【正文】 的強(qiáng)大引擎。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，城市的區(qū)域分工 與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際化的必然趨勢(shì) 。 另一方面，眾多大型賣場(chǎng)的涌入，也讓廈門商業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的過(guò)剩。 更為重要的是，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費(fèi)為主。 從廈門市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個(gè)方面尋找突破： 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場(chǎng)需求 2021 年，廈門 旅游呈現(xiàn) “ 三高 ” —— 接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級(jí)酒店建設(shè)創(chuàng)新高。 差異化帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力 廈門要建設(shè)海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購(gòu)物中心的建 設(shè)也是重要內(nèi)容。 第三部分 廈門 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 一、廈門 市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 與非常滋潤(rùn)的廈門住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)慘烈。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會(huì)從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺(jué)到歷史的韻味。這些措施醞釀或進(jìn)行之際，在中山路商圈中催生出一個(gè)新片區(qū) —— 思北片區(qū) 。同時(shí)一些大商 家瞄準(zhǔn)了這個(gè)片區(qū)現(xiàn)有和未來(lái)巨大需求搶先進(jìn)駐，如國(guó)內(nèi)著名的大型連鎖機(jī)構(gòu) —— 好又多購(gòu)物廣場(chǎng)。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、富山女人街等商場(chǎng)。無(wú)論是未來(lái)的羅賓森廣場(chǎng)所定位的購(gòu)物中心， 還是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)所帶來(lái)的商業(yè)嘉年華，都將使 火車站 —— 富山商圈成為廈門商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。這里的建材市場(chǎng)不僅供應(yīng)廈門地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對(duì)閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠(yuǎn)的影響。 市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開(kāi)花的自由競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡到少數(shù)幾個(gè)商圈分庭抗禮。問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對(duì)投資者的資金投入要求高，對(duì)發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來(lái)回收資金。當(dāng)時(shí)中山路一個(gè)沿街店面總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，以幾十萬(wàn)元就能擁有一個(gè)中山路店面 吸引力不可謂不小。 “店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式主要特點(diǎn)就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)主題后，把商場(chǎng)分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。 “售后返租 +主題概念商場(chǎng)”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：國(guó)聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： 由于“店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式無(wú)法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營(yíng)所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場(chǎng)認(rèn)同，而“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”模式在相當(dāng)程度在可以解決這一矛盾。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法還是主要依靠報(bào)紙廣告和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點(diǎn)都放在 返租年限和回報(bào)率上。像新時(shí)代廣場(chǎng)成功引入本地經(jīng)營(yíng)紅火的來(lái)雅百貨后， 為項(xiàng)目銷售打入一劑強(qiáng)心針，從而獲得市場(chǎng)追捧。 “銷售 +主力店租賃的 SHOPPINGMALL”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 至今 典型項(xiàng)目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： 2021 年 SM 城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城的相繼開(kāi)業(yè) 標(biāo)志著國(guó)際最新的 SHOPPINGMALL 商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸廈門，也迅速地改變了廈門的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局。盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價(jià)值所帶來(lái)的巨大提升空間。像世貿(mào)商城就成功了實(shí)現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結(jié)合。 新方向一：經(jīng)營(yíng)第一，招商先行 大型商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷必須高度重視前期規(guī)劃。 新方向二：專業(yè)分工，團(tuán)隊(duì)合作 大型商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷將遇到種種問(wèn)題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財(cái)務(wù)支援和經(jīng)營(yíng)管理、銷售管理等，若發(fā)展商不具備相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且獨(dú)立面對(duì)這些問(wèn)題，操作過(guò)程之中勢(shì)必帶有盲目性。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營(yíng)者和投資者都不是廈門一地所能提供的。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國(guó)際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺(tái)女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國(guó)際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺(tái)灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司：華天港澳 (臺(tái) )商品購(gòu)物有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率：年回報(bào) ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車位： 265 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 電梯品牌：廈門蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門最繁華、最俱商業(yè)價(jià)值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營(yíng)品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺(tái) )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。布局散亂。 4）緊鄰來(lái)雅百貨（嘉禾店），可借助其較強(qiáng)的知名度營(yíng)造出一定的商業(yè)氛圍； 5）停車場(chǎng)稀少，交通屬快速干道，不利人流暢通。 鋪位劃分 功能劃分： 1F 商場(chǎng) 23F 好又多 4F 新華學(xué)知書(shū)店 面積劃分： 15120 平 價(jià) 格 均價(jià)： 最高價(jià)： 最底價(jià)： 一層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 二層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 三層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 四層 均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 五層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 價(jià)格走勢(shì)： 租 金 價(jià) 以銷售額 25%26%抽點(diǎn)的方式收取 客戶定位 品牌商家，好又多，書(shū)店 付款方式 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 銷售情況 時(shí)間： 比例： 樓層： 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)業(yè)狀況 已全部開(kāi)業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 商品較集中，好又多超市吸引眾多平民消費(fèi)。 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 廈禾路與蓮前西路交匯處 建筑風(fēng)格 西歐 商鋪規(guī)劃 具體布局：大型主力店綜合購(gòu)物中心 商鋪（面積）： 40 萬(wàn)平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)動(dòng)品牌、建材超市等 二層（品牌）：男裝、女裝、家具、 KTV、 百貨、建材超市等 三層（品牌）：童裝、床上用品、百貨、 KTV、電影院等 四層（品牌）：部分四層 KTV 地下一層：超市、精品、打折服裝、美食廣場(chǎng)、國(guó)美電器、臺(tái)灣迪諾親子樂(lè)園、輕飲咖啡廳等 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立 商管公司：香港僑樂(lè)物業(yè)與新世界百貨管理公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）簽訂租賃合同 返租回報(bào)率： % 年限：地上 50 年地下 40 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 70% 車位：車位 2021 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌： 種類： 扶梯與觀景電梯 數(shù)量： 150 個(gè) 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：涂料與鋼筋混凝土 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體： 地面：大理石磁磚（步行街） 內(nèi)部門窗： 燈光照明： 商業(yè)環(huán)境 位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢(shì)。 客戶定位 二次以上投資的客戶，廈門、泉州（南安、晉江、石獅、安溪等）、漳州（云宵）、三明、莆田等省內(nèi)外及境外人 士。 世貿(mào)商城 位于火車站旁邊，是一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、飲食于一體的 citymall 模式，總共六層（地下一層，地上五層）。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1 層：國(guó)際零售巨頭沃爾瑪購(gòu)物超市，總經(jīng)營(yíng)面積約 2 萬(wàn)平方，其余部分約 5000 平方對(duì)外租賃； 1 層：前半段為飾品、女裝、肯德基、麥當(dāng)勞，后半段主要以運(yùn)動(dòng)服飾、內(nèi)衣為主； 2 層：男女裝、肯德基、麥當(dāng)勞、飾品等； 3 層：運(yùn)動(dòng)服飾、男裝、圖書(shū)等； 4 層：休閑時(shí)尚女裝、手機(jī)、床上用品、美容美發(fā)等； 5 層：美食、電影院、特色服飾等。 摩爾蓮花 業(yè)態(tài)分布： 一層：時(shí)尚休閑、美食（租金 66— 90 元 /平方） 二層：新華都購(gòu)物； 三層：主題街區(qū)正在招商； 四層：美食廣場(chǎng)正在招商； 五層：健康休閑館 摩爾蓮花從高調(diào)開(kāi)業(yè)至今約一年有余，但市場(chǎng)培育相當(dāng)不成功，其原因主要是以下幾方面： 1）管理混亂，招商缺乏引導(dǎo)性和規(guī)范性，如一層招商名義上是時(shí)尚休閑主題街區(qū)，其實(shí)沒(méi)有主題，只要不是做美食的什么都可以，現(xiàn)今連一層已 經(jīng)有部分成了經(jīng)營(yíng)美食的了，而且投資者還要求租賃者漲租金，致使大部分商家都急于轉(zhuǎn)手撤出； 2）扶梯較少，交通動(dòng)向混亂； 3）在一層經(jīng)營(yíng)美食多為大排擋、沙縣小吃等，缺乏檔次； 4）把購(gòu)物中心做成沿街店面模式，且沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的方向，也沒(méi)有一定的知名品牌來(lái)帶動(dòng)，從珠寶首飾到低檔次的服裝，什么都有； 5）公共衛(wèi)生間設(shè)置不合理，放在醒目位置易使人產(chǎn)生不好反映； 6）休閑娛樂(lè)設(shè)施太少，沒(méi)有景觀，感覺(jué)就象個(gè)綜合市場(chǎng)而非購(gòu)物中心； 7）新華都開(kāi)設(shè)在整個(gè)第二層，使人流斷層，出入口集中在一處，交通不便利，設(shè)計(jì)混亂，沒(méi)有利用好新華 都這個(gè)主力店的功能； 8）通道過(guò)于狹窄，人流擁擠； 9）交通不便，位置靠后，沒(méi)有利用好呂厝公交車站的功能，難于聚集人氣，與旁邊的蘇寧電器存在相同的問(wèn)題。公灘很小，才 10%。 3） 沒(méi)有做統(tǒng)一的招商。才 70 個(gè)，只能勉強(qiáng)滿足樓上住宅的需求，商業(yè)的只能依靠名匯和霞溪路的立體停車場(chǎng)。 名匯 .銅鑼灣廣場(chǎng) 位置：中山路、思明東路、霞溪路、古城西路交匯處 售樓地址：中山路 銷售招商電話： 211999 2108888 開(kāi)發(fā)商：廈門龍?zhí)兜禺a(chǎn) 設(shè)計(jì)單位：廈門設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)：上海奧宇 建筑施工：省四建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 商業(yè)管理：升名匯物業(yè)管理 建筑風(fēng)格：南洋騎樓 總占地面積： 20210 平方 總建筑面積： 91803 平方（其中商業(yè) 75000平方左右，酒店式公寓 16000 平方左右） 商業(yè)面積區(qū)間： 10— 201 平方 主力面積： 40— 60 平方 車位總數(shù)：地下 233 個(gè)，地上 200 個(gè) 交付時(shí)間： 06 年 9 月 建筑規(guī)劃：公寓、商場(chǎng)、獨(dú)立店面 層高 — 米 容積率： 公攤系數(shù)：地下一層 46%；地上 43%；公寓 28% 銷售進(jìn)度：公寓售完，商業(yè) 50% 認(rèn) 購(gòu)時(shí)間： 2021 年 11 月 售價(jià)： — 萬(wàn)元 /平方，平均價(jià)格 3 萬(wàn)左右。 2）眾多的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所， 300m 以海洋為主題的立體式景觀主街。 6）銅鑼灣百貨的進(jìn)駐，為名匯帶來(lái)活力。 名匯銅鑼灣廣場(chǎng)兼具南洋建筑的浪漫風(fēng)情與歐陸建筑的典雅端莊；近三百米景觀步行街串起三個(gè)休閑廣場(chǎng)、四大主題街區(qū)；街區(qū)景觀、小品、雕塑、綠化、休閑設(shè)施齊全。 名匯銅鑼灣廣場(chǎng)先進(jìn)的管理理念，由世界知名的商業(yè)管家 “ 世邦魏理士 ” 擔(dān)綱操 作。本項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)一的招商，使業(yè)態(tài)，布局規(guī)范，管