【正文】 平 均 海 拔 五 百 米 ， 最 高 的 蓮花 山 海 拔 一 千 一 百 五 十 九 米 ， 。 水 能 資 源 豐富 ， 土 地 肥 沃 ， 農(nóng) 林 牧 特 產(chǎn) 久 負(fù) 盛 名 ， 是 一 塊 極 具 發(fā) 展 潛 力 的 厚 土 。 花 垣 氣 候 四 季 分 明 ， 年 平 均 氣 溫 攝 氏 十 六 度 ， 年 平 均 降 雨 量 一 千 四 百 一 十 八毫 米 ， 年 平 均 日 照 一 千 三 百 二 十 四 小 時(shí) ， 無(wú) 霜 期 二 百 六 十 九 天 。 平 均海 拔 五 百 米 ， 最 高 的 蓮 花 山 海 拔 一 千 一 百 五 十 九 米 ， 最 低 的 獅 子 橋 海 拔 二 百 一 十二 米 。c) 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況花 垣 縣 位 于 ***省 西 北 部 ， 西 部 和 西 北 部 分 別 與 貴 州 省 松 桃 苗 族 自 治 縣 和 重 慶市 秀 山 縣 接 壤 。經(jīng)花垣縣人民政府國(guó)用（）第號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)商/住兩用地。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。b) 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，總占地面積 18000 平方米，小區(qū)西隔兄弟河西岸路與沿江風(fēng)光帶相連、南至路、東隔規(guī)劃中的路相連、北至小區(qū)北部主路口。? 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行 1～2 場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷售情況舉行。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到花垣縣城的每一個(gè)角落。? 影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。? 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在花垣縣城的知名度，加以促進(jìn)銷售。? 活動(dòng)六：神秘花垣旅游休閑購(gòu)房行活動(dòng)。? 活動(dòng)四：花垣人說(shuō)花垣大型文化論壇。? 活動(dòng)二：“ 大湘西炒房團(tuán)花垣縣城購(gòu)房活動(dòng) ”。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，花垣縣城地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括***日?qǐng)?bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前 1－2 周進(jìn)行 3－4 次推廣既可。c) 營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。但一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)是，花垣縣城樓市正處于向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。吉首城區(qū)新建商品均價(jià)在 2705 元/平方米以上。以 2022 年 10 月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，***銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局***調(diào)查總隊(duì)等部門(mén)在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/平方米，花垣縣城的均價(jià)為******元/平方米，低于全省平均水平。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 600 批以上。⑥七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士花垣縣城房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。這是因?yàn)?，他們具有很?qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師花垣縣城區(qū)學(xué)校眾多，從業(yè)教師近千人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨花垣縣城繁華區(qū)，也是商貿(mào)中心區(qū)，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在花垣縣城主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢(shì)。這一塊的消費(fèi)估計(jì)在 500 套左右。所以，這是一個(gè)不可忽視的潛在消費(fèi)群體。預(yù)計(jì)在這一群體中可購(gòu)房 120300 套。所以，良好的居住條件是他們的首選。他們大多身價(jià)在是數(shù)千萬(wàn)元至上億元不等。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在花垣縣城打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造花垣縣城高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為花垣縣城人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。② 2022 年花垣縣城樓市走勢(shì)對(duì)花垣縣城房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。房地產(chǎn)投資需求弱中趨強(qiáng)，短期難以緩解土地供求的矛盾。2）土地供給將進(jìn)一步緊縮。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加?；ㄔh城房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 ) 其 中 新 開(kāi) 工 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 )2）需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 )20222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 ) 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是花垣縣城房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于花垣縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。 花垣縣城房地產(chǎn)投資分析20222022 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況一覽表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額(億元)從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，花垣縣城房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。 建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價(jià)的上漲。 金融政策和融資渠道的變化，促使房?jī)r(jià)上漲。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。 土地價(jià)格的上升，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)提供了廣闊的空間。如果銀行沒(méi)有提供個(gè)人住房按揭貸款，或者個(gè)人住房按揭貸款的利率很高，即使老百姓有住房消費(fèi)的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 個(gè)人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代”之說(shuō)，可以說(shuō)是投資的安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。從上個(gè)世紀(jì)九十年代的股票市場(chǎng)投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣。征地拆遷費(fèi)用增長(zhǎng)較快，建材成本普遍上漲，勞動(dòng)力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價(jià)格下跌空間有限。雖然住房?jī)r(jià)格上漲趨緩。這是因?yàn)?，近年?lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。而二、三線市場(chǎng)卻恰恰相反，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。 三、2022 年底到 2022 年初花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)調(diào)控政策影響和花垣縣 1―9 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)今年底到明年初房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國(guó)家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。新建(籌集)廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴(kuò)大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問(wèn)題。隨著政府按計(jì)劃落實(shí)省為民辦實(shí)事任務(wù)要求，花垣縣將加大保障性住房的財(cái)政投入力度，確保廉租住房建設(shè)進(jìn)一步全面提速。 花垣縣今年新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃投資 億元、建筑面積 萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)新開(kāi)工規(guī)模放緩主要原因是受國(guó)家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的獨(dú)特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。 而隨著隨著國(guó)家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)，花垣縣金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范。 同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，花垣縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，2022 年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9%。其中從事新開(kāi)工項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)有 2 家。但也面臨一些問(wèn)題，主要是：購(gòu)房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價(jià)指數(shù)走高影響導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門(mén)收縮房地產(chǎn)貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在風(fēng)險(xiǎn)。其中工資收入 1189 元，增長(zhǎng) %；家庭經(jīng)營(yíng)收入 1353 元，增長(zhǎng) %；財(cái)產(chǎn)性收入167 元，下降 %；轉(zhuǎn)移性收入 270 元，增長(zhǎng) %。112 月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11342 元，同比增長(zhǎng) %，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入 8234 元，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性收入 835 元，下降 %；經(jīng)營(yíng)性收入2494 元，增長(zhǎng) %。存貸款增加，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。（七）存貸款快速增長(zhǎng)，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度加大12 月末，全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 342351 萬(wàn)元，比年初增加 64193 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 261511 萬(wàn)元，比年初增加 50451 萬(wàn)元，增長(zhǎng)%。一般預(yù)算收入 30508 萬(wàn)元，下降 %，降幅比 111 月份收窄 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額 46854 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額 20940 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。112 月，全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 67794 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。張花和吉茶高速公路花垣段建設(shè)加快推進(jìn)，319 國(guó)道團(tuán)結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的 55%，格山 220 千伏輸變電工程基本建設(shè)。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資165050 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)投資 3838 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)伴隨著擴(kuò)大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，增速達(dá)近年來(lái)的最高點(diǎn)。112 月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 748039 萬(wàn)元，同比下降 %，降幅較 111 月份收窄 百分點(diǎn)。硫酸 萬(wàn)噸，下降 %；硅錳 萬(wàn)噸，下降 %；水泥 萬(wàn)噸，下降 %；發(fā)電量 9776 萬(wàn)千瓦小時(shí)，增長(zhǎng) %；用電量 163950 萬(wàn)千瓦小時(shí)，增長(zhǎng) %。重點(diǎn)產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢(shì)。復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)進(jìn)一步增多。其中規(guī)模工業(yè)增加值 258572 萬(wàn)元，同比下降 %，降幅比前三季度縮小 個(gè)百分點(diǎn)。（二）工業(yè)累計(jì)降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長(zhǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的拉動(dòng)，以及錳鋅價(jià)格的逐步回升，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)自三季度以來(lái)有所轉(zhuǎn)機(jī)，開(kāi)始逐步擺脫低迷走向復(fù)蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復(fù)工企業(yè)增多，企業(yè)盈利有所增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)明顯向好。據(jù)初步預(yù)計(jì)，2022 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 475663 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增速較前三季度回升 個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，縣委、縣政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容應(yīng)對(duì)，帶領(lǐng)全縣人民堅(jiān)定信心、迎難而上、共克時(shí)艱，努力化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實(shí)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策措施，全力以赴“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定、強(qiáng)基礎(chǔ)” ，經(jīng)過(guò)全縣上下共同努力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)回升向好。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。111 月份，從我國(guó)施工和新開(kāi)工項(xiàng)目情況看，累計(jì)施工項(xiàng)目 328977 個(gè)，同比增加 26170 個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 288467 億元，同比增長(zhǎng) %；新開(kāi)工項(xiàng)目228776 個(gè)，同比增加 17649 個(gè)；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 77539 億元，同比增長(zhǎng)%。11 月，全國(guó)財(cái)政收入為 億元，支出為 億元。111 月份凈投放現(xiàn)金 1232 億元,同比少投放 683 億元。111 月份人民幣各項(xiàng)存款增加 萬(wàn)億元，同比多增 萬(wàn)億元。11 月末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)%，比上月末低 個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加 4769 億元，同比多增 3895 億元。111 月累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。11 月末，11