【正文】 內(nèi)部門窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目為廈門為數(shù)不多的鋼骨架住宅，廈門 CBD 區(qū)地標(biāo)性建筑，外觀新穎獨(dú)特，戶戶明廚明衛(wèi)，地段優(yōu)勢明顯，生活交通便利 鋪位劃分 功能劃分：一到三層為商鋪，四層以 上為住宅 面積劃分： 40250 平 價格 均價： 最高價： 最低價： 一層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 最低價（比例）： 3 萬元 /平 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 3 萬元 /平 最低價（比例）： 2 萬元 /平 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 最低價（比例）： 萬元 /平 價格走勢：基本維持平穩(wěn) 租金價 按營業(yè)額返點(diǎn)約 25% 客戶定位 綜合性 付款方式 按揭，一次性 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 銷售情況 時間： 比例： 100% 樓層： 工程進(jìn)度 完工 開業(yè)狀況 部分?jǐn)偽辉谘b修 ,大部分 開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 位于廈門 CBD 區(qū) ,地段優(yōu)勢明顯，生活交通非常便利 . 產(chǎn)品劣勢 一樓進(jìn)駐的服裝區(qū)比較散亂 ,空氣不順暢 . 其他 開 發(fā) 商： 廈門富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綜述： 1）地處禾祥西路繁華位置，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域配套成熟； 2）商業(yè)面積較小，無法形成完整的商業(yè)集中規(guī)模，對人氣的凝聚形成阻礙； 3）禾祥西路交通擁擠，停車位稀少，不方便購物消費(fèi)人群的停車。 其 他 廈門延銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積： 13180 總建筑面積： 178。 價 格 均價： 萬元 /平 最高價： 萬元 /平 最底價： 萬元 /平 一層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平，占 30% 最底價（比例）： 3 萬元 /平 ，占 15% 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平，占 25% 最底價（比例）： 萬元 /平 ，占 20% 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 ,占 20% 最底價（比例）： 萬元 /平，占 35% 四層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 ，占 40% 最底價（比例）： 萬元 /平，占 25% 價格走勢：下滑 租金價 200350 元 /平 客戶定位 大多為品牌店， 4F 以個體經(jīng)營居多。像新時代廣場走出廈門前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售和廈門日報社組織“廈門商鋪溫州展”都是很好的嘗試。因此，應(yīng)該借助于具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，來策劃、設(shè)計和實(shí)施，包括專業(yè)的前期規(guī)劃顧問、招商公司、銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等。包括經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積規(guī)劃及與其匹配停車、水、電、氣等市政配套等等。明發(fā)商業(yè)廣場也采取此種模式。同時把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租結(jié)合起來，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 SHOPPINGMALL 這種商業(yè)業(yè)態(tài)顯著特征是：規(guī)模大，由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。美仁廣場也引入了如意生鮮廣場作為主力店。 售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營者的利益和風(fēng)險絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場投資風(fēng)險，將業(yè)主承載的風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失為有效的商場銷售推廣模式。這種模式特點(diǎn)在于，發(fā)展商在把商場分割成 眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報率和回報年限與購買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。而商場的經(jīng)營沒有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。而聯(lián)邦國際禮品城借助當(dāng)年“廈門國際禮品博覽會”開幕和“國際禮品城”全新概念加上代理公司的強(qiáng)勢營銷，在短短數(shù)月就銷售一空。但大型商業(yè)的經(jīng)營必須是統(tǒng)一經(jīng)營與管理，大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性似乎是一對天生難以調(diào)和的矛盾。隨著廈門商業(yè)地產(chǎn)競爭發(fā)展，中山路商圈、火車站 — 富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢，形成三足鼎立之勢，今后商業(yè)市場上的競爭主角必將是這些強(qiáng)大的商圈。 江頭商貿(mào)中心在逐步形成建材市場的同時，手機(jī)電子市場依托江頭郵電局正在逐步壯大，各類手機(jī)店面鱗次櫛比，手機(jī)電子行業(yè)在江頭已經(jīng)成行成市。 江頭商貿(mào)中心 —— 專業(yè)立身 廈門江頭商貿(mào)中心是個后起之秀，以其三大行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廈門商業(yè)市場。位 于富山片區(qū)核心的 40 萬平方米明發(fā)商業(yè)廣場在并在招商方面取得了巨大進(jìn)展，法國家樂福、英國百安居、美國時代華納、香港新世界百貨等國際知名機(jī)構(gòu)先后進(jìn)駐，這些知名商家將為富山商圈帶來更大的經(jīng)營力量和巨大人流，一個日漸繁榮的商圈漸漸形成。在廈門市政府的 10 年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運(yùn)總站，這種人流物流性質(zhì)的改變， 將會提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次。由于巨大市場需求和強(qiáng)大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，思北片區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)繁榮景象，并成為中山路商圈一顆最耀眼的明珠。這個片區(qū)處于中山商圈的邊緣地段，是廈門中央商務(wù)區(qū)（ CBD），這里高級寫字樓林立，眾多國內(nèi)外知名公司扎根于此；同時近年來，高檔住宅樓成片開發(fā)，如華僑海景城、東方時代廣場、帝標(biāo)海景等十多個高檔樓盤拔地而起。擁有 “ 中華十大名街 ” 名號的廈門中山路本身便具有其他商圈無可比擬的優(yōu)勢及知名度，并且是外地游客的購物首選， 1998 年以前，中山路幾乎是廈門購物的惟一商圈，而近年來，由于城市化進(jìn)程的加快，廈門島內(nèi)新商圈的不斷形成，原來一直位居廈門商圈龍頭老大的中山路商圈漸顯疲態(tài)，只能利用中山路原有的知名度來吸引外地游客。廈門商業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)供過于求，截止到 2021 年底，商鋪 空置面積 就 已高達(dá) 26 萬平方米，其中還有許多項(xiàng)目空置多年；同時在全國造 MALL 熱潮中，廈門也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了 40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目，另外名匯銅鑼灣廣場、“閩南印象”、“ 加州城市廣場”、“瑞景城市廣場”等商業(yè)項(xiàng)目相繼出臺， 由于廈門商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長勢頭，引發(fā)各方面的競爭劍拔弩張。購物中心需要一系列的載體，其中一個相當(dāng)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)就是國際知名品牌的聚集程度。廈門的城市定位是港口風(fēng)景旅游城市，旅游是廈門的一條基本線，它的作用就是對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合拉動。一般百貨、大賣場和普通商品店鋪占相當(dāng)大比例，并且還有大規(guī)模增加的趨勢。 有關(guān)資料顯示，廈 門平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已達(dá) 個，人均商業(yè)面積約 平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。曾 有人稱，世界上任何一個城市，如果能夠把世界 500 強(qiáng)請來真正落戶，就意味著這個城市達(dá)到了某個水準(zhǔn)。 這幾年，整個廈門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局確實(shí)發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得 MALL 這種超大型 的購物中心在廈門并不陌生。 “ 要把廈門建設(shè)成中國東南沿海的商貿(mào)中 心，立足于廈門，服務(wù)于福建及閩東南地區(qū)，接軌國際， 2021 年基本建成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理服務(wù)功能完善，引導(dǎo)滿足消費(fèi)又創(chuàng)造擴(kuò)大消費(fèi)區(qū)域性購物天堂 ” ?？偟膩砜赐赓Y比例不高，但是其中競爭的焦點(diǎn)在“大賣場”上，而“大賣場”的港、澳、臺及外資比例已經(jīng)超過了 50％，并且這種趨勢將繼續(xù)加劇。零售市場保 持穩(wěn)步增長，多種經(jīng)濟(jì)成分競爭機(jī)制也不斷地增強(qiáng)。 批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)充分發(fā)揮規(guī)模大、網(wǎng)絡(luò)多的優(yōu)勢，實(shí)行多元化、多功能經(jīng)營，在穩(wěn)步擴(kuò)大國內(nèi)市場的同時，他們把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國際市場，跨出國門積極開拓國際 貿(mào)易，參與國際市場競爭，不斷促進(jìn)商品的流通。 ”經(jīng)過這幾年發(fā)展，先后引進(jìn)了大型超市、購物中心、倉儲式商場、專業(yè)店、便利店等多種業(yè)態(tài)形式，推動了廈門現(xiàn)代流通組織發(fā)展和經(jīng)營方式的改革。另一方面，在引進(jìn)外資的同時，對商業(yè)領(lǐng)域的所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，增加民營、外資的比重，對國企進(jìn)行改組改造。 在“ 十五 ” 計劃 中，廈門市政府提出了“ 構(gòu)建東南沿海重要商貿(mào)中心 ”的 發(fā)展方向：構(gòu)建合理的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)，形成特色化、網(wǎng)絡(luò)化的商貿(mào)體系，把廈門建成購物環(huán)境優(yōu)美、具有 較強(qiáng)輻射功能的東南沿海重要的商貿(mào)中心。 回望 “ 十五 ” ， 廈門 市在加快流通結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動商貿(mào)業(yè)擴(kuò)大開放，推進(jìn)國有商貿(mào)企業(yè)改革等方面都有了長足的進(jìn)步，流通業(yè)規(guī)?；?、現(xiàn)代化水平也有了明顯提高。 總體而言，上半年全市國民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高，確保了“十一五”開局良好。 1）政府主導(dǎo)性投資比例較大，外商投資、民間投資所占比重依然偏低。據(jù)核算，上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %。 廈門市 人均可支配收入 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9411 元，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 4219 元，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比去年同期下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 280 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，對全市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %，分別拉動 GDP 增長 、 和 個百分點(diǎn)。上半年外貿(mào)出口總額只完成年計劃的 %，比去年同期減慢 個百分點(diǎn)。其中汽車零售 13910 輛，小轎車零售 7555 輛，分別比去年同期增長 %和 %。上半年全市限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長 %，占全市零售總額比重的%，比去年同期提高 個百分點(diǎn)，直接拉動全市社會消費(fèi)品零售總額增長 個百分點(diǎn)。全市常住人口 220 萬人（據(jù)抽樣調(diào)查推算），登記戶 籍人口 146． 77 萬人， 萬戶，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，占 ％。全市由廈門島、鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和廈門灣沿岸組成，其主體 廈門島是福建省第四大島嶼，土地面積約 平方公里，全島海岸線蜿蜒曲折，全長 234 公里，水清浪靜、風(fēng)光旖旎，擁有條件優(yōu)越海峽性的天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。規(guī)模效應(yīng)凸顯 ，限額以上企業(yè)市場占有率已超過六成。上半年限額以上貿(mào)易業(yè)商品銷售類值、數(shù)量統(tǒng)計資料顯示，汽車類、石油制品類分別實(shí)現(xiàn)零售額 億元和 億元，比去年同期分別增長 %和 %，兩者占限額以上貿(mào)易業(yè)零售額的 %，直接拉動全市零售額增長 個百分點(diǎn)。其中出口總額 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期下降 個百分點(diǎn)；進(jìn)口總額 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期下降 個百分點(diǎn)。 廈門 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 從三大產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)調(diào)減，第二產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)增長較快，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。 3）第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快，主要行業(yè)較快增長。 三、 小結(jié)： 廈門 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 2021 年上半年，廈門新一輪跨越式發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)“十五”以來的穩(wěn)定發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成較好，合同利用外資、實(shí)際利用外資、財政總收入、地方級財政收入、社會消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了時間過半、完成任務(wù)過半，分別完成序時進(jìn)度的 %、 %、 %、 %、 %和 %。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在 的問題： 投資結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長未達(dá)期望的目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所下滑。 如果說， 20世紀(jì) 90 年代中期，廈門商業(yè)市場還處在一種缺乏競爭、發(fā)展緩慢的態(tài)勢當(dāng)中，那么時至今日，隨著 SM 城市廣場、世貿(mào)商城 、明發(fā)商業(yè)廣場等 mall 的成功營業(yè)，來雅百貨、巴黎春天百貨等的成功擴(kuò)張，廈門商業(yè)已發(fā)生了質(zhì)的飛躍。汽車、通訊器材、家用電器等耐用消費(fèi)品成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。一方面，加大招商引資力度，引進(jìn)了好又多、美國沃爾瑪、德國麥德龍 、法國家樂福 等國內(nèi)外著名的大型國際性零售企業(yè)，聚集了一批實(shí)力強(qiáng)、知名度廣的商業(yè)企業(yè)。 “ 格局的改變也極大地推動了商業(yè)的繁榮。同時，廈門市批發(fā)零售商業(yè)企業(yè)充分利用特區(qū)優(yōu)勢，采取多種促銷手段，把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國際市場，積極開拓國際貿(mào)易，以外促內(nèi)，不僅豐富了國內(nèi)市場，也為參與國際競爭積累了經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）消費(fèi)品零售市場繁榮穩(wěn)定，不同經(jīng)濟(jì)成分市場競爭激烈 2021 年全市實(shí)現(xiàn)的全社會消費(fèi)品零售總額已達(dá) 272 億元，比改革開放前的 1978 年增加 倍，年平均增長 %。 （ 4）港、澳、臺及外商獨(dú)資、合資合作的批發(fā)、零售業(yè)對本土企業(yè)發(fā)起沖擊 2021 年廈門市限額以上港、澳、臺及外商投資批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額近 11 億元，占全市社會消費(fèi)品零售總額的 ％，比 2021 年提高了 個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)批發(fā)額超過 億元，比 2021 年增長 5 倍多。 廈門市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快廈門市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出廈門市發(fā)展規(guī)劃。這一利好頓時成為廈門商業(yè)地產(chǎn)