【正文】 但一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì) 是， 花垣縣城樓市 正處于 向品質(zhì)、人文、居住等高端方。 吉首 城區(qū)新建商品均價(jià)在2705 元 /平方米以上。以2021 年 10 月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改 委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上 發(fā)布的數(shù)據(jù)為例 ：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元 /平方米，花垣縣城的均價(jià)為 ******元 /平方米， 低于全省平均水平。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 600 批以上。 ⑥ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 花垣縣城 房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。 這是因?yàn)椋麄?具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 花垣縣城區(qū) 學(xué)校眾多，從業(yè)教師近 千 人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。 ② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨 花垣縣城 繁華區(qū)，也是 商貿(mào)中心區(qū) ，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在 花垣縣城 主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢(shì)。這一塊的消費(fèi)估計(jì)在 500 套左右。所以，這是一個(gè)不可忽視的潛在消費(fèi)群體。 預(yù)計(jì) 在這一群體中 可購(gòu)房 120300 套。所以，良好的居住條件是他們的首選。他們大多身價(jià)在是數(shù)千萬(wàn)元至上億元不等。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目 地處 花垣縣 兄弟河?xùn)|岸中段 ， 與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 項(xiàng)目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 花垣縣城 打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 花垣縣城 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 花垣縣城 人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 ② 2021年 花垣縣城 樓市走勢(shì) 對(duì) 花垣縣城 房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。房地產(chǎn)投資需求 弱 中趨強(qiáng)，短期難以 緩解土地供求的矛盾。 2） 土地供給將進(jìn)一步緊縮。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通 商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 花垣縣城 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬(wàn)平方米) 其中新開工面積(萬(wàn)平方米) 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬(wàn)平方米) 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 62 頁(yè) 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021年是 花垣縣城 房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。 花垣縣 城 房地產(chǎn)投資分析 20212021房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 0 10 20 30 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 (億元 ) 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 62 頁(yè) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， 花垣縣城 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。 建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價(jià)的上漲。 金融政策和融資渠道的變化，促使房?jī)r(jià)上漲。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。 土地價(jià)格的上升，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣 縣房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)提供了廣闊的空間。如果銀行沒(méi)有提供個(gè)人住房按揭貸款，或者個(gè)人住房按揭貸款的利率很高，即明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 62 頁(yè) 使老百姓有住房消費(fèi)的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 個(gè)人 住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。尤其是投資商鋪，自古就有 “ 一鋪富三代 ” 之說(shuō)，可以說(shuō)是投資的安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。 從上個(gè)世紀(jì)九十年代的股票市場(chǎng)投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣。征地拆遷費(fèi)用增長(zhǎng)較快，建材成本普遍上漲，勞動(dòng)力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價(jià)格下跌空間有限。 雖然 住房?jī)r(jià)格上漲趨緩。 這是因?yàn)椋?近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。 而二、三線市場(chǎng)卻恰恰相反，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。 三 、 2021 年底到 2021 年初 花垣 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)調(diào)控政策影響和 花垣 縣 1―9 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)今年底到明年初房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國(guó)家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。新建 (籌集 )廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴(kuò)大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問(wèn)題。隨著政府按計(jì)劃落實(shí)省為民辦實(shí)事任務(wù)要求， 花垣 縣將加大保障性住房的財(cái)政投入力度， 確保 廉租住房建設(shè)進(jìn)一步全面提速。 花垣 縣今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃投資 億元、建筑面 積 萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國(guó)家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的獨(dú)特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。 而隨著 隨著國(guó)家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)， 花垣 縣金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范。 同時(shí)， 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速 增長(zhǎng)， 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)， 2021 年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9%。其中從事新開工項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)有 2 家。但也面臨一些問(wèn)題，主要是：購(gòu)房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價(jià)指數(shù)走明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 62 頁(yè) 高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在風(fēng)險(xiǎn)。其中工資收入 1189 元，增長(zhǎng) %；家庭經(jīng)營(yíng)收入 1353 元，增長(zhǎng) %；財(cái)產(chǎn)性收入 167 元，下降 %；轉(zhuǎn)移性收入 270 元，增長(zhǎng) %。 112 月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11342 元，同比增長(zhǎng) %，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入 8234 元，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性收入 835 元，下降 %；經(jīng)營(yíng)性收入 2494元，增長(zhǎng) %。存貸款增加，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。 （七）存貸款快速增長(zhǎng)，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度加大 12 月末，全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 342351 萬(wàn)元，比年初增加 64193 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 261511 萬(wàn)元，比年初增加 50451 萬(wàn)元，增長(zhǎng)%。一般預(yù)算收入 30508 萬(wàn)元，下降 %，降幅比 111月份收窄 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額 46854 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額 20940 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 112 月，全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 67794 萬(wàn)元 ，增長(zhǎng) %。張花和吉茶高速公路花垣段建設(shè)加快推進(jìn)， 319 國(guó)道團(tuán)結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的 55%，格山 220 千伏輸變電工程基本建設(shè)。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資 165050 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)投資 3838 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng) 伴隨著擴(kuò)大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，增速達(dá)近年來(lái)的最高點(diǎn)。 112 月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 748039 萬(wàn)元，同比下降 %，降幅較 111月份收窄 。硫酸 萬(wàn)噸，下降 %；硅錳 萬(wàn)噸，下降 %；水泥 萬(wàn)噸，下降 %；發(fā)電量9776 萬(wàn)千瓦小時(shí)，增長(zhǎng) %；用電量 163950 萬(wàn)千瓦小時(shí)，增長(zhǎng) %。 重點(diǎn)產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢(shì)。 復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)進(jìn)一步增多。其中規(guī)模工業(yè)增加值 258572 萬(wàn)元，同比下降 %，降幅比前三季度縮小 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 二 ）工業(yè)累計(jì)降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長(zhǎng) 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 62 頁(yè) 受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的拉動(dòng)，以及錳鋅價(jià)格的逐步回升，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)自三季度以來(lái)有所轉(zhuǎn)機(jī)，開始逐步擺脫低迷走向復(fù)蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復(fù)工企 業(yè)增多，企業(yè)盈利有所增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)明顯向好。據(jù)初步預(yù)計(jì)， 2021年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 475663 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增速較前三季度回升 個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，縣委、縣政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容應(yīng)對(duì)，帶領(lǐng)全縣人民堅(jiān)定信心、迎難而上、共克時(shí)艱，努力化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實(shí)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策措施，全力以赴“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定、強(qiáng)基礎(chǔ)”，經(jīng)過(guò)全縣上下共同努力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)回升向好。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 111 月份，從我國(guó)施工和新開工項(xiàng)目情況看，累計(jì)施工項(xiàng)目 328977 個(gè)，同比增加 26170 個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 288467 億元，同比增長(zhǎng) %；新開工項(xiàng)目 228776個(gè)，同比增加 17649 個(gè)；新開工項(xiàng) 目計(jì)劃總投資 77539 億元，同比增長(zhǎng) %。 11 月，全國(guó)財(cái)政收入為 億元，支出為 億元。111月份凈投放現(xiàn)金 1232 億元 ,同比少投放 683 億元。 111月份人民幣各項(xiàng)存款增加 萬(wàn)億元，同比多增 萬(wàn)億元。 11 月末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %，比上月末低 個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加 4769 億元，同比多增 3895 億元。 111 月累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 11 月末， 11 月份，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比 增長(zhǎng) %。其中出口 億美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口 億美元，增長(zhǎng) %。 111 月份累計(jì)，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 %，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %。 11 月份，我國(guó)工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 %；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 62 頁(yè) 漲 %。 11 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 10 月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 %。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別為 億噸和 1586 萬(wàn)噸，同比分別增長(zhǎng) %和 %；發(fā)電量 億千瓦時(shí)，同比下降 %；生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為 萬(wàn)噸、 萬(wàn)噸和 萬(wàn)噸，分別下降 %、 %和 11%。產(chǎn)成品資金 23114 億元，同比增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 439464 億元，同比增長(zhǎng) %。 111月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500萬(wàn)元以上的企業(yè)，下同）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 24066 億元，同比增長(zhǎng) %。 111 月份累計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。 11 月份，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。其中，國(guó)有及國(guó)有控股完成投資 53365 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 26546 億元，增長(zhǎng) %。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下 ，本項(xiàng)目具備良好的可行性。