【正文】 的特點(diǎn)及規(guī)模，營(yíng)銷隊(duì)伍設(shè)置如下：項(xiàng)目經(jīng)理1名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體操作；要求：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及生產(chǎn)資料市場(chǎng)有所了解，執(zhí)行力強(qiáng)并對(duì)項(xiàng)目策劃有一定的了解；案場(chǎng)主管1名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)；組織管理能力強(qiáng)，有2年以上主管工作經(jīng)驗(yàn)；內(nèi)勤兼行政1名：負(fù)責(zé)客戶管理、行政事務(wù)及后勤管理事務(wù)。四、營(yíng)銷方式租售同步――制定租售可行性方案，按照先交定金選房的方式同時(shí)展開租售，但以銷售為主，即租賃者所訂的房號(hào)有購(gòu)買者時(shí)，提前57日通知租賃方，優(yōu)先租賃方購(gòu)買，若租賃方確定不購(gòu)買則按其訂租的時(shí)間排號(hào)順序進(jìn)行選房。租售價(jià)位相對(duì)較低，雖然三層整體出租價(jià)位高，但部分購(gòu)買的投資戶分一層和二三層單獨(dú)出租。因此：首先，市場(chǎng)的宏觀發(fā)展規(guī)劃的描述及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問題將成為經(jīng)營(yíng)戶最為關(guān)注的問題；其次，經(jīng)營(yíng)戶關(guān)心的是前期市場(chǎng)啟動(dòng)的問題，即能不能將昌樂大部分同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶集中于市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；第三，經(jīng)營(yíng)戶關(guān)心的是有沒有能力進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問題；第四，昌樂屬于四線城市，同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)尚處于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式階段，價(jià)格戰(zhàn)成為競(jìng)爭(zhēng)的主要方式?！疽淹瓿身?xiàng)目的前期定位調(diào)研，近期將組織進(jìn)行業(yè)種細(xì)分調(diào)研。其它市場(chǎng)輔助業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積為市場(chǎng)總建筑面積的810%，即3000平方米。項(xiàng)目提出背景自2005年始，昌樂縣的城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了很大的變化。通過派生經(jīng)營(yíng)與投資客戶，能夠保證項(xiàng)目的利潤(rùn)。此定位成功的理由：昌樂縣規(guī)劃改造道路包括：方山路、站前街。定位二：住宅為主＋少量底商定位理由：據(jù)調(diào)查，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均居住支出827元，其他支出634元。⑥昌樂投資消費(fèi)意識(shí)處于低潮階段，且目前為目尚無運(yùn)作成功的商業(yè)項(xiàng)目，使部分投資者的投資利益未能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上影響了本項(xiàng)目的投資消費(fèi)。據(jù)抽樣調(diào)查，2005年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。城市規(guī)模：2010年建設(shè)用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬，人均建設(shè)用地120平方米，規(guī)劃人口28萬，人均建設(shè)用地120平方米。昌樂目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。昌樂消費(fèi)者異地消費(fèi)的原因分析如下：A、昌樂目前無知名商業(yè)購(gòu)物業(yè)態(tài)，中低檔消費(fèi)及小宗消費(fèi)一般在昌樂，而中檔及大宗消費(fèi)一般到濰坊、淄博等地進(jìn)行消費(fèi)；B、長(zhǎng)期無知名度較高的購(gòu)物消費(fèi)地形成了只認(rèn)濰坊等大城市的購(gòu)物習(xí)慣；C、大城市的消費(fèi)選擇機(jī)會(huì)較多也是一個(gè)原因。項(xiàng)目地段不是理想居住區(qū)域； 地塊價(jià)格相對(duì)較高，但住宅售價(jià)不高； 方山路最新規(guī)劃，不允許沿街普通商業(yè)。目前政府對(duì)科技工業(yè)園區(qū)沒有安排居住用地，隨著園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口將進(jìn)一步增加，住宅需求較大。此定位風(fēng)險(xiǎn)在于：項(xiàng)目定位的各業(yè)態(tài)目前租金范圍：—，15%，另有1/3屬自的房產(chǎn)。生產(chǎn)資料市場(chǎng)在社會(huì)再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場(chǎng)運(yùn)作得愈是有效率，社會(huì)再生產(chǎn)的運(yùn)行就愈是順暢。建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集汽配汽配、摩修摩配、五金機(jī)電、裝飾建材以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化生產(chǎn)資料市場(chǎng)。三、房型設(shè)計(jì)
框架結(jié)構(gòu)，單套面積為3080平方米?！驹谳浾摗耙钡幕A(chǔ)上，不失時(shí)機(jī)聚集與市場(chǎng)定位相同的各商業(yè)業(yè)態(tài)。成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價(jià)8473727按48萬/畝2前期開發(fā)費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理30132設(shè)計(jì)15，勘察5，監(jiān)理8配套費(fèi)80352盡量減免至80以下4建安成本80035205室內(nèi)外總體30132道路、圍墻6后期配套30132水、電、暖、智能化7資金成本803602千萬6%期限為3年計(jì)8銷售費(fèi)用84369總銷售額的3%9稅費(fèi)224984總銷售額的8%10不可預(yù)見費(fèi)104411合計(jì)9752（單位成本：2217元/平方米）利潤(rùn)預(yù)測(cè)：總收入：總成本：2217萬元預(yù)計(jì)利潤(rùn)：2548萬元?？倯魯?shù)200戶經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)飯店、副食、酒店　類(37)戶化妝品、保健品類　( 11 )戶電子能訊類　　　　(18)戶賓館　類　　　　　(5)戶其它類　　　　　　(69)戶攤位面積30200平方米租售方式及價(jià)格租賃價(jià)格：㎡/天銷售價(jià)格：4000元/㎡出租/售率出租率：83%出售率：76%經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)狀況臨街店鋪經(jīng)營(yíng)較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析 商住一體，居民消費(fèi)占主導(dǎo)南處臨街，吸引周邊居民消費(fèi)抗性分析商住混合，不利于管理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個(gè)單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統(tǒng)一一個(gè)出入口。營(yíng)銷人員4名：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷；有一年以上營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，最好有商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。政策引導(dǎo)法――研究制訂合理可行的政策措施，并通過可能發(fā)動(dòng)的政府行政行為，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶入駐，促進(jìn)營(yíng)銷?？倯魯?shù)200余戶　　　　　　　　　　　　　經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)服裝類　　　　　(13)戶餐飲類　　　　　　(26)戶保健、美容美發(fā)類　(19)戶飾品類　　　　　　(9)戶其他類　　　　　　(50)戶攤位面積200600平方米/套，兩至三層結(jié)構(gòu)租售方式及價(jià)格出租或出售，租價(jià)：㎡/天，銷售價(jià)格：2350—2750元/平方米租/售率出租率：55%出售率：40%經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)狀況今年開始有所好轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)戶年利潤(rùn)為23萬元/年冷暖情況獨(dú)立店鋪，無冷暖設(shè)施良性分析昌樂唯一一條商業(yè)步行街，政府形象工程新昌商場(chǎng)兩次裝修，一些經(jīng)營(yíng)戶無處經(jīng)營(yíng)，使得步行街出租率提高。商業(yè)項(xiàng)目首先要給經(jīng)營(yíng)戶以經(jīng)營(yíng)的保障，即：讓經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為到該市場(chǎng)前來經(jīng)營(yíng)將是唯一和最理想的選擇，能夠?qū)崿F(xiàn)更多的利潤(rùn)。項(xiàng)目推廣流程如下：項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)的運(yùn)作模式/程序“昌樂生產(chǎn)資料市場(chǎng)”項(xiàng)目的規(guī)劃開發(fā)運(yùn)作模式/程序簡(jiǎn)述如下：市場(chǎng)調(diào)研編寫市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃及詳細(xì)的調(diào)研表格，針對(duì)定位的各業(yè)態(tài)進(jìn)行普調(diào)。　第五章、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議
一、規(guī)劃原則 根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體量和需求面積情況進(jìn)行規(guī)劃（附：現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)表）現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)表序號(hào)業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積體量統(tǒng)計(jì)所需面積（市場(chǎng)超前建筑按現(xiàn)有面積的20%計(jì)）1汽修配、摩修配30200平方米，僅配件經(jīng)營(yíng)面積單層為3070平方米，修理車間為80平方米左右103個(gè)經(jīng)營(yíng)戶10000+2000＝12000平方米2裝飾材料75—250平方米30家3600+720＝4320平方米3五金、機(jī)電3098平方米38家2660+532＝4192平方米4農(nóng)資5080平方米，但需要經(jīng)營(yíng)面積23倍的倉(cāng)庫(kù)15家900+180＝1080平方米5汽飾、家飾80200平方米，洗車車間28家3360+672＝1334平方米6燈具4587平方米5家360平方米備注派生的經(jīng)營(yíng)戶包括目前現(xiàn)有業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶的20%，另外還有目前昌樂市場(chǎng)空白，但有著市場(chǎng)需求空間的業(yè)態(tài)（陶瓷、潔具、衛(wèi)浴設(shè)備、地板等），此類業(yè)態(tài)超前建筑面積按同類經(jīng)營(yíng)面積的4050%計(jì)，即有2150平方米。與昌盛物流中心僅2公里，將形成批發(fā)物流互通的態(tài)勢(shì)是開發(fā)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)的理想地段。通過政府城市規(guī)劃與項(xiàng)目拆遷的經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，能夠解決市場(chǎng)招商的問題，保證了的啟動(dòng)。項(xiàng)目周邊現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)符合就地改造商業(yè)操作沿方山路、利民街、站前街目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為：五金機(jī)電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料（塑料薄膜）等，共300個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)面積約30000余平方米。綜合分析：地段決定定位，此定位成功機(jī)率在40%以下，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。④項(xiàng)目地塊呈d字型，沿街部分建設(shè)相對(duì)減少，建設(shè)規(guī)劃受影響；⑤昌樂的投資消費(fèi)意識(shí)較淡薄，租金較低，銷售在一定程度上將受到較大影響。商業(yè)樓盤分布圖如下：（附件2：各商業(yè)樓盤調(diào)研統(tǒng)計(jì)表）三、商業(yè)消費(fèi)分析昌樂縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。規(guī)劃期限：近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬；無期至2020年，規(guī)劃人口28萬；遠(yuǎn)景至2050年，規(guī)劃人口40萬。各業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引比重依次為：家樂佳、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。因此，昌樂的商業(yè)消費(fèi)需要引導(dǎo)，首先是購(gòu)物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。風(fēng)險(xiǎn)率為40%以下，但利潤(rùn)較少。從住宅地產(chǎn)的發(fā)展太勢(shì)圖看出，本區(qū)域1公里范圍內(nèi)無住宅樓盤。低廉的租金及自有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶成為項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。包括專營(yíng)和經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)資料的公司兼營(yíng)的市場(chǎng)，但不包括一次性交易會(huì)。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益社會(huì)效益A、項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和昌樂縣城市發(fā)展規(guī)劃B、對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，提高和改善了居民的