【正文】 段，經(jīng)營情況暫時無法估計，由于面積較小，恐難于形成較強的商業(yè)氣氛； 3）引進永樂思文電器可以增加消費人群，吸引蓮花附近居民來消費。 大廈（面積）： 88983m178。明發(fā)商業(yè)廣場的前期規(guī)劃和世界 500 強零售企業(yè)的引進都體現(xiàn)了這一 點。事實上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。 “售后返租 +主力店”模式的風險主要體現(xiàn)在以下三個 方面：一是大商家給開發(fā)商的租金與開發(fā)商給小業(yè)主的回報之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開發(fā)商補貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進場自行經(jīng)營或自行出租，會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，將引發(fā)一系列問題；三是太過依賴于大商家整體經(jīng)營的成功，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商在沒有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報，這無疑會面臨巨大的資金壓力。當時五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。這個階段的營銷手法還主要依靠報紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群主要為閩南金三角的購房者。商業(yè)地產(chǎn)的營銷核心問題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三方利益平衡關(guān)系。不過，這幾年來，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場。隨著廈門梧村汽車站廣場改造，通過地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨特的商業(yè)環(huán)境及地理條件所決定的，也正是這些優(yōu)勢使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛。而華僑海景城商業(yè)裙樓應(yīng)對蜂潮洶涌的市場需求，定位于高層人士的時尚公社，極大滿足市場需求。這三大商圈擁有不同的地理條件、經(jīng)營業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。而這正從另外一個側(cè)面說明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴大，同時也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營檔次，以滿足游客不斷提高的消費需求。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過140 萬平方米，加上近年來，廈門各類購物中心，大賣場相繼在廈門擴充，各大型商業(yè)項目不斷開發(fā)建設(shè)，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過剩，然而卻并非總量上的過剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來看，似乎顯得過于集中。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評價 近 20 年來，廈門已為建設(shè)中國東南沿海區(qū)域中心城市打下堅實的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢。 三、廈門 市商業(yè)政策環(huán)境分析 王志綱曾說過，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。 （ 2）限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過程 全市限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè) 2021 年完成商品銷售總額 億元 ,其中批發(fā)額 億元 ,零售額 億元；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)商品銷售按類值劃分，銷售額在 100 億元以上的主要商品類別有：服裝鞋帽針紡織品類、石油及制品類、化工材料及制品類、金屬材料類、食品飲 料煙酒類，銷售額分別為 億元、 億元、 億元、 億元、 127 億元，占全部銷售總額的比重 分別為 %、 %、 %、 11%和 %；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)全年主營業(yè)務(wù)收入 億元，主營業(yè)務(wù)利潤 56 億元，利潤總額 億元，年末資產(chǎn)總計 億元。使商業(yè)網(wǎng)點布局從原來集中在中山路 老城區(qū)向新區(qū)擴展，初步形成 “ 二 路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火車站蓮坂商圈、江頭商圈） ” 中心商業(yè)區(qū)格局。隨著居民收入水平的提高，廈門居民消費逐漸從普通耐用消費品轉(zhuǎn)向住房、汽車和信息產(chǎn)品等大宗和高檔耐用消費品，教育、旅游、文化娛樂等個人發(fā)展型和享受型消費日益受到重視。 3）制造業(yè)投資增速相對緩慢。 廈門市 人均消費性支出 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均消費性 支出 元，增長 %，居民恩格爾系數(shù)降至 35%，汽車、通信及高檔服裝、家電消費仍是居民消費熱點，住房消費帶動居住支出增長 %，住房裝潢支出增長 %，購房支出增長 75%。上半年外資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點，占全市出口的比重為 %；內(nèi)資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長 %，高出全國平均增幅近 10 個百分點，內(nèi)資企業(yè)出口占全市出口的比重逐漸提高。汽車、石油零售大幅度增長仍是拉動上半年消費品零售市場快速增長的主要因素。 廈門港務(wù)項目商業(yè)市場調(diào)研報告 第一部分 廈門 市 城市運營戰(zhàn)略 一、 廈門 市概況 廈門地處我國東南沿海 —— 福建省的東南部， 全市土地面積為 平方公里（不含灘涂面積），海域面積約 300 多平方公里。上半年累計實現(xiàn)零售額超億元的企業(yè)達 21家，比去年同期增加 7 家，這 21 家企業(yè)共實現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長 %。外資企業(yè)出口增長乏力，內(nèi)資企業(yè)出口保持高位運行。居民財富積累繼續(xù)增加， 至 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，比去年同期增長 %；上半年城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)性收入比去年同期增長 %。 2）房地產(chǎn)投資較快增長主要是受當期土地購置費用大量增加的影響。一個經(jīng)營形式多樣化、投資 主體多元化、企業(yè)組織現(xiàn)代化的商貿(mào)企業(yè)格局基本形成；一批集散力強、輻射范圍廣的批發(fā)市場建成投用；一連串大型的、影響力強的展會長年在廈門舉辦。 其次，抓住廈門舊城改造的幾次發(fā)展機遇，調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點布局。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計， 2021 年廈門市外貿(mào)進出口總額達 億美元，比1995 年增長 倍，年均遞增 %。 繼沃爾瑪、麥德龍等大賣場在廈門蓬勃發(fā)展之后， 2021 年初，世界零售巨頭家樂福也進駐廈門市零售市 場，四天試營業(yè)期間創(chuàng)下近千萬元的銷售額，凸現(xiàn)了廈門市民強大的消費能力。目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的 MALL 已經(jīng)有兩個，一個是 SM 商城，一個是世貿(mào)商城， SM 總面積是 10 萬平米，世貿(mào)商城總面積將近 7 萬平方米，在建的還有兩個，一個是明發(fā)商業(yè)廣場，還有一個是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是 SM 商城的二期也是 10 萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年廈門市島內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積控制在 140 萬平方米（按人口100 萬人、人均 平方米），島外 150 萬平方米（人均 1 平方米），全市商業(yè)面積控制在 290 萬平方米。廈門的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務(wù)旅游、會展旅游、休閑旅游、培訓(xùn)旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場、中介服務(wù)的發(fā)展。逐步形成三大 主要 商圈，即中山路、火車站 — 富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。商務(wù)、辦公、居住人口的大量增加對思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。隨著沃 爾 瑪進駐世貿(mào)商城 shopping mall，帶動了火車站片區(qū)的繁榮，同時這個片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。十年前，當這里開始聚集大量的建材店，居住著越來越多的外來人員時，對居住在老城區(qū)的市民來說，到江頭還是一件苦差事 —— 除了不得不購買建材和辦事，誰也不會有事沒事到江頭 “ 閑逛 ” 。 二、 廈門大型商業(yè)地產(chǎn) 形態(tài)特色分析 商業(yè)地產(chǎn)不是單 純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機結(jié)合。中信惠揚大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。 國聯(lián)建材城是“售后返租 +主題概念商場”的經(jīng)典案例，一方面它實現(xiàn)了銷售和經(jīng)營的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為廈門建材市場集散地的進程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營良好。這個階段的營銷手法上也出現(xiàn)了突破，新時代廣場走出廈門前往溫州、閩南金三角進行跨區(qū)域銷售取得成功，訴求重點放在主力店的成功經(jīng)營能力和投資回報上。這種模式在某種程度上代表了廈門未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設(shè)定的經(jīng)營主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷售才能解決銷售過程中客戶最為關(guān)心的經(jīng)營問題。 第四部分 廈門房地產(chǎn)商業(yè)個案分析 一、商業(yè)地產(chǎn)個案明細表 一）成型商業(yè)地產(chǎn)個案明細 華天花園零關(guān)稅商場 樓盤名稱 （華天花園） 項目地址 廈門嘉禾路 233 號 建筑風格 框剪 商鋪規(guī)劃 具體布局：店面、商場、住宅 商鋪（面積）： 8800m178。 綜述： 1）整體上看華天花園銷售情況較好，住宅銷售已達到 92%，商場招租也成功； 2）華天商業(yè)經(jīng)營情況較差，人氣嚴重不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為零亂，內(nèi)部顯得壓抑，空氣不流暢； 3）華天商場引進港、澳、臺商品零關(guān)稅店，由于各類商品價格很高，與廈門當?shù)叵M者生活習慣對接不夠合理，經(jīng)營效果較一般； 4）商業(yè)經(jīng)營效果差，商業(yè)銷售情況也不太理想。不利于消費者購物選擇。 媒體情況 日期： 頻率：一月一次 內(nèi)容：以幾套店面為例 訴求重點：帶租約銷售 銷售情況 時間： 比例： 53% 樓層： 工程進度 部分在建、部分在裝修、大部分已建成 開業(yè)狀況 主力店百安居、家樂福已開業(yè)，香港新世界 8 月份開業(yè)，必勝客已開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 地段好，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚；帶租約銷售，穩(wěn)定性較強；停車位多，交通方便；主力店豐富，知名度高； 產(chǎn)品劣勢 區(qū)域過大，部分位置成死角；臨交通主干道，人流困難；與臨近商業(yè)融合性較差；開發(fā)商實力有限，工程進度緩慢。 其它獨立店面和沃爾瑪經(jīng)營比較成功，其優(yōu)勢是： 1）良好的地段，屬于廈門的市中心，與火車站相鄰，每天容納數(shù)十萬人流動，構(gòu)成龐大的消費群體； 2）國際零售巨頭沃爾瑪?shù)倪M駐，其相對集中，價格便宜的商品成為消費者購物的首選超市，肯德基、麥當勞也為世貿(mào)商城帶來固定 的消費客源； 3）公交車集中站，給消費者還來購物的方便； 4）火車站附近小吃娛樂項目少，卡樂美食和電影院為消費者提供必要場所； 5）整個商場屬于休閑、娛樂、購物等一條龍服務(wù)，購物環(huán)境較好； 6）高質(zhì)量的招商與定位的準確，為世貿(mào)的繁榮創(chuàng)造了條件； 7）體量適中，廈門人口基數(shù)不大，世貿(mào)的經(jīng)營面積相對較合理。 劣勢： 1）工程進度很慢，遲遲未見開工出地面。 8）沒有認識到現(xiàn)在中山路的空白點，依照老的模式打造商業(yè)購物中心，并且至今未發(fā)現(xiàn)有一家商業(yè)巨頭與 其簽定任何的進駐合作計劃。 4）門面 3000 萬元的迪斯尼 咕咕鐘，非常的大氣豪華。合理科學(xué)的平面功能設(shè)計、通暢和諧的交通及動態(tài)規(guī)劃、應(yīng)有盡有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、高級花崗巖建筑飾面及鋪地，加上綜合安防等智能化弱電系統(tǒng)與雙回路城市供電系統(tǒng)，塑造盡乎完美的現(xiàn)代商業(yè)空間。日常 7 萬次的人流和 1000 多次的公交，給中山路帶來了龐大的消費人群。 中山路，政府將其定位為 “ 海峽西岸最繁華的商業(yè)街 ” ，目前商家生意紅火、人流如織。 8）敞開式的景觀主街，運用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機帶來的不美觀。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層運動、數(shù)碼；一層特色服裝等；二層品牌服裝；三層家居；四層影院、美食。 5）如果名匯能夠做起來，霞溪路也跟著起來，剛好與名匯形成對接。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層飲食、休閑；地面一層未規(guī)劃 銷售方式：沿街做捆綁銷售，買一層送地下一層?？偯娣e約十萬平方左右。 鋪位劃分 功能劃分： A 區(qū)為購物區(qū)； B 區(qū)為專業(yè)市場區(qū)（建材 /酒吧）； C 區(qū)為休閑娛樂區(qū)； D 區(qū)為國際品牌旗艦區(qū)； G 區(qū)為綜合區(qū)。 富山誠達商場 樓盤名稱 富山誠達購物廣場 項目地址 湖濱南路 398 號 建筑風格 盒式 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商場 商鋪（面積）： 3 萬 /平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基、時尚女裝、內(nèi)衣、飾品、皮鞋、皮件 二層與三層（品牌）：好又多量販超市、百貨電器、休閑用品、紡織用品、服飾、鞋、食品 四層（品牌）：新年書店、音像、圖書、電子 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司： 簽訂相關(guān)協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同） 返租回報率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 100% 車位：地上車位 100 個 空調(diào)及新風系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類： 扶梯 數(shù)量： 8 個 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：磁磚 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材：