【導讀】明珠雅苑項目可行性研究報告

　　

【正文】 根據(jù)國家市場調控政策影響和 花垣 縣 1―9 月房地產市場運行情況，預測今年底到明年初房地產市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國家從緊貨幣政策和房地產市場秩序整治政策的落實，房地產貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。 在一線市場， 房地產市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預示著年底到年初房地產市場將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。 而二、三線市場卻恰恰相反，蘊藏著巨大的市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如花垣。 這是因為， 近年來，隨著國民經濟快速發(fā)展和城市化的加速推進，花垣縣房地產市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應結構基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品住宅建設和供求協(xié)調發(fā)展。房地產市場的快速發(fā)展，對推進城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動經濟增長發(fā)揮了積極的促進作用。 雖然 住房價格上漲趨緩。當前需求推動住房價格上漲的因素消失，但是成本推動住房價格上漲的因素凸現(xiàn) 。征地拆遷費用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動力成本增加，都將導致商品房成本增加，商品房住宅價格下跌空間有限。 四 、房地產價格持續(xù)上漲的原因分析 人們對房地產的投資熱情增加，導致了房地產需求 的增長。 從上個世紀九十年代的股票市場投入熱潮漸轉為了對房地產投資的興趣。近年來隨著房地產價格的不斷上漲，房地產增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有 “ 一鋪富三代 ” 之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。比較之下，人們紛紛把投資目標從股票市場轉向了房地產市場，導致了房地產需求的增長。 個人 住房按揭貸款，促成了房地產需求爆發(fā)式的釋放。住房既是人們所需但也十分昂貴，以一個普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項，是一件十分困難的事情。如果銀行沒有提供個人住房按揭貸款，或者個人住房按揭貸款的利率很高，即明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 20 頁 共 62 頁 使老百姓有住房消費的需求，也難以轉變?yōu)楝F(xiàn)實。但是， 1998 年以來，我國啟動了個人消費信貸業(yè)務，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個人住房貸款推到了一個快速增長的軌道，增長速度遠遠超過了房地產開發(fā)貸款。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣 縣房地產需求的增長提供了廣闊的空間。為加快城市化步伐，政府出臺一些政策，為進城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路 “ 綠燈 ” 開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產業(yè)開發(fā)了前景。 土地價格的上升，直接推動了房地產價格的上漲?；ㄔh成立了土地儲備中心，全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。實行土地儲備制度的目的，是為了加強政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機炒作，實現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調節(jié)土地供應。隨著近幾年以來的土地儲備和 “ 招（標）、拍（ 賣）、掛（牌） ” 制度的實施，增加了土地出讓的透明度，同時也增加了房地產的土地獲取價格，推動了房地產價格的上漲。 金融政策和融資渠道的變化，促使房價上漲。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項目的進度和速度，從而供應數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風險，導致風險成本增加。 建材價格的上漲直接導致了商品房建筑造價的上漲。據(jù)調查： 2021 年 16月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲 %。 花垣縣 城 房地產投資分析 20212021房地產開發(fā)投資情況一覽表 0 10 20 30 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 房地產開發(fā)完成投資額 (億元 ) 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 21 頁 共 62 頁 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， 花垣縣城 房地產投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產投資增長，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021年是 花垣縣城 房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于 花垣縣城 房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項目，只經過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 花垣縣城 房地產供求分析 1）供給分析 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 22 頁 共 62 頁 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 花垣縣城 房地產市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年 花垣縣城 房地產市場的特征總結如下： ① 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與 市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 ③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 ④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 2021 年 花垣縣城 樓市分析 ① 花垣縣城 房地產市場走勢 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實， 花垣縣城 2021 年尤其是下半年房地產市場預計將呈現(xiàn)以下特點： 1）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通 商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。 而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結合的將成為稀有之尚品樓盤。 2） 土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加 困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求 弱 中趨強，短期難以 緩解土地供求的矛盾。 但本案所在地段是政府扶持的項目，且土地的使用早就在計劃之中，且關系到花垣新城區(qū)的建設，牽一發(fā)而動全身，明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 23 頁 共 62 頁 所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批 等因素。 ② 2021年 花垣縣城 樓市走勢 對 花垣縣城 房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 b) 銷售預測 項目需求分析 本項目所在地 建設路 是 花垣縣 城規(guī)劃中定位于宜居、商貿最為集中 的一個 小 區(qū) ,人口眾多 ,交通 方便 ,但 兄弟河 沿岸 尚沒有一個具有一定規(guī)模的高 檔商住小區(qū) ,在這里工作和經商的人很多 ,學校、醫(yī)院、幼兒園、商品經營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 花垣縣 兄弟河東岸中段 ， 與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 花垣縣城 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 花垣縣城 高品質、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 花垣縣城 人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。 項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為 花垣縣城 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： ① 一類客戶： 民營企業(yè)老板群體 本項目周邊的大型 民營企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多 集中 在這里。他們大多身價在是數(shù)千萬元至上億元不等。這 部分客戶將會成為 明珠雅苑 購買 重要 客戶群， 他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。所以，良好的居住條件是他們的首選。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設計正好滿足了他們的這種追求與標準。 預計 在這一群體中 可購房 120300 套。 而更多的是一大批身價在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩 輩居住在花垣這塊神奇而秀美的土地，故鄉(xiāng)是一座山，故鄉(xiāng)是一條河，明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 24 頁 共 62 頁 故鄉(xiāng)的山水讓他們夢繞魂牽，所以，他們絕大多數(shù)會在花垣縣城置業(yè)發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。所以，這是一個不可忽視的潛在消費群體。住宅與商鋪對他們而言都是不可或缺的根基。這一塊的消費估計在 500 套左右。 2） 花垣縣公務員群體 花垣縣 城集中了全縣公務員的主體，他們生活無憂，身份 彰 顯。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢。這 部分客戶 也 將會成為明珠雅苑的購買客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨 花垣縣城 繁華區(qū)，也是 商貿中心區(qū) ，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在 花垣縣城 主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人。 而且 目前卻面臨 普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學校老師 花垣縣城區(qū) 學校眾多，從業(yè)教師近 千 人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 ④ 五類客戶： 花垣縣城 在外地成功人士 目前整個 花垣縣城 ， 高檔的時尚 社區(qū) 罕有 ，對于在外工作的 花垣縣城 籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為 兄弟河 邊唯一的 高檔商住兩用社 區(qū)，明珠雅苑 無疑是該部分金字塔高端 人群的置業(yè)首選。 這是因為，他們 具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑤ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農村向城市轉移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對 明珠雅苑 的銷售也將起到很大的促進作用。 ⑥ 七類客戶：各地房地產投資人士 花垣縣城 房價目前在全國來講都偏低，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求， 故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 25 頁 共 62 頁 樓型 戶型 格 式 面 積 （㎡） 數(shù) 量 （套） ① A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 64 B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 64 ② C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 80 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽臺 80 ③ E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 90 F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 264 H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 264 本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕 明珠雅苑 風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到 明珠雅苑 的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 600 批以上。 銷售收入預測 1）周邊城市房價比較： 許多業(yè)內人士認為，花垣縣城目前房價水平處于全省中 下 等水平， 而 經濟發(fā)展?jié)摿?卻大于購買房產的潛力 ，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間 。以2021 年 10 月下旬省建設廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改 委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯(lián)席會議上 發(fā)布的數(shù)據(jù)為例 ：全省商品房住宅均價為 2291 元 /平方米，花垣縣城的均價為 ******元 /平方米， 低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為 3709 元 /平方米，邵陽房產均價為 2222 元 /平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為 1562 元 /平方米以上。 吉首 城區(qū)新建商品均價在2705 元 /平方米以上。從單純的 數(shù)據(jù) 來看，花垣縣城的房屋均價低于 上述地區(qū) 。 但一個重要的發(fā)展趨勢 是， 花垣縣城樓市 正處于 向品質、人文、居住