【正文】 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 內(nèi)部門窗： 燈光照明： 商業(yè)環(huán)境 位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢。 付款方式 按揭一次性 銷售情況 時間： 比例：住宅 92% 工程進度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 全部開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 生活配套齊全，交通方便。 新方向三：全國推廣，異地營銷 大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營銷必須走出廈門面向全國，實施異地營銷。 三、大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向啟示 廈門大型商業(yè)地產(chǎn)自 2021 年迎來群雄并起的爆發(fā)式增長高峰期。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對發(fā)展商的資金、管理、招商提出了更高的要求。這種模式的問題在于商場設定的經(jīng)營定位或主題是否有足夠的市場空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商是否有足夠的實力如期支付回報，而不是圈錢走人，也容易出現(xiàn)象宏輝大廈“香水城”那樣死盤現(xiàn)象。這種模式的問題在于對商場設定的經(jīng)營定位或主 題是否有足夠的市場空間和發(fā)展前景，以及分割銷售后，面對人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權人如何實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營與管理。 在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價值的對接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的 規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結合，是目前擺在 大家 面前最迫切的問題。國內(nèi)家電巨頭國美電器 、 永樂電器 、蘇寧電器 這三家國內(nèi)知名家店連鎖機構紛紛進入江頭商貿(mào)中心，三家電器巨頭為爭奪市場，一場空前的價格戰(zhàn)在廈門拉開，同時也宣布一個家用電器的專業(yè)市場在江頭誕生了 ！而沃爾瑪?shù)娜腭v SM 城市廣場，帶動 SM 城市廣場及周邊地區(qū)的人氣和商氣，并與建材裝飾、手機電子、家用電器等三大行業(yè)融合成了一個富有生機的購物商圈。 擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場、以及嘉年名華等主題商場的火車站片區(qū)與擁有富山女人街、好又多購物廣場、明發(fā)商業(yè)廣場的富山片區(qū)相互暉映。 火車站 — 富山商圈 —— 如日中天 而火車站 — 富山商圈是個新商圈，也是全市商業(yè)最繁華商圈。隨著中山路商圈人流的日趨漸少，其商業(yè)租金也日漸回落，位于大陸商廈附近的某項目，其一層店面租金約為 每月 300～ 400 元 /平方米，與輝煌時期的租金相比，下降了近一半。廈門自身的市場容量有限，因此必須發(fā)揮輻射閩西南區(qū)域中心的作用，大量吸引和服務周邊人群。而高端的商業(yè)形態(tài)仍然處于萌芽發(fā)展階段，在市場上存在較大的空檔。 目前，廈門商業(yè)已 成功實現(xiàn)與世界 500 強的對接 ，除早先引進的沃爾瑪， 2021 年 明發(fā) MALL 又引進 世界 500 強法國家樂福 、 英國百安居和美國時代華納 。 廈門是 建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的龍頭城市，因此，她在做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃時，對這些商業(yè)中心的定位就不僅是為廈門服務，至少也是服務于廈漳泉地區(qū)的，再大一點就是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)。至 2021 年，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)法人企業(yè)中，國有、集體經(jīng)濟實現(xiàn)零售額 億元，市場占有率為 %，公有制經(jīng)濟大幅度下降，非公有制經(jīng)濟則高速發(fā)展，其中私營經(jīng)濟增長勢頭強勁，其零售額已達 億元，市場占有率為 %；外商、港澳臺經(jīng)濟零售額 11 億元，市場占有率 %；聯(lián)營經(jīng)濟零售額 億元，市場占有率 %；其他經(jīng)濟零售額 億元，市場占有率 %。 隨著大零售商的進入，廈門商業(yè) “ 小而亂 ” 的格局被打破，傳統(tǒng)商業(yè)以國有為主的情況得到有效調(diào)整，民營和外資比例大幅提高， “ 一個多元化、多層次的現(xiàn)代化商業(yè)體系正在逐步形成 。為了完成 這一 目標，相關部門采取了不少措施。綜合各項因素預測，全市下半年仍將延續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢，經(jīng)過努力，實現(xiàn)全年經(jīng)濟發(fā)展的目標是樂觀的。萬元生產(chǎn)總值（ GDP）耗電 千瓦小時，萬元生產(chǎn)總值（ GDP）耗水 19 噸。特點如下： 1）農(nóng)業(yè)結構調(diào)整穩(wěn)步推進。 廈門市 進出口總額 廈門工業(yè)外向度歷來較高， 2021 年上半年規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值占全市出口總值的六成多，受地產(chǎn)工業(yè)品出口增長勢頭減緩以及外資企業(yè)出口增長減慢、人民幣升值、國際技術性貿(mào)易壁壘加劇等因素的影響，全市外貿(mào)進出口增勢減緩。擁有眾多歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺同胞，生活著回、滿、壯、畬、苗及高山等 20 多個少數(shù)民族，通行方言為閩南語。 二、 廈門 市宏觀經(jīng)濟狀況 廈門市 整體消費量 2021 年上半年廈門市社會消費品零售總額呈現(xiàn)出高開平穩(wěn)運行的態(tài)勢，全市實現(xiàn)消費品零售總額 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，是自 2021 年以來同期增幅的新高 ,比全省增幅高 個百分點，增幅居全省九地市首位。上半年，全市累計進出口總額 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期下降 個百分點。 2）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，產(chǎn)銷率繼續(xù)攀高。 經(jīng)濟運行的總體特點： 經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，金融支持力度繼續(xù)加大 固定資產(chǎn)投資強勢增長，“三駕馬車”動力充足 產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)較快增長 城鄉(xiāng)居民收入快速增加，市場物價趨于平穩(wěn)，勞動就業(yè)形勢總體穩(wěn)定 各區(qū)經(jīng)濟競相發(fā)展 1）上半年思明區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 2）湖里區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 3）集美區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 4）海滄區(qū)實現(xiàn)生 產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 66%，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 5）同安區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 6）翔安區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 倍，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %。 第二部分 廈門 市整體商業(yè) 規(guī)劃布局 一、廈門 市商業(yè) 發(fā)展歷史 70 年代供銷社， 80 年代百貨大樓， 90 年代超市， 21 世紀賣場、專賣店，城市的商業(yè)格局總是在不停改變中一次次洗牌。 最重要的舉措就是，把 “ 對外開放 ” 與 “ 結構調(diào)整 ” 結合起來，兩篇文章一起做，促進流通規(guī)模擴大。 二、廈門 市商業(yè)現(xiàn)狀 廈門市商品流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點 （ 1）批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模不斷擴大，促進國際貿(mào)易向前發(fā)展 隨著國家流通體制改革措施的不斷出臺，廈門市商業(yè)企業(yè)從觀望、參與到適應，逐漸加大改革力度，加快轉(zhuǎn)機建制，從而促進全市批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模的不斷擴大。從整體市場發(fā)展的前景看，買方市場已基本形成，居民消費結構發(fā)生質(zhì)的變化，消費熱點出現(xiàn)新的 轉(zhuǎn)向。 2021 年 年初， “ 海峽西岸經(jīng)濟區(qū) ” 的構想，不但讓福建從 “ 長三角 ” 和 “ 珠三角 ” 的夾擊中跳脫出來，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)龍頭和中心城市的廈門開辟了新的天地－－－－ “ 廈門要建設銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟 ” 。 能夠吸引世界 500 強的目光，除了 各大商圈 本身 具有 吸引財富、創(chuàng)造 財 富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力 與商業(yè)環(huán)境 。從這個角度看，廈門商業(yè)的結構性過剩體現(xiàn)出來的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。那么靠什么來吸引？以前可能主要是靠大賣場、大超市，而隨著這些賣場紛紛到周邊城市開設分點，廈門今后要注意發(fā)展中高檔 百貨和特色百貨，與周邊市場形成差異化。 為了挽救中 山路頹勢，相關部門積極尋找對策，進行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造?；疖囌?— 富山商圈處于廈門市中心，其地形猶如一個 “ 啞鈴 ” ，火車站、富山各處于 “ 啞鈴 ” 的二端?？梢灶A見，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場格局，完全可以成為推動廈門新市區(qū)建設的強大動力源。 我們針對廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進行分析如下： “店中店 +主題概念商場”時代 時間： 1997 年 — 2021 年 典型項目：元洪定安廣場一期、聯(lián)邦國際禮品城、中信惠揚大廈 市場表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場”模式的始作俑者，當年以“時尚廣場”主題概念和“總價數(shù)十萬當中山路店東”作為強勢賣點引發(fā)了廈門一波商場投資熱潮。大多數(shù)開發(fā)商對此并沒有太多的考慮。 “售后返租 +主力店”時代 時間： 2021 年 — 2021 年 典型項目：新時代廣場二期、美仁廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： “售后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營，而是引入知名的大商家進場經(jīng)營，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營，以增強項目抗風險能力和投資者信心。 “銷售 +主力店租賃的 SHOP PINGMALL”模式的核心是：″主力店租賃″ 主力店的大賣場開發(fā)所帶來的長期物 業(yè)收租和″銷售″ 主力店周邊的中小店面開發(fā)所帶來的短期銷售相結合起來，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營者的共贏。如何在激烈的市場中取勝，營銷方式的創(chuàng)新是其中關鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門大型商業(yè)地產(chǎn)營銷新方向。一方面隨著各個城市邊際的模糊化和 廈門作為東南中心城市的輻射能力不斷增強，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。 產(chǎn)品劣勢 商場內(nèi)較沉悶，壓抑。周邊的消費群體集中。 面積劃分： 價 格 均價： 萬元 /平 最高價： 萬元 /平 最低價： 9000 元 /平 一層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平占 10% 最底價（比例）： 萬元 /平占 10% 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平占 5% 最底價（比例）： 萬元 /平占 20% 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平占 5% 最底價（比例）： 9000 元 /平占 20% 地下一層均價： 萬 /平 最高價（比例）： 3 萬元 /平占 5% 最低價（比例）： 萬元 /平占 15% 價格走勢：整體向上 租 金 價 年回報率 06 年 1 月 5 日前統(tǒng)一按 %收取， 1 月 5 日后按 8%收取。 主力面積 40— 55 平方米，精品店面 35— 80 平方米之間，面寬 — 8 米，進深 6— 10 米，層高 米左右。 綜合分析： 優(yōu)勢：地處思明南路與思明東路之間，區(qū)域配套完善，商業(yè)價值較高，商業(yè)氛圍濃厚，交通方 便。 6）車位少。 銷售方式：獨立店銷售 購房客群：龍巖、泉州、本地、莆田、溫州等地 返租三年，年回報率 8% 項目分析： 1）統(tǒng)一招商，返租，回報率 8%。 名匯銅鑼灣廣場位于廈門傳統(tǒng)商業(yè)中心 — 中山路東段，是目前中山商圈最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。匯聚策劃、招商、建筑設計、景觀塑造、夜景照明設計、商業(yè)經(jīng)營管理等業(yè)內(nèi)精英為項目團隊所努力打造的名匯銅鑼灣廣場，將為中山路這一商業(yè)桂冠鑲上鉆石，成為中山路商業(yè)之驕！ 三年的回報率一次性補給投資者也體現(xiàn)了開發(fā)商的實力。 名匯的體量適中，正適合廈門這種人口不多的中型城市。廣場設有 6 部垂直客梯、 2 部全透明景觀梯、 3 部客貨兩用 梯、 51 部電扶梯，并設有大型室內(nèi)及室外停車場。 3）眾多主力店帶動獨立店面。 7）沒有做統(tǒng)一招商，工程進度停滯不前，都說明了開發(fā)商的實力不夠。未來與中山路商業(yè)步行街構成商業(yè)網(wǎng)，潛力無限。 巴黎春 天百貨也進駐一到四層靠火車站位置，經(jīng)營不太成功，其原因是： 1）世貿(mào)定位是中低檔次的產(chǎn)品，走年輕化路線，巴黎春天百貨經(jīng)營的是中高檔次產(chǎn)品，消費者一般以中年人居多； 2）購物環(huán)境較一般，未形成特色； 3）停車位較少，不利于中年人購物停車，制約了部分消費群體。 付款方式 按揭、一次性、分期。 產(chǎn)品劣勢 停車位較少，休閑娛樂少 其 他 綜述： 1）地處富山商圈核心位置，周邊區(qū)域配套完善，商業(yè)氛圍濃厚； 2）商品較為集中，價格實惠，好又多的進駐，大大增其吸引力； 3）停車位較少，易形成交通堵塞； 4）內(nèi)部布局較為零亂，未能 形成區(qū)間，檔次交錯混雜。 其 他 廈門延銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積： 13180 總建筑面積： 178。像新時代廣場走出廈門前往溫州、閩南金三角進行跨區(qū)域銷售和廈門日報社組織“廈門商鋪溫州展”都是很好的嘗試。包括經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積規(guī)劃及與其匹配停車、水、電、氣等市政配套等等。同時把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租結合起來，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。美仁廣場也引入了如意生鮮廣場作為主力店。這種模式特