【正文】 區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配置相應(yīng)的公建設(shè)施；物業(yè)管理用房、建設(shè)規(guī)模為小區(qū)總建筑面積千分之五；按 ㎡ /戶配套社區(qū)用房，無償提供且出入口直接對外。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。規(guī)模開發(fā)也有利于節(jié)約成本，提高競爭優(yōu)勢，但是從另外一個角度來考慮，開發(fā)周期過長也為本項目的開發(fā)帶來了一定的風(fēng)險性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。東方 ............................. 62 8 品牌核心推廣語定位 ............................................... 62 9 主題策劃方案二：項目核心開發(fā)理念 ................................... 64 核心開發(fā)理念提出 ............................................... 64 主題導(dǎo)入模式 ................................................... 65 主題引入 ...................................................... 66 主題理解 —— 伊麗雅特灣 ......................................... 66 伊麗雅特灣（ Elliott Bay） — 一個被譽為最適宜人類居住的地方 ... 66 伊麗雅特灣（ Elliott Bay） — 集歐洲建筑之精華 ................. 66 伊麗雅特灣（ Elliott Bay） — 生態(tài)之城，自然之城 ............... 67 伊麗雅特灣（ Elliott Bay） — 休閑動感的生活之城 ............... 67 伊麗雅特灣（ Elliott Bay）人文精神內(nèi)涵 .......................... 68 伊麗雅特灣（ Elliott Bay） —— 主題核心表現(xiàn) ...................... 68 繼承西方建筑人文精粹核心表現(xiàn) —— 西班牙建筑風(fēng)情 .............. 68 動感之城，生活之城 —— 全方位立體運動系統(tǒng)設(shè)定 ................ 72 全城首創(chuàng)運動商務(wù)休閑會所 —— 戴維營商務(wù)運動休閑會所 .......... 72 風(fēng)景優(yōu)美的自然風(fēng)情園林 —— 地中海風(fēng)情運動主題園林 ............ 73 全城獨創(chuàng)的 50畝運動休閑養(yǎng)生運 動公園 ........................ 77 充滿異國情調(diào)的西班牙風(fēng)情主題商業(yè)街 ......................... 77 4萬平方米西班牙主題風(fēng)情購物小鎮(zhèn) ............................ 79 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)項目前期市場調(diào)研的分析結(jié)果，透視、挖掘項目的核心競爭力，鎖定項目的目標客戶群，并在此基礎(chǔ)上分析目標客戶群的消費特點，并設(shè)定項目的品牌定位和產(chǎn)品定位。４、小區(qū)建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4) 小區(qū)建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各產(chǎn)品類型的有機結(jié)合可以大大提高本項目的核心競爭力， 提升項目的整體競爭素質(zhì) ，區(qū)別于一般的競爭對手 。 項目周邊樓盤與競爭對手因素 本項目周邊主要競爭對手基本上還是以價格競爭為主，由于區(qū)域局限性難以 突 破，低廉的價格成為該區(qū)域競爭的關(guān)鍵。 分析小結(jié)：雖然目前張浦鎮(zhèn)區(qū)整體競爭力不強，在消費者心目中仍然是一個新城區(qū)，但是隨著城市化 的進程必然淡化，另外由于其規(guī)劃的領(lǐng)先性以及政府給予良好的招商引資政策，這在一定的程度上促進區(qū)域的整體發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的不斷完善，必然促進經(jīng)濟的發(fā)展， 這對本項目的開發(fā)起到關(guān)鍵的促進作用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。金色港灣 ） ? 產(chǎn)品比較優(yōu)越，戶型、園林等做得比較好； ? 性價比比較高的產(chǎn)品，價格比較合理；（ 恒源廣場、格林陽光等 ） ? …… 經(jīng)過以上綜合分析， 本項目 需要在產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化定位以及品牌效應(yīng)上進行 突破。 周邊樓盤與競爭對手 1) 張浦鎮(zhèn)作為一個開發(fā)新區(qū)，新區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢明顯，但是市政基礎(chǔ)建設(shè)剛剛起步，因此，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的樓盤不多，房地產(chǎn)市場價格低廉，競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)應(yīng)努力搞清顧客最關(guān)心的問題作為定位決策的依據(jù)。 由此可見，了解目標消費客戶的實質(zhì)要求對于產(chǎn)品定位具有重要的指導(dǎo)意義。 項目 SWOT 分析 根據(jù)我司對于本項目的深入研判，特做 SWOT 分析如下： 1) S—— 優(yōu)勢 strength ? 地塊位于昆山市副產(chǎn)業(yè)中心張浦鎮(zhèn)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^強，可塑性強； ? 項目自身規(guī)劃建設(shè)有 3萬平方米 大型超市； ? 項目距離城市核心商業(yè)區(qū) 6KM約 10分鐘車程； ? 地塊周邊有兩條公交線路直達市區(qū)； ? 地塊周邊有大型產(chǎn)業(yè)區(qū)，具有一定產(chǎn)業(yè)支撐 ； ? 城市發(fā)展仍將保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，對地產(chǎn)開發(fā)提供了堅實的市場基礎(chǔ)支撐 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 城市商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)比較單一，缺乏大型集中商業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營模式， 項目 存在相當市場空間。其二是大量的同質(zhì)化的產(chǎn)品 提前進入市場 ， 另外 對于本項目 3 萬 平方米 左右的商業(yè)用房 是一大利好，但是由于人氣不足，未來經(jīng)營業(yè)備受質(zhì)疑 。 綜合分析： 由此可見，本項目作為一個新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目，如何塑造項目品牌差異性將是 提高市場的抗風(fēng)險能力 的關(guān)鍵 ；這一切都為本項目的開發(fā)提供了有利的市場抗風(fēng)險保障。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4) 項目內(nèi)部資源整合因素： 本項目主要有住宅、商業(yè)、公園以及幼兒園等產(chǎn)品組成，因此我司認為如何有效整合內(nèi)部資源將是十分重要的 。 本案產(chǎn)品定位 經(jīng)過上述的綜合分析，我們可以清晰看到，本項目的產(chǎn)品定位主要是以小高層 住宅 產(chǎn)品以及少量聯(lián)排別墅產(chǎn)品定位為主；同時結(jié)合 4 萬平方米商業(yè)用房為主的產(chǎn)品組合， 主要產(chǎn)品組合如下 ： 住宅 商業(yè) 備注 物業(yè)類型 聯(lián) 排別墅 小高層 主力店 街鋪 凈地 面積 30000（ 33%） 60000（ 67%） 10000（ 50%） 10000(50%) 2 層主力店，街鋪主要以兩層為主局部三層；住宅小高層基本上以 18 層為主 容積率指標 3 1 總建筑面積 （平方米） 33868 135474 30000 10000 所占比例 20% 80% 75% 25% 合計 169343 40000 20 多 萬平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)我司上述市場調(diào)查研究，我司認為本項目前期產(chǎn)品定位為： “ 高性價比的 中高檔住宅社區(qū)” 作為核心開發(fā)思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。上海星城 歐式 海派生活一脈相承 長順最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主要表現(xiàn)如光纖入戶、指紋入戶大堂、紅外線安防系統(tǒng)、 Estock 股票即時交易系統(tǒng)入戶等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （現(xiàn)代中式建筑） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 該考慮局部 架空 首層 花園 ，這樣有利于提高社區(qū)整體綠化率以及通透感，提高社區(qū)整體品質(zhì)，還有利于增加公共交流空間， 如增加老年人對弈廊、兒童沙池、兒童作業(yè)坊等配套， 提高社區(qū)生活品質(zhì) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （可根據(jù)實際情況調(diào)整） （會所示意 圖） 除了以上描繪的詩意主題藝術(shù)中心外，我們認為該會所還必須配備現(xiàn)代會所 相應(yīng)的功能配套，我們的主要設(shè)計理念就是：“ 強調(diào)交流 功能 ，倡導(dǎo)鄰里親情回歸 ” ： a) 室內(nèi)、外 小型 游泳池以及桑拿房，同時配備 SPA等男女美容養(yǎng)生功能； b) 可以容納 5～ 8人的小型 視頻會議廳； （ 1 個） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ） 7） 舒適型東方魅力小鎮(zhèn) —— 社區(qū)配套一個 3萬平方米的 現(xiàn)代舒適型購物小鎮(zhèn) ； 8） 舒適型鄰里親情居 —— 為了能夠讓我們的客戶能夠在工作之余能夠兼顧親情，我們還特別設(shè)有“母子親情居”，讓中國民族傳統(tǒng)文化再次得到最好的傳承。 文化藝術(shù)，滿足人們在物質(zhì)生活改善后，追求文化藝術(shù)享受的高層次需求 ；整個小區(qū)的建筑將融合中國琴棋書畫的淡雅和古典美；而小區(qū)的園林更是以東方的審美觀為標準，并帶有濃厚的禪意和佛性 ，這與我們前期所設(shè)定的“高知一族，新昆山人”的品位相吻合，他們雖然樂于接受舶來品，其實他們內(nèi)心更加向往一種精神的回歸 。 ） ② 西班牙運動風(fēng)情主題社區(qū)；（運動主題概念符合大眾化定位需求，而且在昆山具有一定的市場差異化） 主題的引入 根據(jù)以上的市場分析、目標人群定位分析以及項目自身情況的綜合分析，我司認為該項目目前主要還是以第一居所為主，但是項目目前整體區(qū)域條件不成熟，要想在短期內(nèi)吸引大量市區(qū)以及項目周邊的消費者是比較有難度的，因此，從本項目的規(guī)劃設(shè)計上就要求主體具有很強的吸引力和草根性，這樣才能夠滿足大規(guī)模開發(fā)以及實現(xiàn)大規(guī)模銷售的要求。新生態(tài)宜居生活家 恒源廣場 現(xiàn)代 生活新主張 森隆 陽關(guān)水世界 現(xiàn)代 完美詮釋純花園洋房生活真諦 ? 城西板塊 項目 建筑風(fēng)格 推廣主題 果嶺上的日子 現(xiàn)代 生活就像 GOLF 時代中央社區(qū) 現(xiàn)代 CLD國際生態(tài)特區(qū) 森林半島 歐式 森林板塊中心生活帶 東方曼哈頓 現(xiàn)代 都市生活、座擁天下 清風(fēng)華院 美式 在森林中享受陽光三疊生活 TOP凱迪城 現(xiàn)代 收藏一座 25萬平方米的城中城 天地華城 現(xiàn)代 當代建筑未來生活 金色森林 現(xiàn)代 原生態(tài)領(lǐng)地、森林私享家 ? 城 中板塊 項目 建筑風(fēng)格 推廣主題 康城 現(xiàn)代 打造健康活力之城 第 e特區(qū) 現(xiàn)代 E指神通，輕松生活 巴比倫花園 歐式 CLD公園版圖，超豪華空中王國 君臨天下 歐式 都市生活、座擁天下 建屋自由都市 現(xiàn)代 空間新領(lǐng)域，生活新坐標 陽光世紀花城 現(xiàn)代 陽光世紀花園經(jīng)典陽房，演繹唯美生活 青春驛站 現(xiàn)代 我的地盤我做主 江南明珠苑 現(xiàn)代 原生態(tài)領(lǐng)地、森林私享家 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道