【導(dǎo)讀】明珠雅苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)調(diào)控政策影響和 花垣 縣 1―9 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)今年底到明年初房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國(guó)家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。 在一線市場(chǎng)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 而二、三線市場(chǎng)卻恰恰相反，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如花垣。 這是因?yàn)椋?近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。 雖然 住房?jī)r(jià)格上漲趨緩。當(dāng)前需求推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的因素消失，但是成本推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的因素凸現(xiàn) 。征地拆遷費(fèi)用增長(zhǎng)較快，建材成本普遍上漲，勞動(dòng)力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價(jià)格下跌空間有限。 四 、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析 人們對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求 的增長(zhǎng)。 從上個(gè)世紀(jì)九十年代的股票市場(chǎng)投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣。近年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有 “ 一鋪富三代 ” 之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)從股票市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。 個(gè)人 住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。住房既是人們所需但也十分昂貴，以一個(gè)普通老百姓的收入，要一次性付清購(gòu)房款項(xiàng)，是一件十分困難的事情。如果銀行沒有提供個(gè)人住房按揭貸款，或者個(gè)人住房按揭貸款的利率很高，即明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 62 頁 使老百姓有住房消費(fèi)的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但是， 1998 年以來，我國(guó)啟動(dòng)了個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進(jìn)行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實(shí)現(xiàn)了置業(yè)的夢(mèng)想，也把我縣的個(gè)人住房貸款推到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的軌道，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣 縣房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)提供了廣闊的空間。為加快城市化步伐，政府出臺(tái)一些政策，為進(jìn)城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路 “ 綠燈 ” 開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景。 土地價(jià)格的上升，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲?；ㄔh成立了土地儲(chǔ)備中心，全部土地都由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購(gòu)和公開拍賣。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和 “ 招（標(biāo)）、拍（ 賣）、掛（牌） ” 制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價(jià)格，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 金融政策和融資渠道的變化，促使房?jī)r(jià)上漲。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)成本增加。 建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價(jià)的上漲。據(jù)調(diào)查： 2021 年 16月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲 %。 花垣縣 城 房地產(chǎn)投資分析 20212021房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 0 10 20 30 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 (億元 ) 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 62 頁 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， 花垣縣城 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021年是 花垣縣城 房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 花垣縣城 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 62 頁 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析： 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 2021 年 花垣縣城 樓市分析 ① 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)， 花垣縣城 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通 商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤。 2） 土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加 困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求 弱 中趨強(qiáng)，短期難以 緩解土地供求的矛盾。 但本案所在地段是政府扶持的項(xiàng)目，且土地的使用早就在計(jì)劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 62 頁 所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批 等因素。 ② 2021年 花垣縣城 樓市走勢(shì) 對(duì) 花垣縣城 房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 b) 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地 建設(shè)路 是 花垣縣 城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中 的一個(gè) 小 區(qū) ,人口眾多 ,交通 方便 ,但 兄弟河 沿岸 尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高 檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目 地處 花垣縣 兄弟河?xùn)|岸中段 ， 與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 項(xiàng)目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 花垣縣城 打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 花垣縣城 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 花垣縣城 人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 花垣縣城 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶： 民營(yíng)企業(yè)老板群體 本項(xiàng)目周邊的大型 民營(yíng)企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多 集中 在這里。他們大多身價(jià)在是數(shù)千萬元至上億元不等。這 部分客戶將會(huì)成為 明珠雅苑 購(gòu)買 重要 客戶群， 他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。所以，良好的居住條件是他們的首選。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計(jì)正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。 預(yù)計(jì) 在這一群體中 可購(gòu)房 120300 套。 而更多的是一大批身價(jià)在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩 輩居住在花垣這塊神奇而秀美的土地，故鄉(xiāng)是一座山，故鄉(xiāng)是一條河，明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 62 頁 故鄉(xiāng)的山水讓他們夢(mèng)繞魂?duì)浚?，他們絕大多數(shù)會(huì)在花垣縣城置業(yè)發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。所以，這是一個(gè)不可忽視的潛在消費(fèi)群體。住宅與商鋪對(duì)他們而言都是不可或缺的根基。這一塊的消費(fèi)估計(jì)在 500 套左右。 2） 花垣縣公務(wù)員群體 花垣縣 城集中了全縣公務(wù)員的主體，他們生活無憂，身份 彰 顯。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢(shì)。這 部分客戶 也 將會(huì)成為明珠雅苑的購(gòu)買客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨 花垣縣城 繁華區(qū)，也是 商貿(mào)中心區(qū) ，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在 花垣縣城 主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過萬人。 而且 目前卻面臨 普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 花垣縣城區(qū) 學(xué)校眾多，從業(yè)教師近 千 人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。 ④ 五類客戶： 花垣縣城 在外地成功人士 目前整個(gè) 花垣縣城 ， 高檔的時(shí)尚 社區(qū) 罕有 ，對(duì)于在外工作的 花垣縣城 籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為 兄弟河 邊唯一的 高檔商住兩用社 區(qū)，明珠雅苑 無疑是該部分金字塔高端 人群的置業(yè)首選。 這是因?yàn)?，他?具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ⑤ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì) 明珠雅苑 的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 ⑥ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 花垣縣城 房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購(gòu)買。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求， 故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 62 頁 樓型 戶型 格 式 面 積 （㎡） 數(shù) 量 （套） ① A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 64 B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 64 ② C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 80 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽臺(tái) 80 ③ E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 1 書房 90 F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 1 書房 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 264 H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 264 本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕 明珠雅苑 風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到 明珠雅苑 的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 600 批以上。 銷售收入預(yù)測(cè) 1）周邊城市房?jī)r(jià)比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，花垣縣城目前房?jī)r(jià)水平處于全省中 下 等水平， 而 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?卻大于購(gòu)買房產(chǎn)的潛力 ，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間 。以2021 年 10 月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改 委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上 發(fā)布的數(shù)據(jù)為例 ：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元 /平方米，花垣縣城的均價(jià)為 ******元 /平方米， 低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為 3709 元 /平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元 /平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562 元 /平方米以上。 吉首 城區(qū)新建商品均價(jià)在2705 元 /平方米以上。從單純的 數(shù)據(jù) 來看，花垣縣城的房屋均價(jià)低于 上述地區(qū) 。 但一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì) 是， 花垣縣城樓市 正處于 向品質(zhì)、人文、居住