xx數(shù)碼城可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-10 18:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 勢(shì) ① 經(jīng)驗(yàn)方面：發(fā)展商金城房產(chǎn)首次開發(fā)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。 對(duì) 策： a：確立金城房產(chǎn)各部門的工作職責(zé)，盡可能避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)漏洞。 b：重視全程營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供的建議和各種研究報(bào)告，促成其他部門的協(xié)調(diào)、有效的工作。 ② 地塊基地的局限：地塊基地面積約 6300 平方米，并分為兩棟， 商場(chǎng)建筑本體的配套功能要求又齊全，如何充分利用土地資源、實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值成了重中之 重。 對(duì) 策： a：考慮充分使用可供利用資源：其中包括，最大限度使商場(chǎng) A、 B 兩棟互相緊密聯(lián)系，可以在兩棟之間 34 層的位置修一座天橋，這不僅有效的將 A、B 兩棟聯(lián)系在一起，在建筑外觀上也十分新穎。 b：通過(guò)建筑物本體和建筑風(fēng)格解決地塊的局限，在設(shè)計(jì)上充分考慮提高實(shí)用率，同時(shí)使用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快的建筑風(fēng)格將客戶的目光吸引到商場(chǎng)本身。 C、 O— 機(jī)會(huì)點(diǎn) ① 投資型地產(chǎn)形態(tài)：目前，常德投資者以慢慢接受產(chǎn)權(quán)式商 鋪這種新起的投資方式。 ② 消費(fèi)需求： IT 網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼市場(chǎng)的發(fā)展速度突飛猛進(jìn)，需求潛力大，將市場(chǎng)整合，進(jìn)行多功能、多元化，走品牌、善管理的市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，必將引導(dǎo)消費(fèi) ③ 建筑風(fēng)格：建議項(xiàng)目從樓層、風(fēng)格、色彩等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。 D、 T— 威脅點(diǎn) ① 投資觀念的革新：項(xiàng)目運(yùn)行的中心在于“投資觀念”的接受程度，經(jīng)過(guò)調(diào)查有 13%的市民接受這種新型的投資觀念， 72%的市民有興趣進(jìn)一步了解后再?zèng)Q定。后期，會(huì)采取投資效益對(duì)比、廣告攻略、促銷手段、形象推廣等方式將新的投資理念深入民心。 ② 銀行按揭壓 力：通過(guò)了解，產(chǎn)權(quán)式商鋪地產(chǎn)形態(tài)只能做到 5 成 10 年的按揭，客戶還款壓力較大。事實(shí)上，投資型項(xiàng)目最吸引人的地方就是“現(xiàn)金回報(bào)”，還款壓力太大會(huì)直接導(dǎo)致客戶的投資心理的變化，解決的方法就只有資金 注入和自行解套兩種方式：資金注入就是發(fā)展商適時(shí)墊付一到兩成首付款為客戶減低還貸壓力；自行解套就是采取提前返回收益的方式讓客戶自行提高付款額度，同時(shí)減輕發(fā)展商的壓力。 ③ 產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的爭(zhēng)議：理論上講，擁有產(chǎn)權(quán)就等同擁有絕對(duì)收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以即使為了吸引投資者而以產(chǎn)權(quán)當(dāng)誘餌，我們也不能將經(jīng)營(yíng)權(quán)和 全部收益權(quán)交由客戶，能夠給客戶的只有一紙產(chǎn)權(quán)證和收益合同。因此，建議聘請(qǐng)專業(yè)地產(chǎn)律師提前準(zhǔn)備相關(guān)協(xié)議可以減少日后的矛盾，以更多精力去服務(wù)項(xiàng)目、做好項(xiàng)目。 小 結(jié) 綜上所述，項(xiàng)目地段位置較好、基本生活配套齊全、人流量大、擁有消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求，具備開發(fā)潛力；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯、機(jī)會(huì)點(diǎn)多，劣勢(shì)清晰、對(duì)策有力、威脅點(diǎn)可以靈活處理，可操作性強(qiáng)， 第四部分、項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目名稱 建議案名定為 —— “ XXXX 數(shù)碼城” 說(shuō)明： 有意識(shí)地將 XXXX 這一品牌推廣，建立起數(shù)碼城的品牌概念； 利用香港故事片“ XXXX”的影響力來(lái)刺激消費(fèi)者和運(yùn)營(yíng)商。 在常德市民心中樹立起 IT、網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼中心概念。 因項(xiàng)目前身“吉春廣場(chǎng)”市場(chǎng)整體推廣形象不是很好，項(xiàng)目更名有助于挽 回。 二、定位 經(jīng)營(yíng)主題定位 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于常德市 XX 街區(qū)商圈，是常德市市區(qū)中心點(diǎn)。 目前常德市商業(yè)中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，聯(lián)系常德市政府機(jī)構(gòu)致力于改變常德商業(yè)分布不平衡的格局，常德市新興的商業(yè)熱點(diǎn)正在步行街商圈逐漸形成 ,日人流量達(dá) 10 萬(wàn)人次。 但經(jīng)基本市調(diào)發(fā)現(xiàn)：正當(dāng)市場(chǎng)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中，人們對(duì) IT 數(shù)碼產(chǎn)品的需求正日益增長(zhǎng)，可是，在常德乃至湘西 北的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)并不規(guī)范，市場(chǎng)基本成散亂狀態(tài)，沒(méi)有一個(gè)理想而又規(guī)范的的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品購(gòu)物場(chǎng)所。因?yàn)?IT數(shù)碼產(chǎn)品的知識(shí)性及換代更新速度之快，良好的服務(wù)和形象是其發(fā)展的根本要素，在這其中就產(chǎn)生了一個(gè)絕佳的、巨大的市場(chǎng)空白 —— 高檔的集 購(gòu)物、休閑、 娛樂(lè)于一體的 IT 數(shù)碼商城購(gòu)物中心。為此，建議本項(xiàng)目定位為服務(wù)于常德市乃至湘西北一流的
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