【正文】 0.18 196.05 成交量92.82 134.53 108.43 123.51 81.08 139.70 208.27 266.57 188.67 190.47 204.35 178.38 206.49 成交價(jià)格3930 3812 3847 3786 3971 3809 3775 4263 4361 4278 4148 4065 4467 圖2.4：重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 結(jié)論4：前期存量已被大量消化，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)供應(yīng)量還將會(huì)有一定的上漲。2 地產(chǎn) 582 228 另還有后工、磨盤山、江與城、東橋郡、春森彼岸等。 萬科 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)400畝，河運(yùn)校158畝（53萬㎡），武警13 地產(chǎn)827 141 427 106 七支隊(duì)207畝（37萬㎡），人和小城故事旁62畝（14 10 萬㎡）。從區(qū)域上看，渝北區(qū)商品房成交量14.15萬平方米，占總成交量近四分之一；南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)5個(gè)區(qū)成交均價(jià)均超過了5000元/平方米，南岸區(qū)表現(xiàn)尤為突出，達(dá)到了6571元/平方米。 沙坪壩區(qū)交通通訊暢達(dá)，是西南地區(qū)人流、物流、信息流要道。現(xiàn)在擁有包括重慶大學(xué)在內(nèi)的15所高校，學(xué)校周邊的娛樂、購物、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施正在快速推進(jìn)，大學(xué)城各所高校具備優(yōu)越的育人環(huán)境和書香氛。 4）臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園 重慶臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園總規(guī)劃面積34.56平方公里，劃分為生產(chǎn)功能片區(qū)、科研功能片區(qū)和生活服務(wù)區(qū)。 2.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3.1 市場(chǎng)整體特征 沙坪壩區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量占主城區(qū)總供應(yīng)量的8%左右，為西部區(qū)域供應(yīng)量最大的區(qū)，供應(yīng)住宅的面積比較緊湊，單套住宅的平均供應(yīng)面積約88㎡，比主城區(qū)平均供應(yīng)面積小8㎡左右。經(jīng)實(shí)地考察，這幾個(gè)項(xiàng)目目前銷售速度很快，且溢價(jià)銷售。逐步再向現(xiàn)代化、國(guó)際化、網(wǎng)絡(luò)化和生態(tài)化更高目標(biāo)前進(jìn)。 大學(xué)城商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲和服裝為主。隨著此地交通的便利，市內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷高漲，受“擠出效應(yīng)”影響，多重需求客戶、改善型需求客戶逐步增多，戶型區(qū)間將有所增加。 ?? 舊城改造喬遷型。 輕軌1號(hào)線在此穿過，此意義重大，將擴(kuò)大購房群體的半徑。下表為周邊樓盤具 23 體情況。 （3）前期費(fèi)用測(cè)算假設(shè) 成本管理部門根據(jù)其他項(xiàng)目參數(shù)提供相關(guān)數(shù)據(jù)。 表4.1 情景洋房建造成本明細(xì)表 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 建筑單方（元/平米) 一 前期費(fèi)用(萬元) 61420 400 設(shè)計(jì)費(fèi)用 15357 100.01 城市配套費(fèi) 29175 190 前期工程施工費(fèi) 7678 50 勘察、測(cè)繪 915 5.96 其他 8296 54.03 二 建安費(fèi)用（萬元） 220652 1100 建筑工程費(fèi) 144268 719.21 安裝工程費(fèi) 55765 278 設(shè)備工程費(fèi) 20619 102.79 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（萬元） 52207 340 室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 10441 70 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 3649 24.46 室外高低壓系統(tǒng)費(fèi) 17900 110 室外消防系統(tǒng)費(fèi) 2983 20 室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 3362 22.54 園林環(huán)境工程費(fèi) 8950 60 市政設(shè)施(綜合管網(wǎng)等） 4027 27 其他（閉路、通信等） 2387 16 四 不可預(yù)見費(fèi)（萬元） 10028 55.5 五 建造成本（萬元） 344307 1905.5 4.3.3 建造成本支付計(jì)劃 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 成本類別 費(fèi)用總計(jì) （萬元） 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 27 前期費(fèi)用 61420 24568 12284 12284 6142 6142 建安工程費(fèi)用 220652 66195.6 44130.4 44130.4 44130.4 22065.2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 52207 20882.8 10441.4 10441.4 5220.7 5220.7 不可預(yù)見費(fèi) 10028 3349.392 2005.674 2005.674 1664.793 1002.837 建造成本合計(jì) 344307 114995.792 68861.474 68861.474 57157.893 34430.737 各年付款占建造費(fèi)用100 33% 20% 20% 17% 10% 4.3 項(xiàng)目融資計(jì)劃 按目前的銷售計(jì)劃、開發(fā)節(jié)點(diǎn)，融資金額按照每年60,000萬元均衡信貸。 09144地塊效益測(cè)算匯總表 31 序號(hào) 項(xiàng)售單價(jià)（元 目折合可入 /平米）總額（萬元）各項(xiàng)支出占收 比例 建筑面積 296639㎡ 地上面積 286440㎡ 一33509 4 銷售收入1661 二 銷售成本3659 104818 78.51% 17475 73.01% 開發(fā)成本3403 9 1.148 21422 16.05% 土地成本7 1.2 前期、建安、配套2388 68405 51.24% 1.2.1414 118 前期工程費(fèi)66 8.89% 1.2.2 土建工程費(fèi)1552 44462 33.30% 1.2.3352 10086 7.55% 配套工程費(fèi) 1.2.4 不可預(yù)見費(fèi)70 1992 1.49% 1.3 開發(fā)間接費(fèi)47 1347 1.01% 1.4 資本化利息220 6300 4.72% 2 營(yíng)業(yè)稅及附加256 7343 5.50% 毛利潤(rùn)1002 28691 21.49% 三 毛利率 21.49% 四 銷售費(fèi)用140 4005 3.00% 所得稅前利潤(rùn)862 24686 18.49% 五 所得稅前利潤(rùn)率 18.49% 六 土地增值稅9 247 0.18% 七 所得稅213 6110 4.58% 八021 115 總成本4180 86.27% 凈利潤(rùn)640 18329 13.73% 九 凈利率 13.73% 09144地毛利率21,49%，凈利率13.73%；NPV： 3,548萬元； IRR ：13.96%。 四個(gè)地塊綜合效益測(cè)算匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目折合可售單價(jià)（元 /平米）總額（萬元）各項(xiàng)支出占收入 比例 建筑面積 1535512㎡ 地上面積 1491317㎡ 一 銷售收入 726897 4874 二 銷售成本 3576 533322 73.37% 1 開發(fā)成本 3308 493343 67.87% 1.1 土地成本 784 116916 16.08% 1.2 前期、建安、配套 2309 344308 47.37% 1.2.1 前期工程費(fèi) 412 61420 0.06% 1.2.2 土建工程費(fèi) 1480 220652 0.20% 1.2.3 配套工程費(fèi) 350 52207 0.05% 1.2.4 不可預(yù)見費(fèi) 67 10028 0.01% 2 8 1.3 開發(fā)間接費(fèi) 46 6918 0.95% 1.4 資本化利息 169 25200 3.47% 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 268 39979 5.50% 毛利潤(rùn) 1298 193574 26.63% 三 毛利率 26.63% 四 銷售費(fèi)用 146 21807 3.00% 所得稅前利潤(rùn) 1152 171767 23.63% 五 所得稅前利潤(rùn)率 23.63% 六 土地增值稅 12 1718 0.24% 七 所得稅 285 42512 5.85% 八 總成本 4019 599359 82.45% 凈利潤(rùn) 855 127537 17.55% 九 凈利率 17.55% 四塊地綜合收益： 毛利率26.63%；凈利率17.55%；NPV：63,298萬元；IRR：24.98%。其中情景洋房的建安費(fèi)為1100元/㎡，高層和商業(yè)建安費(fèi)為1400元/㎡；前期費(fèi)用400元/㎡；基礎(chǔ)設(shè)施配套340元/㎡。0 2010830 2011630 2012630 2013330 節(jié)點(diǎn)結(jié)構(gòu)封頂 2011330 2012330 2013330 2014330 竣工備案表 2011930 2012930 2013930 2014930 24 入住 20111030 20121030 20131030 20141030 住宅開盤銷銷售2011330 20111030 2013130 2013830 售銷售面積達(dá)節(jié)1630 點(diǎn)0%2012012930 2013830 2014630 5 銷售面積達(dá)012330 201395%2330 2014130 20141230 25 4. 項(xiàng)目投資收益分析 4.1 測(cè)算假設(shè)條件 （1）建安成本測(cè)算假設(shè) 本次成本估算依據(jù)設(shè)計(jì)部提供的配置標(biāo)準(zhǔn)：住宅及公寓部分外立面真石漆、塑鋼窗、三防門；公建部分外墻干掛石材、斷橋鋁合金窗、聚苯板保溫。本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)見下圖： 戶型1點(diǎn)評(píng)：戶型較方正，客廳雙采光；餐廳連接廚房，布局合理。 ?? 周邊縣市移居型。 ?? 投資型群體。 3.1.2 開發(fā)順序 09144地→09141地→09143地→09142地 3.1.3 銷售計(jì)劃 銷售周期：銷售周期46個(gè)月，從2010年3月開盤至2014年12月清盤。 目前，大學(xué)城商業(yè)在售商業(yè)體量11.3萬方，在售商鋪主力面積區(qū)間30240㎡。到今年11月份，銷供比反彈回0.93，反映出需求市場(chǎng)走熱。 本區(qū)域市場(chǎng)具體特征如下： ?? 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的主力面積為70－80㎡，占到20.1%。 2.2.4 發(fā)展規(guī)劃 道路規(guī)劃：地鐵一號(hào)線(朝天門至沙坪壩)規(guī)劃于2012年全線貫通。本園總規(guī)劃面積約30平方公里，由“六園一區(qū)”（芯片園、軟件園、PC園、光電園、配套園、生活區(qū)）組成，其中產(chǎn)業(yè)區(qū)20.3平方公里。“一城三園”是沙坪壩區(qū)發(fā)展的重要支撐和后勁所在，總體規(guī)劃面積達(dá)130平方公里。全區(qū)幅員面積396平方公里，轄26個(gè)街鎮(zhèn)園區(qū)，戶籍人口74.6萬，常住人口87萬。 備注：如果中海算上10.29獲得的江北城地塊后，總儲(chǔ)備將達(dá)到360萬平米左右，那樣，保利在重慶的儲(chǔ)備量將跌出前五位。 華潤(rùn) 建設(shè)廠880畝（170萬㎡），前衛(wèi)儀表廠260畝（60萬8 集團(tuán)1140 230 ㎡） 魯能 9 集團(tuán)2200 203 領(lǐng)秀城2000畝（143萬㎡）、魯能星城200畝（60萬㎡）。 由上圖可以看出今年9月份是土地交易的高峰，這與沈陽的11月份比較相似，由此，明年的上市量將會(huì)比較充裕。 供求關(guān)系。 工業(yè)、房地產(chǎn)投資高位小幅回落。招標(biāo)拍賣日期另行通知。 ⑷風(fēng)險(xiǎn) 無 1.4 項(xiàng)目競(jìng)買 1.4.1 保證金及地價(jià)款 09141地保證金為6390萬元人民幣，地價(jià)款為31949萬元人民幣，競(jìng)得人在簽收成交確認(rèn)書錢支付交易服務(wù)費(fèi)32.9847萬元； 4 09142地保證金為6301萬元人民幣，地價(jià)款為31503萬元人民幣，競(jìng)得人在簽收成交確認(rèn)書錢支付交易服務(wù)費(fèi)32.8509萬元； 09143地保證金為5853萬元人民幣，地價(jià)款為29261萬元人民幣，競(jìng)得人在簽收成交確認(rèn)書錢支付交易服務(wù)費(fèi)32.1783萬元； 09144地保證金為4164萬元人民幣，地價(jià)款為20798萬元人民幣，競(jìng)得人在簽收成交確認(rèn)書錢支付交易服務(wù)費(fèi)29.6394萬元； 總計(jì)，保證金共22708萬元，地價(jià)款共113511萬元，額外交納交易服務(wù)費(fèi)127.6533萬元。 注：1. 地塊名稱詳見規(guī)劃大圖； 2. 四個(gè)地塊實(shí)行單獨(dú)掛牌。 1 本項(xiàng)目四個(gè)地塊具體位置如下圖12所示： 圖12 地塊情況詳圖 地塊四至：09141地塊北鄰龍湖項(xiàng)目，09144北臨重慶大學(xué)；09143地東臨大學(xué)城中路；09143地塊和09142地塊南臨橫四路；09141地塊和09142地塊西臨外環(huán)高速。地塊距最近的沙坪壩商業(yè)區(qū)有20公里的路程。其它3個(gè)地塊情況詳見下表。 ⑵管線 項(xiàng)目為七通一平 a. 污水：已至紅線外； b. 雨水：已至紅線外； c. 自來水：已至紅線外； d. 中水：需自行建設(shè)中水回用設(shè)施或按重慶市環(huán)保局繳費(fèi)辦理異地建設(shè)。 經(jīng)審查，申請(qǐng)人按規(guī)定交納投標(biāo)、競(jìng)買保證金，具備申請(qǐng)條件的，交易中心將在2009年12月21日17:00時(shí)前確認(rèn)其投標(biāo)、競(jìng)買資格。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值183.38億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1189.40億元，增長(zhǎng)13.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值947.69億元，增長(zhǎng)12.5%。受08年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了2009年新開工計(jì)劃，09年17月全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投1~7月1~8月1~9月1~10月1~11月1~12月1~2月1~3月1~4月1~5月1~6月1~7月資522.74億元，同比增加11.1%，比去年同期下降18.7個(gè)百分點(diǎn)。 2.1.2 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.1.2.1 重慶市土地市場(chǎng)的狀況 今年110月份的住宅、商業(yè)用地成交，也就是被開發(fā)商收入囊中的土地在