【正文】 0 財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%敏感度系數(shù)%（2）銷售價格敏感性分析，詳見表72。表72 銷售價格變化分析表變動幅度10%5%0%5%10%銷售收入（萬元） 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%敏感度系數(shù)%通過表71和表72的對比可以看出，售價和建安工程費對本項目的影響程度都比較大，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風險能力。該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為17440元/m2，總投資約為 75742萬元，總的可銷售面積為56688平方米。假設(shè)該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為：(BEPP): BEPP=757420000/56688=13360元/m2 (BEPQ)： BEPQ=757420000 /17440=43430m2 (BEPR): BEPR=43430/ 56688=%由以上可知，%，盈虧平衡銷售價格為13360元/m2時。（1）自然風險自然風險指標是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程中造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接的破壞，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成的經(jīng)濟損失。自然風險因素包括：水災、火災、旱災、雪災等，這些因素的共同點發(fā)生概率小，一旦發(fā)生危害相當嚴重。（2）市場風險市場風險是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。2013年常熟市商品房銷售量價齊上漲，房產(chǎn)市場異?；鸨卷椖块_始于2014年，房地產(chǎn)市場可能會進入一個相對平穩(wěn)期，因此本項目估計的預售資金回籠可能有較大的風險。若預售資金與估算差距太大，也將有可能導致項目的資金鏈斷裂，使得后續(xù)開發(fā)無法進行。（3）政策風險政治風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。由于房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策的影響比較大，所以一旦政策發(fā)生改變其帶來的風險都將是巨大的，另外政府對本地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃也會影響到本項目的前途。（4）運營風險運營風險是指房屋和建筑物、營業(yè)性地塊等在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營管理決策失誤中造成的風險。運營風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。對比項目的建安費與銷售價格的敏感性分析情況，項目的銷售價格因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)建設(shè)中，在認真做好項目成本控制的前提下，更要做好項目的銷售工作，以確保預期銷售目標的實現(xiàn)。風險措施的選擇要有針對性，及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取措施化解、減輕或控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的預判、識別和管理，針對這三項列舉了三項具體措施：（1）成立風險小組：風險小組的存在可以更好的識別項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中生產(chǎn)的風險和隱患，從而及早的采取措施降低或化解風險。（2）加強項目管理：房地產(chǎn)項目管理可以分為事前、事中和事后管理三個過程?，F(xiàn)代管理論認為事前管理是最重要的，本項目將會聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)管理人員進行全程管理，從而有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，以此降低并控制風險。（3）加快項目進度：開發(fā)周期越長項目建成以后的經(jīng)濟、政治形勢就越難預測。針對該項目，我們采取平行施工的方法，與各承包商、材料供應(yīng)商簽訂具有法律效力的合同，盡可能避免不必要因素的影響，從而更好地回避風險。環(huán)境分析是指對影響項目運作的環(huán)境進行分析和評價，得出作用于特定項目的客觀因素，并利用分析結(jié)果得出項目運作的可行性。本項目在整個規(guī)劃設(shè)計中既強調(diào)了項目整體與周邊環(huán)境的統(tǒng)一性、和諧性，加上本項目開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，因此本文的環(huán)境分析只著重施工期間的環(huán)境影響進行分析。雖然本項目開發(fā)過程全部是文明施工，但不可避免的還是會給周邊環(huán)境帶來影響，根據(jù)以往工程建設(shè)的經(jīng)驗主要的影響有揚粉、噪聲和周邊交通影響。（1）揚塵。房地產(chǎn)在整個開發(fā)建設(shè)過程中會產(chǎn)生大量的揚塵，導致環(huán)境質(zhì)量的下降，具體的表現(xiàn)有：場地平整、土方開挖、材料運輸、主體建設(shè)揚塵等。（2）噪聲。噪聲污染是指在建筑施工過程中產(chǎn)生的干擾周圍生活環(huán)境的聲音，其特點是具有普遍性、突發(fā)性和非永久性[15]。由于項目臨近居民區(qū)，因此施工過程一旦產(chǎn)生噪聲污染將對周邊居民的生活帶來巨大的影響。（3）周邊交通影響。本項目位于城市繁華區(qū)車多人多，施工過程必將給周邊交通增加大量車輛，影響周邊交通，交通擁擠的可能性也大大增加，同時施工過程中會有大型機械進出場，可能會造成道路的損壞。項目建設(shè)的環(huán)境影響大多是不可避免的，但是可以通過具體的措施來降低其影響程度，針對上述的三個主要影響因素，本項目總結(jié)了以下措施：（1） 施工場地建設(shè)統(tǒng)一的圍欄，建設(shè)過程中產(chǎn)生的垃圾必須及時清運，定期適量灑水從而達到減少揚塵的目的。（2） 嚴禁夜間施工，采用科技含量大、施工效率高的機械設(shè)備，大型設(shè)備施工加設(shè)隔音墻、隔音罩等。（3） 材料運輸車輛，大型機械進出場必須避開區(qū)域交通高峰期，進出車輛要進行清理。（4）在整個施工過程中必須強化環(huán)保理念，加強文明建設(shè)，力求環(huán)境影響最小化。 經(jīng)濟評價：由于項目在開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，為常熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入新鮮血液，有力的推動常熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，對常熟的經(jīng)濟起到促進作用，因此從經(jīng)濟角度論證，項目是可行的。社會評價：項目建成后，將會帶動周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的同步改造，加快該地區(qū)的現(xiàn)代化建設(shè)，同時本項目可提供住宅378套，能夠很好的補充該塊地域高品質(zhì)商品房的缺少，改善周邊居民的生活環(huán)境，因此社會效益極為可觀。環(huán)境評價：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，主要污染物包括生活垃圾、生活污水、汽車尾氣等。在本項目采取一定的環(huán)保措施之余再加上本項目的高綠化率，對于當?shù)丨h(huán)境及自身不會造成明顯的不利影響，相反，對于美化市容，改善環(huán)境卻會帶來較大影響，因此從環(huán)境角度論證該項目是可行的?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟、社會、環(huán)境三大角度來論證，該開發(fā)方案一是完全可行的。項目方案一在理論研究的基礎(chǔ)上是完全可行的，但是現(xiàn)實開發(fā)過程中往往會出現(xiàn)更多的不確定影響因素，為了保證項目按期順利完成，提出以下建議：（1）快打快銷，加強項目運作進度，避免市場由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折帶來的風險。（2）加強管理，配備成熟的管理團隊，公司部門緊密配合，確保項目順利完成，取得預期效益。（3）加強質(zhì)量控制，要做精品，迎合客戶，打響品牌。（4）合理控制成本，本項目地價較高，溢價率較低，因此合理的控制成本以應(yīng)對市場波動時的降價應(yīng)對空間。（5）資金保障，確保有足夠的資金按照既定方案去做每一件事，特別要重視抗風險資金的預留。35附圖附圖1：平面布置圖及立面圖附圖2：戶型圖四拼戶型圖A、B戶型圖C、D戶型圖E、F戶型圖附圖3：小區(qū)規(guī)劃圖