【正文】 覺。小區(qū)西隔 兄弟河 與 沿江 風光帶相連、南至 路、東隔規(guī)劃中的 小區(qū)與 路相連、北至小區(qū)北部主路口。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下 ，本項目具備良好的可行性。 111 月份累計，居民消費價格總水平同比上漲 %。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別為 億噸和 1586 萬噸，同比分別增長 %和 %；發(fā)電量 億千瓦時，同比下降 %；生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為 萬噸、 萬噸和 萬噸，分別下降 %、 %和 11%。其中出口 億美元，增長 %；進口 億美元，增長 %。 11 月末，我國金融機構人民幣各項存款余額為 萬億元，同比增長 %，比上月末低 個百分點。 111 月份，從我國施工和新開工項目情況看，累計施工項目 328977 個，同比增加 26170 個；施工項目計劃總投資 288467 億元，同比增長 %；新開工項目 228776個，同比增加 17649 個；新開工項 目計劃總投資 77539 億元，同比增長 %。 （ 二 ）工業(yè)累計降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 16 頁 共 62 頁 受宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及錳鋅價格的逐步回升，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟自三季度以來有所轉(zhuǎn)機，開始逐步擺脫低迷走向復蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復工企 業(yè)增多，企業(yè)盈利有所增強，整體經(jīng)濟明顯向好。硫酸 萬噸，下降 %；硅錳 萬噸，下降 %；水泥 萬噸，下降 %；發(fā)電量9776 萬千瓦小時，增長 %；用電量 163950 萬千瓦小時，增長 %。張花和吉茶高速公路花垣段建設加快推進， 319 國道團結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的 55%，格山 220 千伏輸變電工程基本建設。 （七）存貸款快速增長，支持經(jīng)濟發(fā)展力度加大 12 月末，全縣金融機構各項存款余額 342351 萬元，比年初增加 64193 萬元，增長 %，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 261511 萬元，比年初增加 50451 萬元，增長%。但也面臨一些問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價指數(shù)走明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 18 頁 共 62 頁 高影響導致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進一步趨緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風險。 花垣 縣今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃投資 億元、建筑面 積 萬平方米，房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟為主的獨特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。 而二、三線市場卻恰恰相反，蘊藏著巨大的市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。 從上個世紀九十年代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對房地產(chǎn)投資的興趣。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣 縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空間。 建材價格的上漲直接導致了商品房建筑造價的上漲。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。房地產(chǎn)投資需求 弱 中趨強，短期難以 緩解土地供求的矛盾。所以，良好的居住條件是他們的首選。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢。 ⑥ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 花垣縣城 房價目前在全國來講都偏低，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 但一個重要的發(fā)展趨勢 是， 花垣縣城樓市 正處于 向品質(zhì)、人文、居住等高端方。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 600 批以上。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨 花垣縣城 繁華區(qū)，也是 商貿(mào)中心區(qū) ，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在 花垣縣城 主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人。 預計 在這一群體中 可購房 120300 套。 ② 2021年 花垣縣城 樓市走勢 對 花垣縣城 房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 ④ 產(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內(nèi)部結(jié)構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 花垣縣 城 房地產(chǎn)投資分析 20212021房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 0 10 20 30 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 (億元 ) 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 21 頁 共 62 頁 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， 花垣縣城 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。 土地價格的上升，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。尤其是投資商鋪，自古就有 “ 一鋪富三代 ” 之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。 這是因為， 近年來，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化的加速推進，花垣縣房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應結(jié)構基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品住宅建設和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著政府按計劃落實省為民辦實事任務要求， 花垣 縣將加大保障性住房的財政投入力度， 確保 廉租住房建設進一步全面提速。其中從事新開工項目的開發(fā)企業(yè)有 2 家。存貸款增加，對全縣經(jīng)濟發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。 112 月，全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 67794 萬元 ，增長 %。 112 月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務收入 748039 萬元，同比下降 %，降幅較 111月份收窄 。其中規(guī)模工業(yè)增加值 258572 萬元，同比下降 %，降幅比前三季度縮小 個百分點。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 111月份人民幣各項存款增加 萬億元，同比多增 萬億元。 11 月末， 11 月份，我國社會消費品零售總額 億元，同比 增長 %。 11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 10 月低 個百分點；環(huán)比下降 %。 111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務收入 500萬元以上的企業(yè)，下同）實現(xiàn)利潤 24066 億元，同比增長 %。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 62 頁 預期目標 明珠雅苑 項目 擬 在占地面積 18000 平方米的土地上，建設總?cè)莘e率為 ，建設密度為 %,總建筑面積為 平方米的 小 高層電梯住宅房（其中住宅面積65, 平方米， 13層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 9,748平方米）。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。 花垣 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標準，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。同時，城北的開發(fā)項目也在分步實施中。 老農(nóng)貿(mào)市場改造項目。 2021 年，全縣又投入 900 萬元對縣城所有小街小巷進行了硬化改造。 隨著 城市道路的建設和竣工， 已經(jīng) 使 20 319 國道過境車輛全部繞城經(jīng)過，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提升了花垣城市建設的品位。 “ 十五 ” 期間，通過招商引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4億元，修建了城關集貿(mào)大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。 實現(xiàn)了城市 建設發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。如在國際上，紐約 成為了 世界政治中心，瑞士 成為了 世界金融中心，巴西 成為 了 足球王國，維也納 成為了 音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜 ?? 。這座新石城周長 丈，高 ，底寬 丈，頂寬 丈，開東、南、西、大北、小北 5座城門，分別刻有 “ 太平 ” 、 “ 歸化 ” 、 “ 迎恩 ” 等門號，并建有城樓，城有垛口、炮臺。 花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構成了豐富多彩的旅游風光。 提出要把 花垣縣城 打造成為 功能互補的 商貿(mào) 中心區(qū) 、 高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、 武陵山區(qū)特別是大湘西 領先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 生態(tài)明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 5 頁 共 62 頁 宜居 綜合生態(tài)區(qū) 。 項目提出的理由 ① 項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前，我國國民經(jīng)濟運行正處 于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 1 頁 共 62 頁 目 錄 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 3 . 項目背景與概況 .......................................................................................................................... 3 . 主要技術經(jīng)濟指標 .................................................................................................................... 11 . 問題與建議 ................................................................................................................................. 12 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ....................................................................................................... 13 . 投資環(huán)境分析 ............................................................................................................................ 13 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................................ 15 . 銷售預測 ..................................................................................................................................... 23 . 營銷策略 ..................................................................................................................................... 26 第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 ....................................................................................................... 28 . 建設規(guī)模 ..................................................................................................................................... 28 . 項目概況現(xiàn)狀 ............................................................................................................................ 28 . 項 目建設條件 ..............................................................................................................