價格只售不租，售價為：地下4500—4600元/平方米地上：3000元/平方米均價出租/售率不詳經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營狀況冷暖情況良性分析 昌樂唯一大規(guī)模的綜合性商業(yè)廣場 空間價值使用率最大化，部分商鋪6米層高 新昌路改造在即，吸引了部分原經(jīng)營戶的進(jìn)駐抗性分析無統(tǒng)一招商，實行先售的傳統(tǒng)操作模式中庭景苑開發(fā)商：哈韋斯特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：13780829110，韓小姐占地：100余畝定位：住宅＋專業(yè)市場市場定位：汽車摩托車交易市場建筑模式：賣場模式，并設(shè)有展廳和文娛舞臺，市場獨(dú)立，位于寶昌路西側(cè)，住宅位于市場西側(cè)。市場建筑面積：未最終確定，約5萬余平方米。代理公司：青島金卓越地產(chǎn)機(jī)構(gòu)
附件3：項目營銷推廣一、項目的營銷推廣思路本項目的操作思路為：在預(yù)熱階段先進(jìn)行形象宣傳，利用2－3個月的時間最大限度地聚集人氣，提升項目的神秘感；完善營銷隊伍，實行專業(yè)化、品牌化營銷，樹立品牌形象和專業(yè)形象；公開階段進(jìn)行直接銷售，通過前期的客戶積累，加之開盤時的促銷現(xiàn)場，最大程度地實現(xiàn)熱銷；營銷中期通過采取公關(guān)活動、公益活動等方式提高項目的品牌形象；同時通過宣傳經(jīng)營戶對項目的青睞，將項目營銷推向高潮；營銷后期，將剩余房源進(jìn)行分析，推行30%首付置業(yè)計劃，市場逐步成熟，最大限度地吸引投資、經(jīng)營戶。二、在營銷上應(yīng)采取如下方式：爭取政府的支持，出臺優(yōu)惠政策，努力實現(xiàn)“政策營銷”；充分利用各種媒體媒介加強(qiáng)招商宣傳工作，努力拓展“信息營銷”多渠道、全方位地舉行營銷活動，努力創(chuàng)造“轟動效應(yīng)”；制定合理可行的營銷獎勵辦法和標(biāo)準(zhǔn)，努力推動“全員營銷”；努力爭取政府的支持力度，實現(xiàn)“拆舊進(jìn)新”、“引導(dǎo)進(jìn)場”營銷。三、營銷辦法關(guān)系營銷法――利用一切可利用的關(guān)系，通過關(guān)系聯(lián)絡(luò)，關(guān)系延伸和拓展，使?fàn)I銷工作取得成效。媒介促進(jìn)法――通過各種新聞媒體（電視、報紙、單頁）發(fā)布廣告信息，促進(jìn)營銷工作?！敖桦u生蛋”法――挖掘成型市場的有效客戶資源、學(xué)習(xí)其管理模式和方法，實現(xiàn)市場的“克隆”。（與豪德光彩貿(mào)易廣場共同組織客戶交流會，發(fā)展昌樂縣級代理業(yè)務(wù)，以招商促進(jìn)租售。）重點(diǎn)攻關(guān)法――對能帶動或影響市場發(fā)育發(fā)展的重點(diǎn)客戶源實施攻關(guān)戰(zhàn)略，由專人跟單，上門宣傳鼓動，實現(xiàn)重點(diǎn)突破，形成外部影響力。政策引導(dǎo)法――研究制訂合理可行的政策措施，并通過可能發(fā)動的政府行政行為，引導(dǎo)經(jīng)營戶入駐，促進(jìn)營銷。四、營銷方式租售同步――制定租售可行性方案，按照先交定金選房的方式同時展開租售，但以銷售為主，即租賃者所訂的房號有購買者時，提前57日通知租賃方，優(yōu)先租賃方購買，若租賃方確定不購買則按其訂租的時間排號順序進(jìn)行選房。以租帶動人氣，促進(jìn)銷售。直接銷售直接銷售包括四種具體形式：(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)； 分期付款：建設(shè)周期周分三期進(jìn)行回款；首付30%的置業(yè)方式：業(yè)主首付30%，其余20%的首付款按照比例作為提高的單套總價向銀行貸款；即將房屋的總價提高，但客戶實際付款卻是未提價前總房款的50%。賣點(diǎn)歸結(jié)A、昌樂惟一規(guī)模、正規(guī)的專業(yè)生產(chǎn)資料市場；B、政府重點(diǎn)招商引資項目，優(yōu)惠的稅費(fèi)扶持市場經(jīng)營；C、低首付的置業(yè)方式；D、政府將對站前街、方山路等進(jìn)行規(guī)劃，限制占道經(jīng)營，將市區(qū)內(nèi)所有符合市場業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營戶引導(dǎo)至本市場進(jìn)行經(jīng)營；E、大沂路的昌盛物流中心距項目僅2公里，與項目形成市場――物流相互配套發(fā)展；營銷執(zhí)行A、首先將營銷中心建立，做好生產(chǎn)資料市場的形象宣傳；B、完善營銷隊伍，組建培養(yǎng)成昌樂最好的營銷服務(wù)隊伍，迅速提升項目的形象及美譽(yù)；C、注重各個營銷階段的結(jié)合，執(zhí)行過程中注意收集并分析客戶走勢及原因；D、營銷過程中注意客戶的跟蹤收效，同時注意強(qiáng)勢營銷與弱勢營銷運(yùn)用的時機(jī)；E、最大限度地控制營銷時間，專業(yè)市場宜集中銷售并取得銷售率，否則周期過長容易使市場疲軟，本項目營銷總時間應(yīng)控制在1012個月的時間內(nèi)。營銷隊伍A、本項目的營銷隊伍素質(zhì)要求較之住宅項目要高，對商業(yè)及消費(fèi)者心理的把握要準(zhǔn)；B、根據(jù)昌樂消費(fèi)者及本項目消費(fèi)者的特點(diǎn)及規(guī)模，營銷隊伍設(shè)置如下：項目經(jīng)理1名：負(fù)責(zé)項目的整體操作；要求：對商業(yè)地產(chǎn)及生產(chǎn)資料市場有所了解，執(zhí)行力強(qiáng)并對項目策劃有一定的了解；案場主管1名：負(fù)責(zé)項目現(xiàn)場的協(xié)調(diào)；組織管理能力強(qiáng)，有2年以上主管工作經(jīng)驗；內(nèi)勤兼行政1名：負(fù)責(zé)客戶管理、行政事務(wù)及后勤管理事務(wù)。營銷人員4名：負(fù)責(zé)現(xiàn)場營銷；有一年以上營銷經(jīng)驗，最好有商業(yè)地產(chǎn)營銷經(jīng)驗。附件4項目敏感性分析說明：除土地的成本基本可以控制，我們只做土銷售價格變化敏感性分析土地價格變化（除樓面地價外，按1260元/平方米測算）序號土地價格（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）單位總成本（元/平米）總成本（元）130563192380649520235657191784808080340 750201088922400445 844210493080960550 938219897239520銷售價格變化序號商鋪銷售單價（元/平方米）總收入（元）1220097328000224001061760032600115024004280012387200利潤分析假設(shè)1：最壞打算土地50萬/畝，銷售價格2200元/平方米，基本打平。假設(shè)2：最好設(shè)想土地35萬/畝，銷售價格2800元/平方米，利潤4000萬元。備注：商鋪售價含配套費(fèi)，最小風(fēng)險最好土地價格在40萬/畝以下。結(jié)論：本項目成功性較大，土地價格和配套費(fèi)用的減免情況要做好。33 / 33