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2025-07-27 18:10本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】“沅有芷兮澧有蘭”，善卷嘗施德，屈子曾行吟。等等一切，似乎都在昭示著這樣一個(gè)存在，常德——這個(gè)全域范圍內(nèi)。在湖湘大地與長(zhǎng)、株、潭爭(zhēng)輝的另一顆奪目明珠。德樓市時(shí)尚性、國(guó)際化走向的引領(lǐng)性意義的概念樓盤(pán)的出現(xiàn)。資中最具保值性的地產(chǎn)項(xiàng)目）方面，當(dāng)大型商務(wù)旗艦店、商務(wù)MALL遍地開(kāi)花時(shí)，常德卻依然在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、投資模式中愈行愈遠(yuǎn)。念性、純商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體行業(yè)水平推進(jìn)到一個(gè)新的高度。的特色并保持旺沛人氣，樹(shù)立長(zhǎng)久品牌。常德地處湘西北腹地的地理位置決定了她的商業(yè)輻射力。常德的商品市場(chǎng)經(jīng)過(guò)。2，價(jià)格因素讓位于品牌。常德市居民的人均年收入保持著較快的增長(zhǎng)水平，形
【正文】 戶就是產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)日后營(yíng)銷階段的目標(biāo)客戶和廣告訴求客戶， 資者購(gòu)買(mǎi)目的在于看好物業(yè)前景，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用作長(zhǎng)線收租或短線轉(zhuǎn)讓獲利。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)投資者 占相當(dāng)大的比例。 第五部分、招 商 策 略 強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心； 強(qiáng)化項(xiàng)目的升值空間，并與其它商業(yè)城進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 吸納 IT 數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動(dòng)商鋪的銷售進(jìn)程； 強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等方面的優(yōu)勢(shì)及特性； 制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃； 招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性；采取反租回報(bào)、先租后售、或免管理費(fèi)等一系列促銷策略，以靈活多樣 的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來(lái)投資。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位和姿態(tài)，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的至高點(diǎn)上，增強(qiáng)項(xiàng)目在市場(chǎng)的凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力。 第六部分、營(yíng) 銷 推 廣 方 案 商業(yè)物業(yè)推售方式分析 目前商業(yè)物業(yè)較為受歡迎的銷售方法式以虛擬鋪位產(chǎn)權(quán)式銷售方法為主，它的運(yùn)做流程如下： 173。讓一個(gè)大商家已進(jìn)駐解決招商問(wèn)題 173。將商場(chǎng)切成 5 平方米 —— 15 平方米的小型鋪位 173。以長(zhǎng)期返租，高額的回報(bào)來(lái)吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售 173。代表商場(chǎng)：“銅羅灣廣場(chǎng)”、“王府井廣場(chǎng)”等 針對(duì)項(xiàng)目返租建議 因本項(xiàng)目的特殊規(guī)劃定位建議 A 棟 3 層， B 棟 3 層做返租計(jì)劃（總價(jià)高、投資客戶有限，經(jīng)營(yíng)類別單一） 只做五年的返租，五年過(guò)后，由零售管理公司協(xié)助商戶與投資者進(jìn)行續(xù)約，如市場(chǎng)狀況好，可由我管理公司進(jìn)行續(xù)約。返租條件建議采取“對(duì)沖”的方法，即第一年返租 6%，第二年返租 7%，第三年返租 7%，第四年返租 7%，第五年返租 8%五年一次性返回 35%。（這種方法與每年租金的遞增相對(duì)應(yīng)，迎合了投資者所希望投資物業(yè)升值的心理）。 一般在物業(yè)推廣的不同階段，售價(jià)值會(huì)有所變化，建議采用漸進(jìn)階梯式，漸進(jìn)階梯式銷售策略的最主要優(yōu)點(diǎn)是可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不斷 火紅的氣勢(shì)，越早決定買(mǎi)鋪，售價(jià)越便宜，符合市場(chǎng)上時(shí)間便是金錢(qián)的哲理，令買(mǎi)家有信心保障，也能激發(fā)后來(lái)者、觀望及猶疑類型的買(mǎi)家盡快下決擇。 注：由于市場(chǎng)上在不斷地變化，所以在往后的實(shí)際操作將會(huì)隨時(shí)因市場(chǎng)改變而作出相應(yīng)的調(diào)整。 1． 銷售策略 銷售整體思路 在投資者極為理性的今天，必須采取先招商后銷售的基本策略。先招商， 引進(jìn) IT、數(shù)碼品牌商戶進(jìn)駐，后進(jìn)行銷售，得到商戶的認(rèn)可，就是得到市場(chǎng)的認(rèn)可，就是讓投資 者看到了實(shí)實(shí)在在的收益，銷售就是功到自然成。 173。品牌商戶進(jìn)駐后，再進(jìn)行銷售，采用再以“先租后售”的概念吸引投資者。銷售之規(guī)劃圖紙與招商規(guī)劃圖紙應(yīng)在原則上保持一致，讓投資者知道購(gòu)得之鋪位所對(duì)應(yīng)的商業(yè)收益，承擔(dān)他所應(yīng)承擔(dān)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 173。利用返租（風(fēng)險(xiǎn)底、回報(bào)高）來(lái)吸引投資者 173。用商場(chǎng)良好預(yù)期吸引有實(shí)力的投資者，不搞“全民置業(yè)”的概念。 銷售時(shí)機(jī) 銷售時(shí)機(jī)應(yīng)選擇在 50%以上招商任務(wù)完成后馬上開(kāi)始，因?yàn)榇穗A段對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)最具想象空間。但因存在商家開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)是否穩(wěn)定的不確定性，最好在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前完成銷售任務(wù)。 注 ：具體銷售時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)變化再變 定價(jià)策略 一、資金靜態(tài)投入估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括土地成本、拆遷成本、建安成本、利息、稅費(fèi)等投入在內(nèi)，總計(jì)約： 4500 萬(wàn)元 RMB 二、價(jià)格估算 不同的地產(chǎn)形態(tài)有不同的價(jià)格估算方法，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格估算采用的是對(duì)比估算法相結(jié)合進(jìn)行預(yù)估： 對(duì)比分析法就是將其他類似項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行區(qū)域?qū)Ρ群蜕倘C合分析所得的價(jià)格，這種分析結(jié)果只能用于參考。 經(jīng)綜合的市場(chǎng)調(diào)查選定與項(xiàng)目處于同一商圈的金鉆廣場(chǎng)步行街和高山街為對(duì)象。
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