【正文】 2.4 不可預(yù)見費 70 2776 1.49% 1.3 開發(fā)間接費 47 1882 1.01% 1.4 資本化利息 158 6300 3.39% 2 營業(yè)稅及附加 256 10232 5.50% 毛利潤 1056 42169 22.67% 三 毛利率 22.67% 四 銷售費用 140 5581 3.00% 所得稅前利潤 917 36587 19.67% 五 所得稅前利潤率 19.67% 六 土地增值稅 9 366 0.20% 七 所得稅 227 9055 4.87% 八 總成本 3980 158878 85.40% 凈利潤 681 27166 14.60% 九 凈利率 14.60% 09143地效益：毛利率22.67%，凈利率14.60%；NPV： 7,362萬元； IRR ：15.94%。 09144地塊效益測算匯總表 31 序號 項售單價（元 目折合可入 /平米）總額（萬元）各項支出占收 比例 建筑面積 296639㎡ 地上面積 286440㎡ 一33509 4 銷售收入1661 二 銷售成本3659 104818 78.51% 17475 73.01% 開發(fā)成本3403 9 1.148 21422 16.05% 土地成本7 1.2 前期、建安、配套2388 68405 51.24% 1.2.1414 118 前期工程費66 8.89% 1.2.2 土建工程費1552 44462 33.30% 1.2.3352 10086 7.55% 配套工程費 1.2.4 不可預(yù)見費70 1992 1.49% 1.3 開發(fā)間接費47 1347 1.01% 1.4 資本化利息220 6300 4.72% 2 營業(yè)稅及附加256 7343 5.50% 毛利潤1002 28691 21.49% 三 毛利率 21.49% 四 銷售費用140 4005 3.00% 所得稅前利潤862 24686 18.49% 五 所得稅前利潤率 18.49% 六 土地增值稅9 247 0.18% 七 所得稅213 6110 4.58% 八021 115 總成本4180 86.27% 凈利潤640 18329 13.73% 九 凈利率 13.73% 09144地毛利率21,49%，凈利率13.73%；NPV： 3,548萬元； IRR ：13.96%。 項目分年度經(jīng)濟效益如下： 綜合效益測算——分年度 單位:萬元 序號項 目 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 總 計 結(jié)轉(zhuǎn)面積 0 150134 634162 493715 213306 1491317 1 確認銷售收入 0 73178 309103 240646 103969 726897 營業(yè)成本 152039 110976 113924 76545 39858 493343 2 營業(yè)稅及其附加 0 4025 17001 13236 5718 39979 3 毛利 152039 41823 178178 150865 58393 193574 32 毛利率 0 57.15% 57.64% 62.69% 56.16% 26.63% 4 銷售費用 3271 4361 5452 4361 4361 21807 所得稅前利潤 155310 46184 172726 146504 54032 171767 5 所得稅前利潤率 0 63.11% 55.88% 60.88% 51.97% 23.63% 6 土地增值稅 0 0 0 1177 540 1718 7 所得稅 0 0 0 29140 13373 42512 凈利潤 155310 46184 172726 116187 40118 127537 8 收入凈利率 0 63.11% 55.88% 48.28% 38.59% 17.55% 項目分產(chǎn)品經(jīng)濟效益如下： 綜合效益測算——分產(chǎn)品 單位：萬元 序號 成本、收益分析（萬元）情景洋房 高層 商網(wǎng) 折算單價 總額 折算單價 總額 折算單價 總額 建筑面積 237392 1237449 12002 一 銷售收入 141248 578508 7141 二 銷售成本 3224 76542 3656 452409 3642 4372 1 開發(fā)成本 2897 68773 3399 420591 3315 3979 1.1 土地成本 786 18667 786 97306 786 944 1.2 前期、建安、配套 1901 45126 2395 296407 2313 2776 1.2.1 前期工程費 401 9524 415 51388 401 481 1.2.2 土建工程費 1103 26192 1557 192705 1504 1805 1.2.3 配套工程費 341 8096 353 43680 341 409 1.2.4 不可預(yù)見費 55 1314 70 8633 67 81 1.3 開發(fā)間接費 40 957 48 5906 46 56 1.4 資本化利息 169 4023 169 20973 169 203 2 營業(yè)稅及附加 327 7769 257 31818 327 393 毛利潤 2726 64706 1019 126099 2308 2769 三 毛利率 45.81% 21.80% 38.78% 四 銷售費用 179 4237 140 17355 179 214 所得稅前利潤 2547 60469 879 108743 2129 2555 五 所得稅前利潤率 42.81% 18.80% 35.78% 六 土地增值稅 25 605 9 1087 21 26 七 所得稅 630 14966 217 26914 527 632 八 總成本 4059 96350 4023 497766 4369 5244 凈利潤 1891 44898 652 80742 1581 1897 九 凈利率 31.79% 13.96% 26.57% 33 4.4.2 二級開發(fā)動態(tài)效益分析 綜合效益測算——動態(tài)測算 單位:萬元 序號 季度 項目合計 20103Q 20104Q 20111Q 20112Q 20113Q 20114Q 20121Q 20122Q 20123Q 1 現(xiàn)金流入 726897 9417 11771 51991 72452 79395 59172 2 現(xiàn)金流出 599359 119443 35867 18652 25470 36514 38727 40198 46880 24162 2.1 建設(shè)期開發(fā)成本 493343 117262 34777 17561 23861 34777 34777 35123 41423 19818 2.1.1 土地成本 116916 116916 2.1.2 前期、建安、配套、不可預(yù)見 344308 34431 17215 17215 34431 34431 34431 34431 19472 2.1.3 管理費用 6918 346 346 346 346 346 346 692 692 346 2.1.4 財務(wù)費用 25200 6300 6300 2.2 營業(yè)稅及附加 39979 518 647 2860 3985 4367 3254 2.3 銷售費用 21807 2181 1090 1090 1090 1090 1090 1090 1090 1090 2.4 土地增值稅 1718 2.5 所得稅 42512 3 凈現(xiàn)金流量 127537 119443 35867 18652 16053 24744 13264 32254 32515 35010 4 凈現(xiàn)值 119443 35023 17784 14946 22494 11775 27957 27520 28934 5 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 63461 119443 154466 172249 187195 209689 197915 169957 142437 113504 34 續(xù)上表 序號 季度 項目20124Q 20131Q 20132Q 20133Q 20134Q 20141Q 20142Q 20143Q 20144Q 合計 1 現(xiàn)金流入 98084 96907 52342 48698 42700 43752 35518 19760 4940 726897 2 現(xiàn)金流出 25137 35352 34142 28377 26588 25226 16341 6961 15323 599359 2.1 建設(shè)期開發(fā)成本 17561 17561 23861 17561 17561 15305 6646 346 17561 493343 2.1.1 土地成本 116916 2.1.2 前期、建安、配套、不可預(yù)見 17215 17215 17215 17215 17215 14959 17215 344308 2.1.3 管理費用 346 346 346 346 346 346 346 346 346 6918 2.1.4 財務(wù)費用 6300 6300 25200 2.2 營業(yè)稅及附加 5395 5330 2879 2678 2348 2406 1954 1087 272 39979 2.3 銷售費用 2181 1090 1090 1090 1090 1090 1090 1090 1090 21807 2.4 土地增值稅 442 245 274 217 249 258 172 140 1718 2.5 所得稅 10929 6067 6774 5371 6175 6393 4266 3461 42512 3 凈現(xiàn)金流量 72947 61555 18200 20321 16112 18525 19178 12798 10383 127537 4 凈現(xiàn)值 58867 48504 14003 15267 11820 13271 13415 8741 6925 5 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 54636 6132 7871 23139 34959 48229 61644 70385 63461 63461 35 4.4.3 二級開發(fā)敏感性及盈虧平衡分析 ? 毛利率對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 土地成交價（萬元） 113511 124862 136213 147564 158915 170267 181618 192969 204320 地價（元/㎡） 1665 1832 1998 2165 2331 2498 2664 2831 2997 地價變動情況 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% 180% 銷售價格 變化幅度 26.63% 4387 90% 19.09% 17.28% 15.46% 13.65% 11.83% 10.02% 8.21% 6.39% 4.58% 4630 95% 23.06% 21.34% 19.62% 17.90% 16.18% 14.47% 12.75% 11.03% 9.31% 4874 100% 26.63% 25.00% 23.37% 21.73% 20.10% 18.47% 16.83% 15.20% 13.57% 5118 105% 29.86% 28.31% 26.75% 25.20% 23.64% 22.09% 20.53% 18.98% 17.42% 5362 110% 32.80% 31.32% 29.83% 28.35% 26.86% 25.38% 23.90% 22.41% 20.93% 5605 115% 35.48% 34.06% 32.64% 31.22% 29.80% 28.38% 26.97% 25.55% 24.13% ? 凈利率對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 土地成交價（萬元） 113511 124862 136213 147564 158915 170267 181618 192969 204320 地價（元/㎡） 1665 1832 1998 2165 2331 2498 2664 2831 2997 地價變動情況 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% 180% 銷售價格 變化幅度 17.55% 4387 90% 11.95% 10.60% 9.25% 7.91% 6.56% 5.21% 3.87% 2.52% 1.17% 4630 95% 14.89% 13.62% 12.34% 11.07% 9.79% 8.51% 7.24% 5.96% 4.69% 4874 100% 17.55% 1