【正文】 ，沿街經(jīng)營戶70%以上屬于規(guī)劃拆遷范圍，基本解決了汽摩修配的招商問題。低廉的租金及自有房產(chǎn)經(jīng)營戶成為項目的最大風險點。來自項目運作模式及項目品牌的建立；（可控因素）政府對利民街、站前街、方山路的規(guī)劃實施時間能否與項目操作吻合；（不可控因素）昌樂縣城距豪德光彩貿(mào)易廣場12公里，半小時車程，消費者長期形成的排斥昌樂中高及大批消費的習慣將成為影響投資及經(jīng)營戶的置業(yè)信心?！　∧壳安龢返默F(xiàn)有經(jīng)營戶按75%的租售率進駐項目，將有300經(jīng)營戶進駐經(jīng)營，另可通過發(fā)展縣級代理及到濰坊區(qū)域進行招商，按照現(xiàn)經(jīng)營戶的35%計，將有100經(jīng)營戶進駐；市場超前預計面積最多為規(guī)劃面積的20%，計為9000平方米（約128套）；即按照目前的規(guī)劃，未來3年內市場將有122套空置。二、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場的定義生產(chǎn)資料：人們從事物質資料生產(chǎn)所必需的一切物質條件，即勞動資料和勞動對象的總和。包括專營和經(jīng)營生產(chǎn)資料的公司兼營的市場，但不包括一次性交易會。3五金、機電3098平方米38家小五金、取暖設備、機電設備、等4農(nóng)資5080平方米，但需要經(jīng)營面積23倍的倉庫15家農(nóng)膜、鋼（鐵）絲、塑料制品、種子、農(nóng)藥批發(fā)等5汽飾、家飾80200平方米，洗車車間28家汽車燈、汽車內裝飾品、家庭裝飾布藝術、窗簾小商品6燈具4587平方米5家三、對昌樂生產(chǎn)資料市場的描述昌樂生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進行汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農(nóng)資產(chǎn)品等生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務和管理的場所或交易中心。昌樂生產(chǎn)資料市場地處昌樂縣規(guī)劃建設的景觀道方山路與商業(yè)街—利民街交口，南臨利民街，西方山路，北臨309國道，東接為大沂路，交通便捷。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場、溫州商城等項目的運作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對緩慢，與城市經(jīng)濟的發(fā)展狀況不相適應。經(jīng)濟和社會效益社會效益A、項目的開發(fā)建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和昌樂縣城市發(fā)展規(guī)劃B、對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用，提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件C、昌樂素有“建材之鄉(xiāng)”，項目的建設可帶動昌樂市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另據(jù)有關部門預測，隨著城市規(guī)模的擴大和城市人口的急劇增長，每年城區(qū)新增加住房戶口1000多戶，舊城區(qū)的改造也將導致一批拆遷戶進行異地安置，使本來就很緊張的住房供求矛盾更加嚴峻。預計市場運營三至五年內，將徹底改變昌樂人排斥昌樂消費的消費習慣，商務中心建成后，具有拉動人流、物流、資金流的能力，其商業(yè)升值空間不可估量。根據(jù)商業(yè)市場業(yè)態(tài)細分的兩大原則和昌樂目前生產(chǎn)資料經(jīng)營業(yè)態(tài)的實際情況，認為，本項目的建設規(guī)劃為：二、建筑模式商業(yè)兩層結構，步行街建筑模式。四、配套標準解決取暖問題，寬帶、電話、有線電視插口。住宅部分地面處理，衛(wèi)生間，廚房鋪地面，墻面刮膩子，其他毛坯。即，將徹底拋除只做地產(chǎn)不做商業(yè)的短期獲利的不負責行為，細致做好每一個運營細節(jié)?！看_定定位與市場細分通過對調研結果的論證，確定項目的總定位與市場細分定位引爆“輿論”，市場預熱舉行各項營銷推廣活動，預熱市場，引起消費者關注?！拷M織構架組建多元投資結構的股份制公司【組建“項目籌建指揮部、技術決策部、公關聯(lián)絡部、工程開發(fā)部、營銷推廣部、綜合行政部等機構。B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者a、投資者：昌樂、濰坊等周邊區(qū)域的商鋪投資者；看好本區(qū)域生產(chǎn)資料市場業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；b、經(jīng)營者：經(jīng)營五金機電、汽配摩配、裝飾材料、農(nóng)資等的加盟者或自營者；看好本區(qū)域汽修汽配、摩修摩配、裝飾材料、五金建材、機電業(yè)發(fā)展前景的派生經(jīng)營者。特別是春節(jié)期間，是大量現(xiàn)金流回當?shù)氐臅r候，因此，如果條件允許，盡是選擇在這段時間開始營銷，加大宣傳推廣力度，抓住大城市打工的人認為家里的商鋪單價便宜的心理，往往能收到不菲的成效。附件3《項目的營銷推廣思路》
第六章、項目投資效益分析基本指標 土地面積：83畝，55300平方米； 容積率：；容積率最大可能地增加至最大限度。備注：建筑面積盡量增加；　　　可減免事項爭取減少最低值（建安+配套費+稅費共計減少150元以上。服裝：10140鞋：15230化妝品：15210摩托、電動車：100200，其它：102000。但目前的情況是利民街南以副食、服裝、化妝品、網(wǎng)吧為主，利民街北以服裝、飾品為主。備注經(jīng)營戶數(shù)共110戶，現(xiàn)有店鋪200套溫州商城市場名稱溫州商城地 址新昌路與恒安街交口東南產(chǎn)權單位溫州榮立建設開發(fā)有限公司昌樂分公司經(jīng)營模式業(yè)主自行經(jīng)營管理模式統(tǒng)一管理聯(lián)系電話 6251111占地面積85畝經(jīng)營面積50000平方米市場類別服裝、鞋、帽、百貨經(jīng)營市場，中低檔，內步行街＋底商＋住宅功能規(guī)劃沿新昌路和恒安街店鋪未做規(guī)劃，市場內一層步行街以經(jīng)營服裝、箱包等為主；市場內二層以經(jīng)營鞋和服裝為主總戶數(shù)500套商鋪，其中一和沿街300套，二層200套經(jīng)營類別戶數(shù)服裝類　　　　　　　　　　(260)戶帽類及飾品類、化妝品類　　(31)戶鞋類　　　　　　　　　　　(90)戶其他類　　　　　　　　　　(27)戶攤位面積—78平方米（二層）110—600平方米（一層）租售方式及價格租賃和銷售同時，—㎡/天銷售價格：3400—3840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：%經(jīng)營環(huán)境位置稍偏南，市場內步行街棚頂經(jīng)營狀況市場經(jīng)營屬起步階段冷暖情況無冷暖設施良性分析城市改造，聚集了一些商戶免三年稅費抗性分析 無統(tǒng)一經(jīng)營管理 招商不到位 沿主街新昌路北側應為大入口，此入人流最密集 商場開業(yè)后無經(jīng)營管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬/畝，共征85畝，但實際交納政府是75畝地款。假日廣場市場名稱假日廣場地 址新昌路站前街北產(chǎn)權單位濰坊金宏泰置業(yè)有限公司經(jīng)營模式承諾統(tǒng)一經(jīng)營管理管理模式賣場＋步行街模式，下沉式商場聯(lián)系電話 6258111占地面積100畝經(jīng)營面積3萬平方米市場類別下沉式商場商業(yè)＋步行街模式功能規(guī)劃 火車站廣場將規(guī)劃為昌樂永久性中央商務區(qū) 昌樂唯一的市政形象廣場和市民休閑廣場 兩大賣場＋四條步行街模式休閑，購物、娛樂、餐飲于一體的綜合性下沉式商業(yè)廣場總戶數(shù)700戶經(jīng)營類別戶數(shù)暫無業(yè)態(tài)細分攤位面積30200平方米租售方式及價格只售不租，售價為：地下4500—4600元/平方米地上：3000元/平方米均價出租/售率不詳經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營狀況冷暖情況良性分析 昌樂唯一大規(guī)模的綜合性商業(yè)廣場 空間價值使用率最大化，部分商鋪6米層高 新昌路改造在即，吸引了部分原經(jīng)營戶的進駐抗性分析無統(tǒng)一招商，實行先售的傳統(tǒng)操作模式中庭景苑開發(fā)商：哈韋斯特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：13780829110，韓小姐占地：100余畝定位：住宅＋專業(yè)市場市場定位：汽車摩托車交易市場建筑模式：賣場模式，并設有展廳和文娛舞臺，市場獨立，位于寶昌路西側，住宅位于市場西側。三、營銷辦法關系營銷法――利用一切可利用的關系，通過關系聯(lián)絡，關系延伸和拓展，使營銷工作取得成效。）重點攻關法――對能帶動或影響市場發(fā)育發(fā)展的重點客戶源實施攻關戰(zhàn)略，由專人跟單，上門宣傳鼓動，實現(xiàn)重點突破，形成外部影響力。直接銷售直接銷售包括四種具體形式：(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)； 分期付款：建設周期周分三期進行回款；首付30%的置業(yè)方式：業(yè)主首付30%，其余20%的首付款按照比例作為提高的單套總價向銀行貸款；即將房屋的總價提高，但客戶實際付款卻是未提價前總房款的50%。附件4項目敏感性分析說明：除土地的成本基本可以控制，我們只做土銷售價格變化敏感性分析土地價格變化（除樓面地價外，按1260元/平方米測算）序號土地價格（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）單位總成本（元/平米）總成本（元）130563192380649520235657191784808080340 750201088922400445 844210493080960550 938219897239520銷售價格變化序號商鋪銷售單價（元/平方米）總收入（元）1220097328000224001061760032600115024004280012387200利潤分析假設1：最壞打算土地50萬/畝，銷售價格2200元/平方米，基本打平。33 /