【正文】 表現(xiàn)。 專業(yè)好文檔 5 城市發(fā)展規(guī)劃 進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，常熟圍繞加快實(shí)現(xiàn)兩個(gè)“率先”的目標(biāo)，著力營(yíng)造“大港口、大交通、大工業(yè)、大市場(chǎng)、大城市”五大新優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)推進(jìn)工業(yè)化和城市化。在日益提速的城市化進(jìn)程中，常熟堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高品位經(jīng)營(yíng)”，力爭(zhēng)成為全國(guó)縣級(jí)市中“人氣最旺、規(guī)模最大、環(huán)境最美”的城市。 根據(jù)最新版 規(guī)劃，常熟是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)、港口和工業(yè)城市，山水城融為一體的風(fēng)景旅游城市，“一軸雙城、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”的新格局。新版規(guī)劃還提出：在全市范圍內(nèi)突破傳統(tǒng)行政區(qū)劃的制約，減少發(fā)展單元，優(yōu)化資源配置。為此，常熟加大了鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并、工業(yè)區(qū)整合的力度，強(qiáng)化中心城市，市域城鎮(zhèn)組團(tuán)式發(fā)展，使人口及各種生產(chǎn)要素向城區(qū)、組團(tuán)中心集聚，走空間集聚、內(nèi)涵發(fā)展之路。 按照新版規(guī)劃，常熟城區(qū)實(shí)現(xiàn)了科學(xué)的功能分區(qū)，古城區(qū)、城市中心區(qū)、文化片區(qū)錯(cuò)位發(fā)展，相得益彰。虞山尚湖風(fēng)景區(qū)凸顯生態(tài)特色，環(huán)境迷人；市場(chǎng)片區(qū)商賈云集，人氣 旺盛；沿江區(qū)域、市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和各工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，交相輝映。 專業(yè)好文檔 6 2021 年，常熟城市的建成區(qū)面積已達(dá)到 45 平方公里，常住人口 50 萬(wàn)。依照規(guī)劃， 2020 年要達(dá)到約 130 萬(wàn)人口規(guī)模，由此可知，每年還需要遞增約 萬(wàn)人。按照 2021 年常熟市區(qū)內(nèi)每人平均居住面積 20 ㎡來(lái)計(jì)算，每年所需要的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量至少應(yīng)該是： 萬(wàn) 20 ㎡ =88 萬(wàn)㎡ 以上只是靜態(tài)計(jì)算，但實(shí)際上，發(fā)展卻是動(dòng)態(tài)的。隨著人民生活水平的提高，人均居住面積將會(huì)不斷得到提高，按照人均居住面積 35 ㎡的小康生活水平來(lái)計(jì)算，市場(chǎng)供應(yīng)量至少應(yīng)該達(dá)到： 萬(wàn) 35 ㎡ =154 萬(wàn)㎡ 從這個(gè)量來(lái)分析，市場(chǎng)前景廣闊。 2021 年，住宅竣工面積僅為 59 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供應(yīng)存在著較大的缺口。 不可忽略的是，立志打造成為蘇南地區(qū)物流中心的常熟，還集聚了很大一批外來(lái)的經(jīng)商、工作人員，這部分人數(shù)量眾多，且往往有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也完全有能力成為支撐常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一根有力支柱。 2020 年常熟城區(qū)規(guī)模發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域 規(guī)劃面積（平方公里） 居住人口（萬(wàn)人） 主城區(qū) 60 60 濱江新市區(qū) 35 20 市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū) 海虞 1015 1015 支塘 辛莊 沙家浜 總計(jì) 約 145 約 130 專業(yè)好文檔 7 常熟在售住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 隨著常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目開始出現(xiàn)在常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，別墅之類的高檔物業(yè)也是大行其道，以下就在售的部分項(xiàng)目做一介紹： （ 1）明日星城 該案位于常熟城北，北抵外環(huán)北路，西靠報(bào)慈北路，東依常福路，南至黃河路，小區(qū)的總建筑面積達(dá)到了 70 萬(wàn)㎡。 該案規(guī)模龐大，產(chǎn)品構(gòu)成多樣，多層、小高層（ 8 層）、別墅均有，房型以 2房、 3 房為主，目前為第十一期，在售面積約 7 萬(wàn)㎡，交房日期最晚要到 2021年。 發(fā)展商：蘇州潤(rùn)禾房地產(chǎn)有限 公司 行銷企劃：上海新聯(lián)康 房型面積： 2 房 100 ㎡ 3 房 130250 ㎡ 均價(jià)： 3,200 元 /㎡ 該案有著規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，易做整體規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，周邊有一定的配套，超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等各項(xiàng)生活所需設(shè)施基本齊備，有數(shù)條交通線路承載小區(qū)住戶的出行要求。開發(fā)至今，應(yīng)該說(shuō)發(fā)展商著力推廣的“造街造鎮(zhèn)”計(jì)劃得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。該案的缺點(diǎn)就是離開市中心有一定的距離，居民想滿足高層次購(gòu)物需求所花費(fèi)的時(shí)間比較長(zhǎng)。 專業(yè)好文檔 8 （ 2）錦繡苑 該案位于城北的報(bào)慈北路，占地 93 畝，建筑面積 萬(wàn)㎡，容積率 。目前該案已售完。 開發(fā)商：常熟市金穗房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 房型面積： 120220 ㎡ 均價(jià)： 2,420 元 /㎡ 該案靠近市中心，距離大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)僅 10 分鐘，購(gòu)物便捷，且小區(qū)內(nèi)配套設(shè)有體育休閑、餐廳、車庫(kù)、公共服務(wù)中心等各類生活設(shè)施，為滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常生活提供了便利。 該案綠化景觀布置是其一大賣點(diǎn)，整個(gè)小區(qū)的綠化率達(dá)到了 48%，為居住者營(yíng)造了一個(gè)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動(dòng)景觀空間。 專業(yè)好文檔 9 （ 3）名流世紀(jì)莊園 該案為別墅盤，位于三環(huán)路以東、通港路以南、長(zhǎng)江路延伸段以北，總占地近 800 畝， 建筑面積約 15 萬(wàn)㎡，容積率僅 ，綠化率高達(dá) 70%。 開發(fā)商：旋力集團(tuán) 房型面積： 200800 ㎡ 私家花園面積： 1000 ㎡ 均價(jià)： 11,000 元 /㎡ 從該案的價(jià)格來(lái)看，不僅在常熟，放眼江蘇全省，幾無(wú)能出其右者，可以算得上是江蘇的頂級(jí)樓盤。目前開發(fā)第一期，共 300 幢獨(dú)棟別墅。從資料來(lái)看，該案具備了高級(jí)別墅樓盤的部分特征，低容積率、高綠化率、大面積私家花園、雙車庫(kù)。但從其地理位置來(lái)看，缺少頂級(jí)別墅有山有水的特點(diǎn)，可以說(shuō)是一個(gè)缺憾。 該案從 2021 年 6 月推出市場(chǎng)以來(lái)，一期預(yù)訂率超過 5 成（ 10 萬(wàn)訂金），但其客源多為老板的朋友，真正慕名而來(lái)的寥寥無(wú)幾?？們r(jià)偏高是影響其順利去化的主要原因。 專業(yè)好文檔 10 （ 4）銀湖花園 位于常熟南部，昆承湖畔。小區(qū)占地 畝，規(guī)劃建設(shè) 52 幢獨(dú)棟別墅，容積率不超過 ，綠化率達(dá)到了 72%。 開發(fā)商：常熟宇利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司 房型面積： 500700 ㎡ 價(jià)格： 320350 萬(wàn) /幢 :均價(jià)： 6,000 元 /㎡ 該案地處景色秀麗的昆承湖風(fēng)景區(qū)，這一區(qū)域是市政規(guī)劃中的生態(tài)型休閑渡假區(qū)和高檔別墅區(qū)，臨湖而建，占據(jù)了顯著的地理優(yōu)勢(shì)。該案以風(fēng)水寶地作為其主要宣傳賣點(diǎn)，正是基于地利的考慮 。 專業(yè)好文檔 11 （ 5）時(shí)風(fēng)國(guó)際大廈 該案東臨新顏六區(qū)老城區(qū)、西至海虞南路、北依方塔步行街。項(xiàng)目占地 5,380㎡，總建面 51,300 ㎡，高 28 層，為常熟首座百米高樓。 開發(fā)商：常熟市時(shí)風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：商業(yè)、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 經(jīng)營(yíng)方式：產(chǎn)權(quán)出售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理（回報(bào)率未定） 面積分割：未定 價(jià)格：未定 車位： 350 個(gè) 開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì) 2021 年 5 月 1 日前 該案是常熟市政府 2021 年重點(diǎn)工程之一，以百米高度，及常熟商業(yè)圈中心的絕佳位置，將可成為常熟的地標(biāo)性建筑。新穎的投資方式和物 業(yè)類型，將能吸引各房投資客的關(guān)注，預(yù)計(jì)其推出后將會(huì)把常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶到另一個(gè)高度。 專業(yè)好文檔 12 區(qū)域周邊二手房?jī)r(jià)格表 位置 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 備注 化肥廠南 60 2,580 93 年建造 安定五區(qū) 2,892 帶裝修 元和三區(qū) 75 3,533 4 樓 元和四區(qū) 75 3,466 4 樓 3,180 2 樓 元和五區(qū) 3,622 3 樓 2,960 2 樓 75 3,173 4 樓 元和小區(qū) 61 3,278 2 樓 68 3,382 4 樓 71 3,239 3 樓 單價(jià)匯總： 2,5803,622 元 /㎡ 專業(yè)好文檔 13 市場(chǎng)需求 2021 年，常熟市區(qū)的人均居住面積已達(dá)到 20 ㎡，在全省名列前茅，但和人均 35 ㎡的小康生活居住水平來(lái)比較，還是有著不小的差距。想要縮短這個(gè)差距，常熟仍可謂是“任重而道遠(yuǎn)”。 在前面曾經(jīng)提到，現(xiàn)在常熟的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，全市 153 個(gè)各類市場(chǎng)云集了大量的外來(lái)經(jīng)商者，僅這部分人所創(chuàng)造出的居住需求，就能為常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供不小的支持。就目前常熟的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，還是以本地客源為主，對(duì)外來(lái)客源的挖掘還停留在比較低的水平，如 果激活這部分，對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用將不可估量。 專業(yè)好文檔 14 價(jià)格建議 從全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新建住宅基本集中在城北地區(qū)，這主要和政府的規(guī)劃導(dǎo)向有關(guān)，區(qū)域價(jià)格在 3,200 元 /㎡。如果拋開政府導(dǎo)向因素，僅就地理位置來(lái)看，化肥廠地塊的位置和城北地區(qū)相比，更具優(yōu)勢(shì)。距離市中心更近，交通更為便捷。并且，化肥廠右靠全國(guó)十大專業(yè)類市場(chǎng)之一的 —— 常熟招商城，左近尚湖風(fēng)景區(qū)，集購(gòu)物、環(huán)境、交通優(yōu)勢(shì)于一身，所以，這一地塊新建住宅后，價(jià)格超過城北地區(qū)的單價(jià)是順利成章的。 另外從地塊附近的二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，一般在 2,5803,622 元 /㎡之間，這些二手房建造年代較早，但其市場(chǎng)售出單價(jià)以及不在城北那些新樓盤之下，從這一方面，也可以看出這一區(qū)域的價(jià)值。 這一區(qū)域二手房的火爆也能顯示出購(gòu)房者對(duì)這一地區(qū)房源的需求，但這區(qū)域目前沒有在售樓盤推出，如果化肥廠地塊項(xiàng)目能夠適時(shí)推出，必然會(huì)產(chǎn)生轟動(dòng)的市場(chǎng)反響。 基于以上這些因素，我們認(rèn)為化肥廠地塊的住宅對(duì)外銷售單價(jià)應(yīng)能達(dá)到： 3,500 元 /㎡ 專業(yè)好文檔 15 三、項(xiàng)目建議 由于本案的規(guī)模較大，并且單價(jià)在當(dāng)?shù)囟韵鄬?duì)較高，因此建議利用地塊地理位置上的優(yōu)勢(shì)，為本案的銷售尋求市場(chǎng)支持。 綜合建議 化肥廠 地塊的土地價(jià)格較高，是本案的一個(gè)不利因素，為了將這個(gè)不利因素所帶來(lái)的影響降低，我們建議整個(gè)小區(qū)可以由高層和小高層組成， 容積率為 3。之所以提出這個(gè)建議，主要是基于如下原因考慮： （ 1）土地價(jià)格 化肥廠地塊的土地價(jià)格較高，成為了本案一個(gè)非常重要的不利因素，為了降低這個(gè)不利因素所帶來(lái)的影響，所以我們建議要提高本案的容積率。 （ 2）市場(chǎng)同類產(chǎn)品的稀缺 縱觀目前常熟的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)品類型以多層為主，小高層和別墅也都占據(jù)了一定的份額，惟獨(dú)高層住宅領(lǐng)域涉足者還較少。目前有一在建的百米高樓項(xiàng)目，是商業(yè)、辦公和酒店的 綜合樓，受到了各方的關(guān)注。如果我們建造一批高層住宅，必定會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注。 考慮到本案的價(jià)格，屬于常熟中高檔的樓盤，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要能與之相符。所建造的高層，可以建設(shè)成為南北通透的板式結(jié)構(gòu)。在房型設(shè)計(jì)中，高層建筑得房率低的問題也要注意，很容易成為市場(chǎng)接受的障礙，所以建議在設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮如何將得房率提高，為本案的順利去化提供便利。 專業(yè)好文檔 16 （ 3）充分享受景觀資源 由于地塊靠近尚湖風(fēng)景區(qū)，如何有效利用景觀資源是本案規(guī)劃的一個(gè)重點(diǎn)。尚湖風(fēng)景秀美，為了能與之相呼應(yīng)，我們建議將本案建造成一個(gè)品質(zhì)高貴，環(huán)境優(yōu)美、高綠化率的 高檔社區(qū)。建造高層，可以使盡可能多的住戶在家就享受到尚湖的美景，對(duì)于較高樓層的住戶，還可遠(yuǎn)眺虞山。近觀湖，遠(yuǎn)望山，盡享自然，是本案建造高層的一個(gè)支持。 （ 4）高層建筑在市場(chǎng)上的良好表現(xiàn) 前面已經(jīng)提到了 11 層及以上高層建筑在江蘇全省的良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，特別是蘇州，其銷售面積的增幅更是達(dá)到了 %。常熟作為蘇州轄下一個(gè)重要的縣級(jí)市，在這方面卻鮮有表現(xiàn)，和其經(jīng)濟(jì)地位不符。因此如果本案以小高層和高層相結(jié)合，正好符合現(xiàn)時(shí)的需求。 專業(yè)好文檔 17 商業(yè)設(shè)施建議 目前常熟在售的一些商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看：方塔東街的起拍價(jià)格在 萬(wàn)元 /㎡之間， 11 幢樓均為整幢起拍，面積較大；招商城的永久使用權(quán)起拍價(jià)更是達(dá)到45 萬(wàn)元 /㎡，最高甚至拍到 萬(wàn) /㎡，由此可見，常熟的商鋪市場(chǎng)是很火熱的。本案推出適量的商鋪，當(dāng)可從中獲得不菲的利潤(rùn)。 從本案的實(shí)際來(lái)看，規(guī)模龐大， 15 萬(wàn)㎡的占地，容積率為 3 的話，總建面將要達(dá)到 45 萬(wàn)㎡，在當(dāng)?shù)乜梢运愕蒙鲜且粋€(gè)中型以上社區(qū)。因此，考慮規(guī)劃一定量的商業(yè)配套也十分必要。 從本案的周邊來(lái)看，招商城規(guī)模雖大，但是個(gè)專業(yè)類市場(chǎng)的集合，經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主，其它區(qū)域則缺少有影響力的商業(yè)設(shè)施。區(qū)域內(nèi)居民購(gòu)物，到市中 心的居多。 綜合以上意見，我們完全可以利用我們規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)內(nèi)開發(fā)出一個(gè)成規(guī)模的商業(yè)配套，建議可將本案的商業(yè)配套設(shè)施設(shè)置如下： ? 地下一層可設(shè)置 23 萬(wàn)㎡ 的大賣場(chǎng)或超市滿足居民“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事； ? 地面一層打造一條 5 萬(wàn)余方的休閑步行街，以上檔次的精品和品牌商品來(lái)吸引顧客購(gòu)物，也可和招商城形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； ? 23 層，規(guī)劃出 34 萬(wàn)㎡，可以作為滿足居民日常生活休閑、娛樂需求的場(chǎng)所。 以上總計(jì)約 10 萬(wàn)㎡的商業(yè)配套，如果規(guī)劃合理，完全能成為城區(qū)西南角最有吸引力的一個(gè)集“購(gòu)物、休閑和娛 樂”與一身的商業(yè)中心。 專業(yè)好文檔 18 客層定位 從本項(xiàng)目所在的虞山鎮(zhèn)的十大項(xiàng)目來(lái)看，元和區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為“外來(lái)人員居住區(qū)” 由于本案毗鄰招商城，因此從招商城中找尋客源十分現(xiàn)實(shí)，整個(gè)招商城轄區(qū)面積 平方公里，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積占到了 平方公里，商業(yè)用房 112 萬(wàn)㎡，有店鋪、攤位兩萬(wàn)多個(gè)。來(lái)自各地的五萬(wàn)多名經(jīng)營(yíng)人員在商城內(nèi) 28 個(gè)專業(yè)市場(chǎng)中做生意。這些人由于很多都來(lái)自常熟以外的地區(qū)，很多人都只能客居在此。雖然商城考慮到這部分人的情況，開辟出了約 3 萬(wàn)㎡的外來(lái)經(jīng)商人員居住區(qū)，但很顯然，這并不能滿足這么多經(jīng)營(yíng)戶的需求。 本案完全可以利用靠近招商城的優(yōu)勢(shì)，將商城內(nèi)的客戶作為我們潛在的客源，為商城內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶提供一個(gè)可以稱之為“家”的居所，讓他們能更安心在常熟發(fā)展。而且本案的商業(yè)配套設(shè)施也完全可以作到與商城錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，為商城內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶、日常往來(lái)客商提供相關(guān)配套。 項(xiàng)目定位 綜合本案特征： ? 高檔次的居住社區(qū)； ? 大規(guī)模高規(guī)格的商業(yè)配套； ? 為招商城，以及全市的外來(lái)經(jīng)營(yíng)者提供居住和生活配套； 項(xiàng)目定位可做如下描述： “城市新焦點(diǎn)，天下一家” 專業(yè)好文檔 19 四、總結(jié) 縱覽常熟，本案獨(dú)領(lǐng)城南房地