【正文】 定位，產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求，且定位找準(zhǔn)市場(chǎng)空白，投入旅游市場(chǎng)時(shí)機(jī)適宜，基本無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。文化主題定位、科學(xué)運(yùn)營(yíng)管理以及后續(xù)戶外項(xiàng)目的建設(shè)是本項(xiàng)目的關(guān)鍵與重點(diǎn)：宣傳推廣是否理想；運(yùn)營(yíng)目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn)；須在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程宜注重文化策劃、形象設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、運(yùn)營(yíng)組織等準(zhǔn)備工作；以達(dá)到預(yù)期營(yíng)運(yùn)目標(biāo)。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明目前《三聯(lián)?迷你三國(guó)動(dòng)漫》已完成三通一平（通水、通電、路通、場(chǎng)地平整）。計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年半。2009年10月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作；2009年11月正式開(kāi)工，2010年9月底完成土方、打樁、基礎(chǔ)處理工作及地下室施工；2011年8月底完成土建主體工程，2012年8月底完成各種安裝及裝修工程；2012年9月底可竣工驗(yàn)收；2012年10月項(xiàng)目開(kāi)業(yè)迎賓。 施工橫道圖項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表（施工橫道圖）見(jiàn)附表3。六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)近期惠州市建設(shè)工程價(jià)格信息、工程造價(jià)定額資料及項(xiàng)目的具體情況，參照施工圖設(shè)計(jì)概算書，經(jīng)分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣154226萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額（萬(wàn)元）各占比例一土地費(fèi)用 20000%二建安工程費(fèi) 93291%三前期費(fèi)用 10220. 66%四影視動(dòng)漫投資 12000%五前期推廣費(fèi)用 5000%六管理費(fèi)用6316%七財(cái)務(wù)費(fèi)用 9510%八開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 695%九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6392%合計(jì) 154226%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按項(xiàng)目總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)，表中均為人民幣。根據(jù)初步規(guī)劃方案，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總建筑面積為349383m2。我們?cè)谟?jì)算項(xiàng)目總投資時(shí)按此面積計(jì)算工程成本。項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)《項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表》（附表2）具體情況分析說(shuō)明如下： 土地費(fèi)用土地成本的測(cè)算主要依據(jù)本公司向國(guó)土部門補(bǔ)交的地價(jià)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、拆遷返建建筑費(fèi)用構(gòu)成，土地費(fèi)用初步估算總額約為20000萬(wàn)元。 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用的總和。根據(jù)惠州市近期建設(shè)工程價(jià)格信息標(biāo)準(zhǔn)以及開(kāi)發(fā)商提供的資料，按照項(xiàng)目的具體情況測(cè)算，詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表》（附表2）。經(jīng)測(cè)算，建安工程費(fèi)合計(jì)為93291萬(wàn)元。 前期費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。費(fèi)用確定主要參考近期《惠州市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。經(jīng)測(cè)算，前期費(fèi)用合計(jì)為1022萬(wàn)元。 動(dòng)漫影視投資費(fèi)用依照三聯(lián)公司與數(shù)碼制作公司所簽訂的合同,項(xiàng)目104集高清動(dòng)漫連續(xù)劇與高清動(dòng)漫電影合同金額約為12000萬(wàn)元。前期推廣費(fèi)用主要包括項(xiàng)目建設(shè)期間及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前的推廣宣傳費(fèi)用，由于本項(xiàng)目是重點(diǎn)旅游文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，前期推廣費(fèi)用額度較高，費(fèi)用包括推廣宣傳人員工資、福利、獎(jiǎng)金、專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu)的咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)及代理費(fèi)等，參考目前國(guó)內(nèi)一般旅游項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目的具體情況取值估算。經(jīng)測(cè)算，前期推廣費(fèi)用暫定為5000萬(wàn)元。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按惠州市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用水平，考慮到本項(xiàng)目具體情況，從投資商國(guó)野股份介入所需投入管理費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，管理費(fèi)用合計(jì)為6316萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指項(xiàng)目籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等。按照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)向銀行借款、期限、利率及還款方式估算，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn)度情況，初步預(yù)計(jì)需向銀行借款100000萬(wàn)元，平均貸款期限為3年。預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)費(fèi)用為9510萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，本項(xiàng)目主要包括土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)等。這部分費(fèi)用是根據(jù)目前惠州市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)為695萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè)計(jì)變更對(duì)建設(shè)成本的影響等，根據(jù)惠州市同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般情況，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際。經(jīng)測(cè)算，預(yù)留不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)為6392萬(wàn)元。本項(xiàng)目本期開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資154226萬(wàn)元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開(kāi)發(fā)商自籌資本54226萬(wàn)元，銀行借款100000萬(wàn)元。本項(xiàng)目由三聯(lián)金洲置業(yè)公司作為項(xiàng)目公司操作，自籌資金總額為54226萬(wàn)元，%，自籌資金可用于土地費(fèi)用、前期費(fèi)、影視制作前期費(fèi)及部分工程建設(shè)管理費(fèi)用。按照施工進(jìn)度計(jì)劃，至2010年第三季度末將會(huì)出現(xiàn)資金缺口，必須積極融資，申請(qǐng)銀行借款。為保證施工順利進(jìn)行，陸續(xù)應(yīng)借款100000萬(wàn)元。至2012年第三季度則預(yù)收部分租賃費(fèi)用用于保障項(xiàng)目的工程開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目至2012年第四季進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目貸款將通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性貸款，由于本項(xiàng)目巨大的市場(chǎng)前景，以及對(duì)物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面預(yù)期所能帶來(lái)的收益，每年的收益75%可用于還貸，預(yù)期3年半到4年內(nèi)可還清項(xiàng)目貸款所轉(zhuǎn)化的經(jīng)營(yíng)性貸款計(jì)劃，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收益情況見(jiàn)附表4及附表5。七、物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 金洲置業(yè)物業(yè)收益預(yù)測(cè)收益方面，金洲置業(yè)進(jìn)行全資開(kāi)發(fā)投入，其收益來(lái)源于迷你三國(guó)動(dòng)漫的整體租賃，根據(jù)市場(chǎng)初步分析，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)期年租賃收益為16985萬(wàn)元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為16136萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表5《物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益表》7．2產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)旅游項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)鏈端各項(xiàng)收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費(fèi)用，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)主要分二大類，預(yù)期各類產(chǎn)業(yè)收益如下：收入項(xiàng)目年?duì)I收目標(biāo)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)稅及附加 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得稅 經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn) 主題樂(lè)園、附加產(chǎn)業(yè)及旅游購(gòu)物15380030%1024020615515415461酒店、主題公寓及休閑餐飲51000詳見(jiàn)附表4《產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益表》八、財(cái)務(wù)分析贏利能力分析 投資回收期：投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。本項(xiàng)目估計(jì)在2015年第二季度末即可收回全部投資。由《資金來(lái)源與運(yùn)用表》（附表5）可看出：全部投資回收期約=5(年)8. 2 投資回報(bào)率：項(xiàng)目旅游經(jīng)營(yíng)性定位，投資收回以物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為主，計(jì)算投資收益宜以年投資回報(bào)率方式計(jì)算，從金洲置業(yè)開(kāi)發(fā)商角度看，預(yù)期年物業(yè)收入為16136萬(wàn)元，即項(xiàng)目投資年回報(bào)率=年利潤(rùn)/總投資=%，回報(bào)率遠(yuǎn)大于普通房地產(chǎn)市場(chǎng)平均水平。九、可行性研究結(jié)論與建議 本項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn)本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)均較理想。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目基本方案1占地面積（M2） 575002預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總建筑面積（M2）3493833項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 1542264項(xiàng)目年物業(yè)收入（萬(wàn)元/年）169855物業(yè)租賃稅（萬(wàn)元/年）6376利潤(rùn)總額（萬(wàn)元/年） 161367年平均投資回報(bào)率 %8平均借款償還期(年)69動(dòng)態(tài)投資回收期（年）7項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表收入項(xiàng)目年?duì)I收目標(biāo)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)稅及附加 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得稅 經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn) 主題樂(lè)園、附加產(chǎn)業(yè)及旅游購(gòu)物14780030%994019115477914336酒店、主題公寓及休閑餐飲51000A、為惠州市政府提供穩(wěn)定可財(cái)政稅收收益，體現(xiàn)項(xiàng)目的巨大社會(huì)價(jià)值：a、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中直接提供財(cái)政稅收額度約1000萬(wàn)元；b、項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后每年的物業(yè)租賃稅收額度約為849萬(wàn)元；c、項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后每年的旅游及商貿(mào)營(yíng)業(yè)稅約1240萬(wàn)元；d、項(xiàng)目投入營(yíng)運(yùn)后所獲利潤(rùn)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅約5154萬(wàn)元；e、三聯(lián)公司綜合營(yíng)運(yùn)所產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅約3000萬(wàn)元。以上綜合，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后每年可直接為惠州市提供過(guò)2億元各類稅收；B、為惠州市提供大量的就業(yè)崗位，項(xiàng)目首期開(kāi)業(yè)后，預(yù)計(jì)提供直接就業(yè)崗位3500個(gè)，按國(guó)際旅游組織統(tǒng)計(jì)，旅游行業(yè)每直接提供一個(gè)就業(yè)崗位，將直接為社會(huì)創(chuàng)造4個(gè)就業(yè)崗位，即提供間接崗位14000個(gè)，則項(xiàng)目可為全社會(huì)提供總就業(yè)崗位21000個(gè)。C、拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)國(guó)際旅游組織分析，旅游行業(yè)每一元收益，項(xiàng)目旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益約為20億元/年，則可拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)86億元，其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和拉動(dòng)作用潛力十分巨大，有著不可估量的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值。D、對(duì)相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)聚集效應(yīng)，國(guó)內(nèi)少兒文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但基本處于散亂較無(wú)序狀態(tài)，本項(xiàng)目能為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈提供一個(gè)直接而巨大的市場(chǎng)空間，整合產(chǎn)業(yè)鏈更好的面對(duì)市場(chǎng)，同時(shí)形成產(chǎn)業(yè)聚集基地，能發(fā)展成為一個(gè)系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)培育中心，促進(jìn)中國(guó)兒童文化產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。由上表可知，項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)不但具有良好的投資經(jīng)濟(jì)回報(bào)價(jià)值，更重要的是項(xiàng)目存在巨大的社會(huì)價(jià)值,故總體結(jié)論是項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)實(shí)施方案可行。因此本公司須抓緊現(xiàn)在有利時(shí)機(jī),積極籌集集資金,搞好開(kāi)發(fā)建設(shè),爭(zhēng)創(chuàng)更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) A、政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府經(jīng)濟(jì)政策、城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位的變化比較敏感，存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。B、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源于其項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈打造與旅游產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，其興旺程度有賴于項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃前景的實(shí)現(xiàn)；旅游樂(lè)園園區(qū)能否全面建設(shè)完畢，以及省內(nèi)其它主題樂(lè)園所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。C、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)及招商實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)是未來(lái)自營(yíng)產(chǎn)業(yè)與招商經(jīng)營(yíng)部分商用物業(yè)的收益，要確保這部分收益，需以成功的商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、良好的物業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略和優(yōu)惠的招商策略，吸引優(yōu)質(zhì)合作客戶的進(jìn)駐，做強(qiáng)做旺項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，才可以說(shuō)項(xiàng)目真正的成功。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施A、充分研究國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，結(jié)合惠州市的旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)最貼切政府、社會(huì)與市場(chǎng)需求的產(chǎn)品；B、加速項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)報(bào)建工作的進(jìn)度，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，盡量降低開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并保證工程順利竣工；C、項(xiàng)目主題定位充分研究，廣邀各界專家，成立專家智囊團(tuán)，為項(xiàng)目建立國(guó)際領(lǐng)先、市場(chǎng)獨(dú)有的理念與文化精髓；D、與知名顧問(wèn)公司、文化傳播公司、整合推廣公司充分合作，精心策劃，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，深入研究客戶需求，采用強(qiáng)大而準(zhǔn)確的推廣策略，樹(shù)立主題產(chǎn)業(yè)第一品牌形象，以期獲得更理想的經(jīng)營(yíng)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；E、加強(qiáng)與各金融單位的密切聯(lián)系與協(xié)作，保證融資渠道通暢，資金來(lái)源充裕，結(jié)算方便快捷。十、附表： 附表1：項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表；附表2：項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表；附表3：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表（橫道圖）； 附表4：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益表；附表5：項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益表；附表6：工程前期、建安成本及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)詳表； 惠州市三聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司 二○○九年三月二十三日