【正文】 段，經(jīng)營情況暫時(shí)無法估計(jì)，由于面積較小，恐難于形成較強(qiáng)的商業(yè)氣氛； 3）引進(jìn)永樂思文電器可以增加消費(fèi)人群，吸引蓮花附近居民來消費(fèi)。 大廈（面積）： 88983m178。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的前期規(guī)劃和世界 500 強(qiáng)零售企業(yè)的引進(jìn)都體現(xiàn)了這一 點(diǎn)。事實(shí)上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。 “售后返租 +主力店”模式的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè) 方面：一是大商家給開發(fā)商的租金與開發(fā)商給小業(yè)主的回報(bào)之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開發(fā)商補(bǔ)貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營格局，將引發(fā)一系列問題；三是太過依賴于大商家整體經(jīng)營的成功，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商在沒有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無疑會(huì)面臨巨大的資金壓力。當(dāng)時(shí)五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。這個(gè)階段的營銷手法還主要依靠報(bào)紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群主要為閩南金三角的購房者。商業(yè)地產(chǎn)的營銷核心問題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三方利益平衡關(guān)系。不過，這幾年來，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場(chǎng)、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場(chǎng)。隨著廈門梧村汽車站廣場(chǎng)改造，通過地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場(chǎng)等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境及地理?xiàng)l件所決定的，也正是這些優(yōu)勢(shì)使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛。而華僑海景城商業(yè)裙樓應(yīng)對(duì)蜂潮洶涌的市場(chǎng)需求，定位于高層人士的時(shí)尚公社，極大滿足市場(chǎng)需求。這三大商圈擁有不同的地理?xiàng)l件、經(jīng)營業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。而這正從另外一個(gè)側(cè)面說明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴(kuò)大，同時(shí)也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營檔次，以滿足游客不斷提高的消費(fèi)需求。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過140 萬平方米，加上近年來，廈門各類購物中心，大賣場(chǎng)相繼在廈門擴(kuò)充，各大型商業(yè)項(xiàng)目不斷開發(fā)建設(shè)，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過剩，然而卻并非總量上的過剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來看，似乎顯得過于集中。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 近 20 年來，廈門已為建設(shè)中國東南沿海區(qū)域中心城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場(chǎng)體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。 三、廈門 市商業(yè)政策環(huán)境分析 王志綱曾說過，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時(shí)，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。 （ 2）限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場(chǎng)主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過程 全市限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè) 2021 年完成商品銷售總額 億元 ,其中批發(fā)額 億元 ,零售額 億元；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)商品銷售按類值劃分，銷售額在 100 億元以上的主要商品類別有：服裝鞋帽針紡織品類、石油及制品類、化工材料及制品類、金屬材料類、食品飲 料煙酒類，銷售額分別為 億元、 億元、 億元、 億元、 127 億元，占全部銷售總額的比重 分別為 %、 %、 %、 11%和 %；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)全年主營業(yè)務(wù)收入 億元，主營業(yè)務(wù)利潤 56 億元，利潤總額 億元，年末資產(chǎn)總計(jì) 億元。使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局從原來集中在中山路 老城區(qū)向新區(qū)擴(kuò)展，初步形成 “ 二 路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火車站蓮坂商圈、江頭商圈） ” 中心商業(yè)區(qū)格局。隨著居民收入水平的提高，廈門居民消費(fèi)逐漸從普通耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向住房、汽車和信息產(chǎn)品等大宗和高檔耐用消費(fèi)品，教育、旅游、文化娛樂等個(gè)人發(fā)展型和享受型消費(fèi)日益受到重視。 3）制造業(yè)投資增速相對(duì)緩慢。 廈門市 人均消費(fèi)性支出 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性 支出 元，增長 %，居民恩格爾系數(shù)降至 35%，汽車、通信及高檔服裝、家電消費(fèi)仍是居民消費(fèi)熱點(diǎn)，住房消費(fèi)帶動(dòng)居住支出增長 %，住房裝潢支出增長 %，購房支出增長 75%。上半年外資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，占全市出口的比重為 %；內(nèi)資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長 %，高出全國平均增幅近 10 個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)資企業(yè)出口占全市出口的比重逐漸提高。汽車、石油零售大幅度增長仍是拉動(dòng)上半年消費(fèi)品零售市場(chǎng)快速增長的主要因素。 廈門港務(wù)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分 廈門 市 城市運(yùn)營戰(zhàn)略 一、 廈門 市概況 廈門地處我國東南沿海 —— 福建省的東南部， 全市土地面積為 平方公里（不含灘涂面積），海域面積約 300 多平方公里。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額超億元的企業(yè)達(dá) 21家，比去年同期增加 7 家，這 21 家企業(yè)共實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長 %。外資企業(yè)出口增長乏力，內(nèi)資企業(yè)出口保持高位運(yùn)行。居民財(cái)富積累繼續(xù)增加， 至 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，比去年同期增長 %；上半年城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入比去年同期增長 %。 2）房地產(chǎn)投資較快增長主要是受當(dāng)期土地購置費(fèi)用大量增加的影響。一個(gè)經(jīng)營形式多樣化、投資 主體多元化、企業(yè)組織現(xiàn)代化的商貿(mào)企業(yè)格局基本形成；一批集散力強(qiáng)、輻射范圍廣的批發(fā)市場(chǎng)建成投用；一連串大型的、影響力強(qiáng)的展會(huì)長年在廈門舉辦。 其次，抓住廈門舊城改造的幾次發(fā)展機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2021 年廈門市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，比1995 年增長 倍，年均遞增 %。 繼沃爾瑪、麥德龍等大賣場(chǎng)在廈門蓬勃發(fā)展之后， 2021 年初，世界零售巨頭家樂福也進(jìn)駐廈門市零售市 場(chǎng)，四天試營業(yè)期間創(chuàng)下近千萬元的銷售額，凸現(xiàn)了廈門市民強(qiáng)大的消費(fèi)能力。目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的 MALL 已經(jīng)有兩個(gè)，一個(gè)是 SM 商城，一個(gè)是世貿(mào)商城， SM 總面積是 10 萬平米，世貿(mào)商城總面積將近 7 萬平方米，在建的還有兩個(gè)，一個(gè)是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，還有一個(gè)是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是 SM 商城的二期也是 10 萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年廈門市島內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積控制在 140 萬平方米（按人口100 萬人、人均 平方米），島外 150 萬平方米（人均 1 平方米），全市商業(yè)面積控制在 290 萬平方米。廈門的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務(wù)旅游、會(huì)展旅游、休閑旅游、培訓(xùn)旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場(chǎng)、中介服務(wù)的發(fā)展。逐步形成三大 主要 商圈，即中山路、火車站 — 富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。商務(wù)、辦公、居住人口的大量增加對(duì)思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。隨著沃 爾 瑪進(jìn)駐世貿(mào)商城 shopping mall，帶動(dòng)了火車站片區(qū)的繁榮，同時(shí)這個(gè)片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。十年前，當(dāng)這里開始聚集大量的建材店，居住著越來越多的外來人員時(shí)，對(duì)居住在老城區(qū)的市民來說，到江頭還是一件苦差事 —— 除了不得不購買建材和辦事，誰也不會(huì)有事沒事到江頭 “ 閑逛 ” 。 二、 廈門大型商業(yè)地產(chǎn) 形態(tài)特色分析 商業(yè)地產(chǎn)不是單 純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合。中信惠揚(yáng)大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。 國聯(lián)建材城是“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”的經(jīng)典案例，一方面它實(shí)現(xiàn)了銷售和經(jīng)營的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為廈門建材市場(chǎng)集散地的進(jìn)程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營良好。這個(gè)階段的營銷手法上也出現(xiàn)了突破，新時(shí)代廣場(chǎng)走出廈門前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售取得成功，訴求重點(diǎn)放在主力店的成功經(jīng)營能力和投資回報(bào)上。這種模式在某種程度上代表了廈門未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢(shì)。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設(shè)定的經(jīng)營主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷售才能解決銷售過程中客戶最為關(guān)心的經(jīng)營問題。 第四部分 廈門房地產(chǎn)商業(yè)個(gè)案分析 一、商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì)表 一）成型商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì) 華天花園零關(guān)稅商場(chǎng) 樓盤名稱 （華天花園） 項(xiàng)目地址 廈門嘉禾路 233 號(hào) 建筑風(fēng)格 框剪 商鋪規(guī)劃 具體布局：店面、商場(chǎng)、住宅 商鋪（面積）： 8800m178。 綜述： 1）整體上看華天花園銷售情況較好，住宅銷售已達(dá)到 92%，商場(chǎng)招租也成功； 2）華天商業(yè)經(jīng)營情況較差，人氣嚴(yán)重不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為零亂，內(nèi)部顯得壓抑，空氣不流暢； 3）華天商場(chǎng)引進(jìn)港、澳、臺(tái)商品零關(guān)稅店，由于各類商品價(jià)格很高，與廈門當(dāng)?shù)叵M(fèi)者生活習(xí)慣對(duì)接不夠合理，經(jīng)營效果較一般； 4）商業(yè)經(jīng)營效果差，商業(yè)銷售情況也不太理想。不利于消費(fèi)者購物選擇。 媒體情況 日期： 頻率：一月一次 內(nèi)容：以幾套店面為例 訴求重點(diǎn)：帶租約銷售 銷售情況 時(shí)間： 比例： 53% 樓層： 工程進(jìn)度 部分在建、部分在裝修、大部分已建成 開業(yè)狀況 主力店百安居、家樂福已開業(yè)，香港新世界 8 月份開業(yè)，必勝客已開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 地段好，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚；帶租約銷售，穩(wěn)定性較強(qiáng)；停車位多，交通方便；主力店豐富，知名度高； 產(chǎn)品劣勢(shì) 區(qū)域過大，部分位置成死角；臨交通主干道，人流困難；與臨近商業(yè)融合性較差；開發(fā)商實(shí)力有限，工程進(jìn)度緩慢。 其它獨(dú)立店面和沃爾瑪經(jīng)營比較成功，其優(yōu)勢(shì)是： 1）良好的地段，屬于廈門的市中心，與火車站相鄰，每天容納數(shù)十萬人流動(dòng)，構(gòu)成龐大的消費(fèi)群體； 2）國際零售巨頭沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，其相對(duì)集中，價(jià)格便宜的商品成為消費(fèi)者購物的首選超市，肯德基、麥當(dāng)勞也為世貿(mào)商城帶來固定 的消費(fèi)客源； 3）公交車集中站，給消費(fèi)者還來購物的方便； 4）火車站附近小吃娛樂項(xiàng)目少，卡樂美食和電影院為消費(fèi)者提供必要場(chǎng)所； 5）整個(gè)商場(chǎng)屬于休閑、娛樂、購物等一條龍服務(wù)，購物環(huán)境較好； 6）高質(zhì)量的招商與定位的準(zhǔn)確，為世貿(mào)的繁榮創(chuàng)造了條件； 7）體量適中，廈門人口基數(shù)不大，世貿(mào)的經(jīng)營面積相對(duì)較合理。 劣勢(shì)： 1）工程進(jìn)度很慢，遲遲未見開工出地面。 8）沒有認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在中山路的空白點(diǎn)，依照老的模式打造商業(yè)購物中心，并且至今未發(fā)現(xiàn)有一家商業(yè)巨頭與 其簽定任何的進(jìn)駐合作計(jì)劃。 4）門面 3000 萬元的迪斯尼 咕咕鐘，非常的大氣豪華。合理科學(xué)的平面功能設(shè)計(jì)、通暢和諧的交通及動(dòng)態(tài)規(guī)劃、應(yīng)有盡有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、高級(jí)花崗巖建筑飾面及鋪地，加上綜合安防等智能化弱電系統(tǒng)與雙回路城市供電系統(tǒng)，塑造盡乎完美的現(xiàn)代商業(yè)空間。日常 7 萬次的人流和 1000 多次的公交，給中山路帶來了龐大的消費(fèi)人群。 中山路，政府將其定位為 “ 海峽西岸最繁華的商業(yè)街 ” ，目前商家生意紅火、人流如織。 8）敞開式的景觀主街，運(yùn)用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機(jī)帶來的不美觀。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼；一層特色服裝等；二層品牌服裝；三層家居；四層影院、美食。 5）如果名匯能夠做起來，霞溪路也跟著起來，剛好與名匯形成對(duì)接。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層飲食、休閑；地面一層未規(guī)劃 銷售方式：沿街做捆綁銷售，買一層送地下一層?？偯娣e約十萬平方左右。 鋪位劃分 功能劃分： A 區(qū)為購物區(qū)； B 區(qū)為專業(yè)市場(chǎng)區(qū)（建材 /酒吧）； C 區(qū)為休閑娛樂區(qū)； D 區(qū)為國際品牌旗艦區(qū)； G 區(qū)為綜合區(qū)。 富山誠達(dá)商場(chǎng) 樓盤名稱 富山誠達(dá)購物廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 湖濱南路 398 號(hào) 建筑風(fēng)格 盒式 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商場(chǎng) 商鋪（面積）： 3 萬 /平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基、時(shí)尚女裝、內(nèi)衣、飾品、皮鞋、皮件 二層與三層（品牌）：好又多量販超市、百貨電器、休閑用品、紡織用品、服飾、鞋、食品 四層（品牌）：新年書店、音像、圖書、電子 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司： 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 100% 車位：地上車位 100 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類： 扶梯 數(shù)量： 8 個(gè) 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：磁磚 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材：