【正文】 段性集中投放利用媒體組合，在營銷各大節(jié)點上對寫字樓進行全方位宣傳，達到立體效果；3）公關策略：借進駐知名品牌企業(yè)宣傳可利用一些進駐的知名企業(yè)進行借勢炒作，以點帶面整合傳播；4）渠道策略：“政府”資源與發(fā)展商合作伙伴資源，充分利用充分利用“政府” 資源以及發(fā)展商合作伙伴資源進行渠道宣傳，形成口碑傳播?？蛻舳ㄎ唬和顿Y客為購買主體，大瀝本地產業(yè)名企為使用客戶主體核心客戶：本地個體投資客戶、本地企業(yè)投資客戶重要客戶：廣佛等外地城市投資客購買客戶定位核心客戶：大瀝各產業(yè)集群企業(yè)重要客戶：商貿服務、金融保險、銀行等成熟大企業(yè)偶得客戶：外地想進入大瀝市場的開拓擴張型企業(yè)使用客戶定位偶得客戶：外地城市投資客如何賣？營銷策略與執(zhí)行 2568P6附：中原地產運作案例 6998P2賣給誰？客戶定位 1921P3賣什么？項目認識 1018P4賣多少錢？定價策略 2224P5外部環(huán)境預判 39P1定價策略商鋪價格商鋪作明星標桿，突破天花板，引領價值 因為項目在大瀝沒有可比較性的項目，結合中原運營多個商鋪銷售的經驗，以對目前對市場的判斷，并結合我們的銷售目標，中原建議商鋪銷售價格為：一層商鋪建議銷售實際價格約為78萬/ ㎡一層鋪王對外標價10萬/ ㎡定價策略：寫字樓價格寫字樓作現金牛，快銷為主，傳遞價值 同樣，在大瀝缺乏與本寫字樓可比較性的項目，結合中原多個寫字樓銷售的經驗，本寫字樓要取得最好的銷售業(yè)績與速度，建議寫字樓價格為：㎡㎡，保返租三年（回報率為6%）如何賣？營銷策略與執(zhí)行 2568P6附：中原地產運作案例 6998P2賣給誰？客戶定位 1921P3賣什么？項目認識 1018P4賣多少錢？定價策略 2224P5外部環(huán)境預判 39P1關鍵動作充分利用意見領袖的影響力得業(yè)內人士者得天下專職接待大使—對于同行參觀考察，有專人接待，避免銷售人員出現消極情況，影響業(yè)內口碑業(yè)內聚會—在開盤前，提前聚焦業(yè)內人士，引發(fā)業(yè)內焦點，形成市場關注行業(yè)領袖的影響力在房地產相關專業(yè)權威雜志上邀請權威人士，發(fā)表對本項目的評論，擴大本案在房產及相關行業(yè)的影響力渠道策略一：與房地產相關行業(yè)的渠道整合關鍵動作已有資源充分利用形式：產品推介會渠道：相關媒體單位，政府合作單位，中盈合作伙伴等通過與小眾傳媒的接觸、利用小眾關系網進行圈層滲透，以產品推介會的形式向特定客戶進行定向推薦。項目位于新都會購物中心旁，臨巴黎春天步行街，坐擁大瀝商業(yè)核心區(qū)域優(yōu)勢，地理位置得天獨厚；項目臨大瀝金貿大道， 321國道與325國道的交匯處，是大瀝城區(qū)的核心地段，區(qū)位和交通優(yōu)勢突出。,%。9月、10月佛山房地產出現明顯的“政策效果”。2010年九勝天津華明鎮(zhèn)項目市場定位研究報告中盈廣場營銷執(zhí)行報告佛山中原地產20113.11因項目已定位成形，而且已對外樹立基本形象，本營銷方案應該落到實處，著重執(zhí)行工作，強調項目如何做好營銷工作，實現項目價值；項目天生麗質，可預見將形成良好的銷售趨勢，并可實現較高的價值；中原的價值，就是在保證項目合理消化速度的前提下，實現項目高價值和高利潤的回報。在近期建設局公布的成交數據中，佛山10月份成交均價為8090元/㎡，%，%。,%。毗鄰廣佛新干線，佛山一環(huán)高速出入口，有助項目對接廣佛商圈，完全融入廣佛交通網，占取交通上的先天優(yōu)勢；區(qū)位商圈產業(yè)交通中國鋁材第一鎮(zhèn)”、“中國有色金屬名鎮(zhèn)”、“中國內衣名鎮(zhèn)”、“中國再生金屬物流加工基地”和“廣東省有色金屬產業(yè)集群升級示范區(qū)” ； 全鎮(zhèn)共有規(guī)模以上企業(yè)一千多家，其中 中國馳名商標（共15個） 中國名牌(共7個） 廣東省名牌產品(共29個） 廣東省著名 商標(共29個）等等，又以鋁型材生產為主的有色金屬加工業(yè)和內衣制造業(yè)是大瀝鎮(zhèn)的支柱產業(yè)，吸引了海內外眾多的商家，其中建筑用鋁型材產銷量是廣東省第一，領先全國。渠道策略一：與房地產相關行業(yè)的渠道整合形式：有關廣佛區(qū)域本項目辦公生活的指引的書主題：一本項目辦公生活指引，將項目規(guī)劃、項目特色、項目配套一一道來。推廣策略銷售策略1）策略總則：分級去化，名利雙收 把不同客群所需產品分開銷售，即保證品質又保證價值 ；2）調價策略：低開高走，逐步拉升 建議初期入市價格不宜過高，通過較高性價比產品打開市場；伴隨后期高層產品與商鋪出售，才是物業(yè)真正的品質與價值所在；3）銷控策略： 內部先控，大戶先行，散戶優(yōu)化中盈集團關系客戶、大瀝本地名企或相關行政、商會、協會資源可以先挖掘，對于整層或多套購買的戶型可優(yōu)先，內部進行選擇預留銷控，同時考慮團購優(yōu)惠，采取低價入市形成熱銷，具體操作可根據市場行情進行合理協商解決；4）銷售策略: 租售并舉，統一經營招租，采取返租方式，保證投資回報率 商業(yè)類物業(yè)關鍵在于投資收益，通過返租策略，有效保證客戶成交，并形成良好在口碑，保證項目以后運營管理。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。銷售策略—長期與短期返租比較中原認為項目所處片區(qū)商業(yè)暫不成熟，需要一定的培育期，且前期已有部分商家簽約招商，因此建議選擇短期返租銷售的模式直接出售短期返租銷售租售聯動 將商業(yè)面積分割成“獨立街鋪”進行銷售。缺點：操作難度高，招商把控和后期經營管理專業(yè)性較高。爆破式快銷之道——項目起勢快短信專攻：針對目標客群，以量博質，短信作為低成本、高達到率，應利用到最盡受眾：本案短信不僅要瞄準高端客群及項目周邊，還要瞄準所有首置型城市白領客戶群，擴大基礎客戶面。針對性策略——項目宣傳折頁/單張/展板/背景板增添舊樓折遷信息公布欄：將確認的折遷時間表，有關行政單位可對外的批示文件進行展示，增加客戶對此項目運營的信心，消除顧慮，減弱銷售障礙。6568為空中會所。瑞安20092010年中原華南區(qū)成功舉辦了項目在港澳廣深珠五城同期發(fā)售，同時不定期啟動廣深二三級聯動的獨特營銷方式，項目一二期取得了驕人的成績。項目概況公館原著開發(fā)商: 順德區(qū)興順房產有限公司項目位置：順德區(qū)大良南國中路15號項目規(guī)模： 主力戶型：兩房與三房項目概況：在建筑材料品質上提升，如浮筑樓板、LOWE隔音 玻璃、新風系統等；在園林景觀品質上提升，如打造片區(qū)唯一的歐式皇 家園林、陽光車庫等在公共空間品質上提升，雙入戶大堂設計、電梯品 牌、電梯間及公共空間等；確定世界頂級物管戴德梁行公司為項目提供全程顧問服務。集形象、檔次、品質等于一體，本案作為市場檔次最高、設施配置最先進、綜合功能最完善，服務最佳的標桿性商務寫字樓，將以非凡的商務品質，締造肇慶商務辦公的地標?！景l(fā)售價格】至少1500萬/套以上【操作情況】獨家銷售代理，4月底進場，預計2011年8月份發(fā)售，總價值約8億僑興項目概況順德新恒基IFC*【項目地址】順德區(qū)大良南國中路（大良客運站對面）【發(fā) 展 商】順德區(qū)好景房地產開發(fā)有限公司【物業(yè)類型】洋房公寓【項目規(guī)?！靠偨婕s3萬㎡，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍深厚，具有非常好的前景【操作情況】獨家銷售代理，4月底進場，6月份開盤銷售SOLO國際項目概況*桂洲商業(yè)中心項目地址：順德區(qū)容桂桂花路投 資 商：順德區(qū)粵誠房地產置業(yè)投資有限公司項目規(guī)模：㎡成熟地段：位于容桂舊城繁華區(qū)，人氣旺，配套完善；商業(yè)主導型物業(yè)：商業(yè)體量近9000㎡，在以天佑城為主形成的桂洲大道商圈內，消費輻射能力較強，物業(yè)投資屬性明顯。 項目位于廣州新塘，占地3000畝，總建面254萬㎡是華南第HOPSCA，包括五星級酒店別墅群、高層洋房、甲級寫字樓、會展中心、大型SHOPINGMAILL等多樣化產品，復合、相互作用、高度集約的街區(qū)建筑群體。2條城際、2條地鐵、公交總站、機場候機廳，城市綜合交通樞紐中心上蓋項目金匯海投資東平新城70萬㎡綜合體項目—東平廣場金匯海項目基本資料寫字樓案例5：深圳正中時代廣場項目地址：龍崗中心城龍城大道與龍福大道交匯處；開發(fā)商：正中集團；占地面積:18716平方米 ；建筑面積:130000平方米 ；龍崗唯一的超甲級純寫字樓，項目包括A、B兩座超甲級寫字樓，目前在售為B座，A座為只租不售。佛山中原代理樓盤，各高檔項目客戶資源轉介：投資客戶群；最狼性的外場銷售團隊廣佛聯動名盤：佛山新中源國際公寓時間：2011年78月業(yè)績：成交60套廣佛聯動名盤：北京路峻田廣場商鋪時間：2011年10月1531日業(yè)績：成交500套案例分享：爆破式快銷之道——客戶積累快中原廣佛銷售精英月會：