【正文】 的強大引擎。然而，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，由此而帶來城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工 與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴展，以及區(qū)域經(jīng)濟一體化、國際化的必然趨勢 。 另一方面，眾多大型賣場的涌入，也讓廈門商業(yè)出現(xiàn)了結構上的過剩。 更為重要的是，作為經(jīng)濟特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費為主。 從廈門市商業(yè)環(huán)境評價中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個方面尋找突破： 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場需求 2021 年，廈門 旅游呈現(xiàn) “ 三高 ” —— 接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級酒店建設創(chuàng)新高。 差異化帶來競爭力 廈門要建設海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購物中心的建 設也是重要內(nèi)容。 第三部分 廈門 市商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究 一、廈門 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 與非常滋潤的廈門住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)競爭慘烈。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。這些措施醞釀或進行之際，在中山路商圈中催生出一個新片區(qū) —— 思北片區(qū) 。同時一些大商 家瞄準了這個片區(qū)現(xiàn)有和未來巨大需求搶先進駐，如國內(nèi)著名的大型連鎖機構 —— 好又多購物廣場。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購物廣場、富山女人街等商場。無論是未來的羅賓森廣場所定位的購物中心， 還是明發(fā)商業(yè)廣場所帶來的商業(yè)嘉年華，都將使 火車站 —— 富山商圈成為廈門商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。這里的建材市場不僅供應廈門地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠的影響。 市場發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開花的自由競爭過渡到少數(shù)幾個商圈分庭抗禮。問題的關鍵點就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對投資者的資金投入要求高，對發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權銷售給中小投資者來回收資金。當時中山路一個沿街店面總價動輒數(shù)百萬元，以幾十萬元就能擁有一個中山路店面 吸引力不可謂不小。 “店中店 +主題概念商場”模式主要特點就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營主題后，把商場分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。 “售后返租 +主題概念商場”時代 時間： 1997 年 — 2021 年 典型項目：國聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城 操作手法和市場表現(xiàn)： 由于“店中店 +主題概念商場”模式無法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場認同，而“售后返租 +主題概念商場”模式在相當程度在可以解決這一矛盾。這個階段的營銷手法還是主要依靠報紙廣告和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點都放在 返租年限和回報率上。像新時代廣場成功引入本地經(jīng)營紅火的來雅百貨后， 為項目銷售打入一劑強心針，從而獲得市場追捧。 “銷售 +主力店租賃的 SHOPPINGMALL”時代 時間： 2021 年 — 至今 典型項目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： 2021 年 SM 城市廣場、世貿(mào)商城的相繼開業(yè) 標志著國際最新的 SHOPPINGMALL 商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸廈門，也迅速地改變了廈門的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場格局。盈利點在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進駐后給項目地塊價值所帶來的巨大提升空間。像世貿(mào)商城就成功了實現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結合。 新方向一：經(jīng)營第一，招商先行 大型商業(yè)地產(chǎn)的營銷必須高度重視前期規(guī)劃。 新方向二：專業(yè)分工，團隊合作 大型商業(yè)地產(chǎn)營銷將遇到種種問題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財務支援和經(jīng)營管理、銷售管理等，若發(fā)展商不具備相應的商業(yè)經(jīng)驗，且獨立面對這些問題，操作過程之中勢必帶有盲目性。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營者和投資者都不是廈門一地所能提供的。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷售模式 產(chǎn)權式：分割式產(chǎn)權 商管公司：華天港澳 (臺 )商品購物有限公司 簽訂相關協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同） 返租回報率：年回報 ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車位： 265 個 空調(diào)及新風系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 電梯品牌：廈門蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設備自控、消防報警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡 建筑材質(zhì)及裝修 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門最繁華、最俱商業(yè)價值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺 )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。布局散亂。 4）緊鄰來雅百貨（嘉禾店），可借助其較強的知名度營造出一定的商業(yè)氛圍； 5）停車場稀少，交通屬快速干道，不利人流暢通。 鋪位劃分 功能劃分： 1F 商場 23F 好又多 4F 新華學知書店 面積劃分： 15120 平 價 格 均價： 最高價： 最底價： 一層均價： 最高價（比例）： 最底價（比例）： 二層均價： 最高價（比例）： 最底價（比例）： 三層均價： 最高價（比例）： 最底價（比例）： 四層 均價： 最高價（比例）： 最底價（比例）： 五層均價： 最高價（比例）： 最底價（比例）： 價格走勢： 租 金 價 以銷售額 25%26%抽點的方式收取 客戶定位 品牌商家，好又多，書店 付款方式 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點： 銷售情況 時間： 比例： 樓層： 工程進度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 已全部開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 商品較集中，好又多超市吸引眾多平民消費。 明發(fā)商業(yè)廣場 樓盤名稱 明發(fā)商業(yè)廣場 項目地址 廈禾路與蓮前西路交匯處 建筑風格 西歐 商鋪規(guī)劃 具體布局：大型主力店綜合購物中心 商鋪（面積）： 40 萬平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運動品牌、建材超市等 二層（品牌）：男裝、女裝、家具、 KTV、 百貨、建材超市等 三層（品牌）：童裝、床上用品、百貨、 KTV、電影院等 四層（品牌）：部分四層 KTV 地下一層：超市、精品、打折服裝、美食廣場、國美電器、臺灣迪諾親子樂園、輕飲咖啡廳等 銷售模式 產(chǎn)權式：獨立 商管公司：香港僑樂物業(yè)與新世界百貨管理公司 簽訂相關協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同）簽訂租賃合同 返租回報率： % 年限：地上 50 年地下 40 相關承諾： 非產(chǎn)權式： 配 套 內(nèi)部設施 得房率： 70% 車位：車位 2021 個 空調(diào)及新風系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌： 種類： 扶梯與觀景電梯 數(shù)量： 150 個 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：涂料與鋼筋混凝土 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體： 地面：大理石磁磚（步行街） 內(nèi)部門窗： 燈光照明： 商業(yè)環(huán)境 位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢。 客戶定位 二次以上投資的客戶，廈門、泉州（南安、晉江、石獅、安溪等）、漳州（云宵）、三明、莆田等省內(nèi)外及境外人 士。 世貿(mào)商城 位于火車站旁邊，是一個集休閑、娛樂、購物、飲食于一體的 citymall 模式，總共六層（地下一層，地上五層）。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1 層：國際零售巨頭沃爾瑪購物超市，總經(jīng)營面積約 2 萬平方，其余部分約 5000 平方對外租賃； 1 層：前半段為飾品、女裝、肯德基、麥當勞，后半段主要以運動服飾、內(nèi)衣為主； 2 層：男女裝、肯德基、麥當勞、飾品等； 3 層：運動服飾、男裝、圖書等； 4 層：休閑時尚女裝、手機、床上用品、美容美發(fā)等； 5 層：美食、電影院、特色服飾等。 摩爾蓮花 業(yè)態(tài)分布： 一層：時尚休閑、美食（租金 66— 90 元 /平方） 二層：新華都購物； 三層：主題街區(qū)正在招商； 四層：美食廣場正在招商； 五層：健康休閑館 摩爾蓮花從高調(diào)開業(yè)至今約一年有余，但市場培育相當不成功，其原因主要是以下幾方面： 1）管理混亂，招商缺乏引導性和規(guī)范性，如一層招商名義上是時尚休閑主題街區(qū)，其實沒有主題，只要不是做美食的什么都可以，現(xiàn)今連一層已 經(jīng)有部分成了經(jīng)營美食的了，而且投資者還要求租賃者漲租金，致使大部分商家都急于轉手撤出； 2）扶梯較少，交通動向混亂； 3）在一層經(jīng)營美食多為大排擋、沙縣小吃等，缺乏檔次； 4）把購物中心做成沿街店面模式，且沒有一個統(tǒng)一的方向，也沒有一定的知名品牌來帶動，從珠寶首飾到低檔次的服裝，什么都有； 5）公共衛(wèi)生間設置不合理，放在醒目位置易使人產(chǎn)生不好反映； 6）休閑娛樂設施太少，沒有景觀，感覺就象個綜合市場而非購物中心； 7）新華都開設在整個第二層，使人流斷層，出入口集中在一處，交通不便利，設計混亂，沒有利用好新華 都這個主力店的功能； 8）通道過于狹窄，人流擁擠； 9）交通不便，位置靠后，沒有利用好呂厝公交車站的功能，難于聚集人氣，與旁邊的蘇寧電器存在相同的問題。公灘很小，才 10%。 3） 沒有做統(tǒng)一的招商。才 70 個，只能勉強滿足樓上住宅的需求，商業(yè)的只能依靠名匯和霞溪路的立體停車場。 名匯 .銅鑼灣廣場 位置：中山路、思明東路、霞溪路、古城西路交匯處 售樓地址：中山路 銷售招商電話： 211999 2108888 開發(fā)商：廈門龍?zhí)兜禺a(chǎn) 設計單位：廈門設計院 景觀設計：上海奧宇 建筑施工：省四建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 商業(yè)管理：升名匯物業(yè)管理 建筑風格：南洋騎樓 總占地面積： 20210 平方 總建筑面積： 91803 平方（其中商業(yè) 75000平方左右，酒店式公寓 16000 平方左右） 商業(yè)面積區(qū)間： 10— 201 平方 主力面積： 40— 60 平方 車位總數(shù)：地下 233 個，地上 200 個 交付時間： 06 年 9 月 建筑規(guī)劃：公寓、商場、獨立店面 層高 — 米 容積率： 公攤系數(shù)：地下一層 46%；地上 43%；公寓 28% 銷售進度：公寓售完，商業(yè) 50% 認 購時間： 2021 年 11 月 售價： — 萬元 /平方，平均價格 3 萬左右。 2）眾多的休閑娛樂場所， 300m 以海洋為主題的立體式景觀主街。 6）銅鑼灣百貨的進駐，為名匯帶來活力。 名匯銅鑼灣廣場兼具南洋建筑的浪漫風情與歐陸建筑的典雅端莊；近三百米景觀步行街串起三個休閑廣場、四大主題街區(qū)；街區(qū)景觀、小品、雕塑、綠化、休閑設施齊全。 名匯銅鑼灣廣場先進的管理理念，由世界知名的商業(yè)管家 “ 世邦魏理士 ” 擔綱操 作。本項目進行了統(tǒng)一的招商，使業(yè)態(tài)，布局規(guī)范，管