【導(dǎo)讀】貴陽市花溪思雅大學(xué)城。投資可行性研究報告。二〇一一年一月一日

　　

【正文】 ，以景觀和綠化等為市場訴求點的旅游房產(chǎn)倍受青睞。富裕起來的國人置業(yè)半徑迅速擴(kuò)大富裕起來的人們置業(yè)半徑迅速擴(kuò)大，異地置業(yè)，第二居所成為很多人實實在在的行動。 貴州是中國十大避暑勝地之一，擁有自然與文化的多重積淀，造化出“文化之州、風(fēng)光之州、生態(tài)之州、歌舞之州、美酒之州”的風(fēng)韻與傳奇。近年來貴州發(fā)揮自己的環(huán)境優(yōu)勢，引進(jìn)一批有實力的旅游房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行成片 開發(fā)，注重發(fā)展旅游房地產(chǎn)工程，努力把貴州發(fā)展成為名副其實的“天然公園”。在全國房市普遍迷茫的情況下在全國房市普遍低迷的情況下，具有鮮明特點的貴陽旅游房地產(chǎn)價格卻平穩(wěn)不驚，依然保持增長勢頭。 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG34 貴州有全球最大的喀斯特地質(zhì)，有多達(dá) 48 種少數(shù)民族居住，有豐富的原始自然風(fēng)光，有從舊石器時代至今的歷史積累，這些都為貴州的旅游地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；。隨著貴州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，貴州傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力；同時政府大力發(fā)展旅游業(yè)，打造貴州旅游 房地產(chǎn)的招牌，可以預(yù)見貴州旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 貴陽房地產(chǎn)走勢預(yù)測 貴陽市地處黔中山原丘陵中部，長江與珠江分水嶺地帶，總地勢西南高、東北低。貴陽地貌屬于以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)。其中，山地面積 4218 平方千米，丘陵面積 2842 平方千米；平壩地較少，僅 912 平方千米；此外，還有約 ％的峽谷等地貌。由于貴陽市的該種地形特點由于貴陽市山地、盆地的特殊地形地貌特點，客觀上造成貴陽市適宜建設(shè)用地缺少，土地供應(yīng)具有一定的稀缺性。 同時，由于貴陽市老城區(qū)建筑雜亂無章、人口密度大、城區(qū)環(huán)境和人居環(huán)境較差，帶 來了一系列的城市管理問題。根據(jù)貴陽“十一五”規(guī)劃，未來貴陽市老城區(qū)原則上將做到“只拆不建”或“多拆少建”，以降低老城區(qū)建筑密度，減少建筑總量，增加綠化面積，釋放城市空間。這也在一定程度上造成未來貴陽市老城區(qū)存量建設(shè)用地將進(jìn)一步減少。 隨著貴陽市城市環(huán)境日益改善，城市品位逐步提高，貴陽市“避 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG35 暑之都”的品牌效應(yīng)不斷增強(qiáng)，宜商宜居的貴陽吸引了越來越多的外來人士購房置業(yè)，外來購房 (指除貴陽市轄區(qū)以外的人士所購商品房，即省內(nèi)其他地區(qū)和外省、市及境外人士所購商品房 )比例進(jìn)一步增大。在 2021 年全市商品住房銷售對象結(jié)構(gòu)中 外來購房比例達(dá) 52%，同比增加 個百分點，有效推動了貴陽市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。同時，作為省會城市，貴陽市對貴州省其它地區(qū)購房者的吸收較強(qiáng)貴陽市對貴州省其它地區(qū)購房者的吸引力較強(qiáng)， 2021 年，貴州省其它地區(qū)在貴陽市的購房比重占 %，超過貴陽市區(qū)居民購房比重。 貴陽市城區(qū) 3 7 . 1 %外省市 1 3 . 8 %境外 0 . 1 %貴州省其他地區(qū)3 8 . 2 %貴陽市其他地區(qū)1 0 . 8 % 貴陽市房地產(chǎn)市場近年穩(wěn)步向前，市場未出現(xiàn)較大波動。盡管由于受到美國次貸危機(jī)而引起的全球金融風(fēng)暴的影響，全國房地產(chǎn)業(yè)一度呈現(xiàn)低迷狀況，地處西南部的貴州貴陽市亦稍微受到此次金融危機(jī)的影響， 部分樓盤銷售低迷，但房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)并未出現(xiàn)明顯下滑。 鑒于貴陽市土地供應(yīng)稀缺性的特點，同時貴陽市作為省會城市對周邊縣市和貴陽“宜商宜居”的優(yōu)美環(huán)境對外來人士置業(yè)的吸引力，以及貴陽旅 游房地產(chǎn)的發(fā)展，我們預(yù)計貴陽房地產(chǎn)業(yè)將在短暫的低迷之后出現(xiàn)新一輪發(fā)展。 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG36 四、 花溪思雅大學(xué)城項目 概述 花溪思雅大學(xué)城項目區(qū)域行政管轄為貴陽市花溪區(qū)政府，未來的花溪思雅大學(xué)城將依托高校聚集區(qū)、規(guī)劃建設(shè)中的 CCTV 影視城及周邊天然的生態(tài)環(huán)境等優(yōu)勢，打造成為集教育文化、休閑旅游度假、生態(tài)居住為一體的生態(tài)型、園林型、智能型、文化型特色城市 新區(qū)?？深A(yù)見花溪思雅大學(xué)城項目區(qū)域?qū)蔀橘F陽市、乃至貴州省的一個投資熱點區(qū)域，投資前景廣闊。 花溪思雅大學(xué)城區(qū)域的優(yōu)劣勢 區(qū)位優(yōu)勢明顯 貴陽市中心區(qū)坐落在群山環(huán)抱的盆地之中，老城市區(qū)土地面積只有 56 平方公里，卻聚居了約 130 萬固定居住人口 (還不包括流動人口未含流動人口 )，每平方公里 萬人的人口密度，是我國人口密度最大的城市之一；貴陽市以往城市建設(shè)包括舊城改造均是按照見縫插針的方式進(jìn)行，不僅擠掉了城區(qū)的環(huán)境不僅破壞了城區(qū)的環(huán)境，更使得老城區(qū)雜亂無章，城市建設(shè)缺乏品位，可見城市空間的制約已經(jīng)成為貴陽 市發(fā)展的大問題。 根據(jù)貴陽市“十一五”規(guī)劃，老城區(qū)將以完善城市功能，提高城市品位為著力點，改善人居環(huán)境；重點做法是實施“拆違建綠”、“拆舊建綠”、“成片開發(fā)”等工程；原則上將做到“只拆不建”或“多拆 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG37 少建”，降低老城區(qū)建筑密度，減少建筑總量，增加綠化面積，釋放城市空間，通過規(guī)劃控制引導(dǎo)住宅建設(shè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，老城區(qū)的土地儲備用途將從商品住宅向完善城市功能轉(zhuǎn)變。 貴陽市花溪區(qū) 是貴陽市著名的生態(tài)區(qū)。花溪區(qū)處長江、珠江分水嶺，有大小河流 51 條、總長 390 公里，松柏山水庫、花溪水庫兩座中型水庫總庫容達(dá) 7140 萬立方米， 阿哈水庫、紅楓湖、百花湖的重要流域也在花溪區(qū)。花溪生物多樣性比較豐富，森林覆蓋率到達(dá)%?；ㄏ募救绱海昶骄鶜鉁貫?℃ 。花溪區(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范區(qū)。 貴陽市被譽(yù)為“避暑之都”，是最宜于居住的城市之一，而花溪區(qū)則是貴陽市最宜于居住的行政區(qū)。 花溪思雅大學(xué)城距貴陽市老城區(qū)約 18 公里，距花溪區(qū)老城區(qū)約 公里，與城市中心區(qū)聯(lián)系緊密，具有相當(dāng)優(yōu)越的區(qū)位條件。 綜合交通優(yōu)勢明顯 花溪區(qū)距貴陽市約 13 公里，原花溪大道由于車流量過大，高峰時段堵車情況嚴(yán)重，大大限制的花溪區(qū)的發(fā)展。為推進(jìn)花溪區(qū)的 發(fā)展步伐，貴陽市政府、花溪區(qū)政府近年來大力推進(jìn)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，南環(huán)線高速公路、花二線（甲秀南路）的建成通車，大大改善了花溪區(qū)的交通狀況，同時城市輕軌、花三線、花四線的規(guī)劃建設(shè)使得花溪區(qū)與貴陽市老城區(qū)的聯(lián)系更加緊密。 教育文化優(yōu)勢 花溪區(qū)目前已聚集貴州大學(xué)、貴州民族學(xué)院 2 所高等院校， 根據(jù)大學(xué)城建設(shè)規(guī)劃方案，貴州師范大學(xué)、貴州財經(jīng)學(xué)院、貴陽醫(yī)學(xué)院、 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG38 貴陽中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院等幾所高校將陸續(xù)進(jìn)駐大學(xué)城， 隨著大學(xué)城的逐步發(fā)展，區(qū)域的教育文化優(yōu)勢將更加凸顯。 自然環(huán)境優(yōu)勢突出 花溪是貴陽市著名 的生態(tài)區(qū)?；ㄏ獏^(qū)處長江、珠江分水嶺，有大小河流 51 條、總長 390 公里，松柏山水庫、花溪水庫兩座中型水庫總庫容達(dá) 7140 萬立方米，阿哈水庫、紅楓湖、百花湖的重要流域也在花溪區(qū)?；ㄏ锒鄻有员容^豐富，森林覆蓋率到達(dá) ﹪?；ㄏ募救绱?，年平均氣溫為 ℃ 。花溪區(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范區(qū)。 花溪素有 “ 高原明珠 ” 的美譽(yù)，是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。花溪景區(qū)面積 222 平方公里，占全區(qū)面積的 23％。有景物景觀 81 個。其中，自然景觀 56 個，人文景觀 25個?；ㄏ獏^(qū)有國家級特等景觀 4 個，國內(nèi)一等景觀 18個，國內(nèi)二等 景觀 32個，國內(nèi)三等景觀 27 個。景區(qū)中以花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。周恩來、朱德、鄧小平、賀龍、陳毅、聶榮臻、羅榮桓等老一輩革命家和胡錦濤、江澤民、李鵬、喬石、朱 镕 基、李瑞環(huán)、吳邦國、羅干等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人都先后到過花溪。陳毅元帥曾賦詩稱贊花溪： “ 真山真水到處是，花溪布局更天然。十里河灘明如鏡，幾步花圃幾農(nóng)田 ” 。 區(qū)域劣勢 花溪區(qū)與貴陽市其他行政區(qū)相比經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，為了保護(hù)花溪區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境，因此市政府、區(qū)政府嚴(yán)格限制了區(qū)域內(nèi)的工業(yè) wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG39 發(fā)展，盡可能減少環(huán)境污染， 花溪區(qū)經(jīng)濟(jì)主要依靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇 花溪大學(xué)城規(guī)劃的審批通過 花溪大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)方案通過政府相關(guān)部門審批及政府的大力支持，區(qū)域內(nèi)將在短時間聚集 25 萬人的常駐人口及消費群體 。 貴州高等教育的加快發(fā)展 貴州省屬高等學(xué)校大多數(shù)建設(shè)在貴陽市城市中心地段，由于城市建設(shè)的發(fā)展，這些學(xué)校的校園面積大都呈現(xiàn)不斷縮小的境地。囿于校園土地的制約，難以給師生提供優(yōu)良的教學(xué)科研環(huán)境，不利于學(xué)校發(fā)展。 2021 年，全國高等教育毛入學(xué)率已經(jīng)達(dá)到 %，可是貴州省僅為 %。只有全國平均水平的 50%。 花溪大學(xué)城整體規(guī)劃方案的審批通過體現(xiàn)了省、市政府對整合貴州高等教育資源、加快高等教育發(fā)展的決心， 高度重視高校聚集區(qū)的建設(shè)，推進(jìn)我省高等教育實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展 花溪素有 “ 高原明珠 ” 的美譽(yù)，是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。花溪景區(qū)面積 222 平方公里，占全區(qū)面積的 23％。有景物景觀 81 個。其中，自然景觀 56 個，人文景觀 25個?；ㄏ獏^(qū)有國家級特等景觀 4 個，國內(nèi)一等景觀 18個，國內(nèi)二等景觀 32個，國內(nèi)三等景觀 27 個。景區(qū)中以花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。 花溪區(qū)是貴陽市旅 游勝地。區(qū)域周邊規(guī)劃建設(shè) CCTV 影 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG40 視城必將進(jìn)一步帶動區(qū)域的參觀旅游休閑度假。 花溪區(qū)政府的搬遷 花溪區(qū)政府規(guī)劃搬遷至項目區(qū)域附近，為花溪思雅大學(xué)城項目的發(fā)展帶來的不可多得的發(fā)展契機(jī)。 五、 項目市場定位及價格預(yù)測 項目產(chǎn)品定位 2021 年由花溪區(qū)政府主導(dǎo)編制完成并通過審批了《貴陽市花溪區(qū)城市組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《花溪高校聚集區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》?；ㄏ佳糯髮W(xué)城未來的發(fā)展目標(biāo)定位為以花溪高校聚集區(qū)為特征，以提升花溪區(qū)乃至貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為目標(biāo)的大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)，以花溪區(qū)政府行政中心搬遷以及花溪高校聚集區(qū)的建設(shè)來催化項 目區(qū)域的全面發(fā)展，在花溪思雅大學(xué)城配置 必要的公共設(shè)施以及居住功能區(qū)。，嚴(yán)格按照建設(shè)生態(tài)型、園林型、智能型、文化型特色的新區(qū)定位，使之成為城市中心區(qū)的延伸區(qū)。 客戶定位 根據(jù)項目產(chǎn)品定位，住宅客戶以省內(nèi)外中高收入以上群體為主，其中以各大高校教師為主要群體。商業(yè)、旅游客戶以省內(nèi)外中高收入以上群體及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)群體為主。 在花溪思雅大學(xué)城區(qū)域內(nèi)，以投資建設(shè)帶有現(xiàn)代文化氛圍的論壇為突破口，著力打造 極具文化氛圍、升值潛力大的大學(xué)城商業(yè)區(qū)和生 wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG41 態(tài)住宅區(qū)，重點提升思雅大學(xué)城的文化品牌形象，穩(wěn)定發(fā)展中、高端的房地產(chǎn)客戶。 根 據(jù)海內(nèi)、外消費者的不同特點和心理需求，如收入、年齡、旅游度假習(xí)慣等，為客戶設(shè)計不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品。通過整合商業(yè)配套與休閑功能，形成以休閑性購物、文化旅游等為特色，以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體、文化論壇等為主題的大學(xué)城配套大型商業(yè)化街區(qū)。同時通過產(chǎn)業(yè)鏈連接融合餐飲、酒店、商業(yè)等，為人們提供趣味性、藝術(shù)性、知識性等具備吸引力的體驗消費，在多組團(tuán)式發(fā)展大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)的格局中，把花溪思雅大學(xué)城打造成為以文化論壇 及教育文化為核心的現(xiàn)代化文化生態(tài)社區(qū)。 項目價格定位 區(qū)位是決定房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素。貴陽地處貴州綜合交通位置的中心，而花溪區(qū)目前正在大力完善道路等基礎(chǔ)設(shè)施，特別是花二線（甲秀南路）城市干道的建設(shè)完成，使得交通問題不在是限制花溪區(qū)發(fā)展的瓶頸?；ㄏ佳糯髮W(xué)城項目處于花溪大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置。根據(jù)項目定位、客戶定位以及項目區(qū)位，預(yù)計本項目開發(fā)完成后熟地價值要高于小河區(qū)、金陽區(qū)同類級別的土地。 土地出讓價格調(diào)查 2021 年 12 月 9 日，貴州恒 昱 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招拍掛形式以 820 萬元購得花溪大道南段一塊商業(yè)、辦公用地，面積為 2729 平方米，成交價約為 萬元 /畝； wash tomc,(1):T2k①。C39。IjPREUDKG42 2021 年 9 月 10 日， 貴州花溪農(nóng)村合作銀行 通過招拍掛形式以 2225 萬元購得花溪 區(qū)云上村 一塊商業(yè) 金融 用地，面積為12977 平方米，成交價約為 萬元 /畝； 2021 年 12月 28 日，貴州恒方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招拍掛形式以 88000 萬元購得花溪區(qū)尖山村一塊商業(yè)住宅文化娛樂用地，面積為 527729 平方米，成交價約為 萬元 /畝； 由以上花溪區(qū)土地成交記錄來看，預(yù)計花溪思雅大學(xué)城通過土地一級開發(fā)后進(jìn)行土地招拍掛，住宅用地價格約為 110 萬元 /畝，商業(yè)用地價格約為 200 萬元 /畝，商業(yè)綜合用地價 格約為 150 萬元 /畝。 區(qū)域房地產(chǎn)市場價格調(diào)查 溪山御景，位于甲秀南路，總建筑面積 30 萬平方米， 以11層小高層為主， 配套設(shè)施：一所小學(xué)、一所幼兒園； 5500 元 /平方米起價，成交均價約為 5700 元 /平方米。 御林銘園，位于花溪大道（貴州民族學(xué)院旁）， 4600 元起價，成交均價約為 5000 元 /平方米； 銀地班芙小鎮(zhèn) ，位于甲秀南路，以小高層、高層為主，小高層 6000 元 /平方米起價，花園洋房 12800 元 /平方米起價，小高層成交均價約為 6500 元 /平方米。 由上