【正文】 萬(wàn)元 /平 價(jià)格走勢(shì)：基本維持平穩(wěn) 租金價(jià) 按營(yíng)業(yè)額返點(diǎn)約 25% 客戶(hù)定位 綜合性 付款方式 按揭，一次性 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 銷(xiāo)售情況 時(shí)間： 比例： 100% 樓層： 工程進(jìn)度 完工 開(kāi)業(yè)狀況 部分?jǐn)偽辉谘b修 ,大部分 開(kāi)業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 位于廈門(mén) CBD 區(qū) ,地段優(yōu)勢(shì)明顯，生活交通非常便利 . 產(chǎn)品劣勢(shì) 一樓進(jìn)駐的服裝區(qū)比較散亂 ,空氣不順暢 . 其他 開(kāi) 發(fā) 商： 廈門(mén)富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 綜述： 1）地處禾祥西路繁華位置，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域配套成熟； 2）商業(yè)面積較小，無(wú)法形成完整的商業(yè)集中規(guī)模，對(duì)人氣的凝聚形成阻礙； 3）禾祥西路交通擁擠，停車(chē)位稀少，不方便購(gòu)物消費(fèi)人群的停車(chē)。周邊的消費(fèi)群體集中。采用主力店加精品獨(dú)立店面結(jié)合 的方式，中庭挑空，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。 二）潛在和即將成型的商業(yè)個(gè)案分析 香港時(shí)代廣場(chǎng) 位置：思明南路與思明東路之間 招商電話(huà)： 2122777 開(kāi)發(fā)商：廈門(mén)雙民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：沿街店與騎樓式結(jié)合 占地 1 萬(wàn)余平方米 總建筑面積： 3 萬(wàn)多平方米（其中商業(yè) 萬(wàn)平方） 地面商鋪總個(gè)數(shù)： 175 個(gè) 主力面積： 40— 60 平方 層高：地上 米，地下 5 米 面寬： 2— 5 米 進(jìn)深： 4— 13 米 交付日期：07 年底 公攤系數(shù)： 10%，地下未確定 車(chē)位個(gè)數(shù)： 70 多個(gè) 預(yù)計(jì)售價(jià)：沿思明南路和思明東路方向 6— 8 萬(wàn)元 /平方；內(nèi)街 2— 5 萬(wàn) /平方。 4）沿街店面式，沒(méi)有景觀。 主力店：銅鑼灣百貨、運(yùn)動(dòng) 100、 4d 影院、大時(shí)代美食廣場(chǎng)、必勝客等。 7） 55 部手扶梯， 2 部觀景電梯，動(dòng)向清楚分明。 “ 世邦魏理士 ” 導(dǎo)入集中管理、分散經(jīng)營(yíng)的先進(jìn)模式，具有統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一管理服務(wù)、經(jīng)營(yíng)分散靈活等服務(wù)功能齊全、管理水平高的特點(diǎn)，確保整個(gè)商場(chǎng)繁榮發(fā)達(dá)、業(yè)主經(jīng)營(yíng)無(wú)憂(yōu)。 南中大地廣場(chǎng) 位置：大中路與思明西路之間 售數(shù)地址：思明西路 2— 6 號(hào)店面 銷(xiāo)售招商電話(huà)： 203988 2801666 開(kāi)發(fā)商：廈門(mén)南中投資有限公司 設(shè)計(jì)單位：廈門(mén)建筑設(shè)計(jì)院 建筑施工：廈門(mén)南中投資有限公司 監(jiān)理單位：廈門(mén)高成信建設(shè)監(jiān)理有限公司 總占地面積： 2 萬(wàn)平方 總建筑面積： 8 萬(wàn)多平方 面積區(qū)間： 20— 200 平方 層高： — 米 面寬： 米 竣工日期： 07 年底 交付日期： 07 年底 車(chē)位個(gè)數(shù)： 500 個(gè) 建筑規(guī)劃：商場(chǎng)、酒店 工程進(jìn)度：地下一層 配套設(shè)施：酒店、商業(yè)街 銷(xiāo)售價(jià)格： 3— 萬(wàn)元 /平方；平均售價(jià) 4 萬(wàn)元 /平方 主力店：奧特來(lái)斯購(gòu)物中心 招商公司：太平洋招商 銷(xiāo)售方式：獨(dú)立店面 主要客戶(hù)：晉江、溫州、本地等 返租情況：有意向，還未確定 綜合分析： 1）。 名匯銅鑼灣廣場(chǎng)突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，融生活、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲、休閑、購(gòu)物、旅游于一體；由國(guó)內(nèi)外連鎖的名店名品名牌為主力支撐，目前已有國(guó)內(nèi)最時(shí)尚的百貨公司 “ 銅鑼灣百貨 ” 和亞洲最流行的運(yùn)動(dòng)品牌大鱷 “ 運(yùn)動(dòng) 100” 簽約入駐。 5） 4 個(gè)大中庭，每個(gè)中庭主題都不一樣。開(kāi)發(fā)商只需賣(mài)了住宅和沿街的店面成本就已經(jīng)收回，說(shuō)明了沒(méi)有用心在做，不值得投資。 2） 原先的臺(tái)南小吃取消了與它合作。 世貿(mào)商城缺點(diǎn)： 1）停車(chē)位太少； 2）商場(chǎng)內(nèi)設(shè)休閑區(qū)很少，攤位布置過(guò)于擁擠，造成人為的視覺(jué)疲勞； 3）整體業(yè)態(tài)布局零亂，魚(yú)龍混雜，各層商品點(diǎn)綴式的交錯(cuò)在一起，不便于消費(fèi)選擇； 總體上世貿(mào)的成功與地段好、臨近 中山商圈、禾祥西東路商業(yè)街，蓮坂商圈，客源相對(duì)集中，有世界 500 強(qiáng)之首的沃爾瑪支撐，周邊硬件配套觸動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流，增加商業(yè)氛圍有關(guān)。 其 他 綜述： 1）作為廈門(mén)最大的商業(yè)集中場(chǎng)所，龐大的體量（ 40 萬(wàn)平）便于形成超大型 MALL 型態(tài)； 2）地處富山商圈核心三角區(qū)的一角，其周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利； 3）政府支持力度大，大力引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)（百安居、家樂(lè)福、歐倍德、時(shí)代華納） 與香港新世界作主力店，為這個(gè)巨大的 商業(yè)航母安上強(qiáng)力的推動(dòng)器； 4）交通流線(xiàn)較為不足，臨快速主干道，人流困難； 5）區(qū)域過(guò)大，部分位置成為商業(yè)死角，與臨近商業(yè)融合性較差； 6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，未能將商業(yè)氣氛營(yíng)造起來(lái)急于銷(xiāo)售，投資前景有一定風(fēng)險(xiǎn)，體量過(guò)大，市場(chǎng)消化力有限； 7）廈門(mén)本身消費(fèi)力容量局限，商業(yè)較為分散，使其部分體量去化困難。 SM城市廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱(chēng) SM城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 嘉禾路與仙岳路交界處 建筑風(fēng)格 盒式純商業(yè) 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場(chǎng)超市 商鋪（面積）： 126000平 大廈（面積）： 170000平 產(chǎn)品定位 地下一層：沃爾瑪超市、精品、餐飲等 一層（品牌）：百貨、名牌運(yùn)動(dòng)服裝、服飾精品、名牌皮具、餐飲、通信客服中心、麥當(dāng)勞、肯德基等 二層（品牌）：百貨、品牌男女服飾、內(nèi)衣、童裝、運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲等 三 層（品牌）：書(shū)城、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、小家電、家居飾品、餐飲等 四層（品牌）：家具、床上用品、家居飾品等 五層（品牌）：美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)天地、休閑服飾、箱包皮具等 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán)式：租賃不對(duì)外銷(xiāo)售 商管公司： SM城市廣場(chǎng) 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 簽訂租賃合同 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配套 得房率： 100% 車(chē)位： 1500個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘭新電梯 種類(lèi)：扶梯 、觀景電梯 數(shù)量： 22部 具體位置：頭尾兩端 安防系統(tǒng) ： 建筑材質(zhì)及裝修：混凝土鋼筋 商鋪外立面飾材： 瓷磚 涂料 門(mén)廳： 玻璃 門(mén)窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材： 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚大理石 內(nèi)部門(mén)窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 江頭與湖里商圈，交通便利，人口集中，消費(fèi)群體大 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分： 40— 300平 價(jià)格 均價(jià)： 最高價(jià)： 最低價(jià)： 一層均價(jià)： 250— 350元 /平 二層均價(jià)： 200— 250元 /平 三層均價(jià)： 150— 200元 /平 四層均價(jià)： 80— 120元 /平 五層均價(jià)： 60元 /平左右 地下一層均價(jià)： 200250元 /平 價(jià)格走勢(shì)：逐年遞增 租金價(jià) 以上價(jià)格為租金價(jià) 客戶(hù)定位 投資型（廈門(mén)個(gè)體戶(hù) /品牌店等） 付款方式 按揭，月付或季付 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 租憑情況 時(shí)間： 比例： 100% 樓層： 工程進(jìn)度 已完工 開(kāi)業(yè)狀況 全部開(kāi)業(yè)兩年以上 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 地段好，交通便利，位于湖里江頭中心，停車(chē)方便 產(chǎn)品劣勢(shì) 娛樂(lè)休閑設(shè)施較少，景觀少，空氣不流通 其他 綜述： 1） SM 城市廣場(chǎng)作為廈門(mén)現(xiàn)有大型購(gòu)物中心的龍頭，其強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)體量與規(guī)范的商業(yè)業(yè) 態(tài)，成為目前廈門(mén)消費(fèi)者購(gòu)物的優(yōu)先選擇場(chǎng)所； 2）江頭區(qū)域作為廈門(mén)進(jìn)出島的咽喉要塞，其交通樞紐的重要戰(zhàn)略地位造就了 SM 城市廣場(chǎng)所需的龐大消費(fèi)群體，每天周邊居民與外地消費(fèi)人群為些聚集了二、三十萬(wàn)人次的流量，匯聚出 SM 城市廣場(chǎng)的商業(yè)消費(fèi)巨大力量； 3）江頭片區(qū)作為廈門(mén)近年來(lái)新興開(kāi)發(fā)的新區(qū)，期間居住了近三十萬(wàn)的人群，且以外來(lái)人口占絕大多數(shù)，他們沒(méi)有老廈門(mén)人長(zhǎng)期養(yǎng)成的購(gòu)物首選中山路的生活習(xí)慣，為方便自己進(jìn)出， SM 城市廣場(chǎng)就成為他們購(gòu)物首選場(chǎng)所，由些產(chǎn)生的巨大吸引力也將廈門(mén)及外地居民大量引入，使 SM 城市廣場(chǎng)成為目前僅有能與中山路相抗衡的經(jīng)濟(jì)圈； 4） SM 城市廣場(chǎng)巨大的地面停車(chē)場(chǎng)地，為來(lái)些購(gòu)物的消費(fèi)者停車(chē)提供了方便； 5）內(nèi)部業(yè)態(tài)較為規(guī)范，商品種類(lèi)繁多，休閑娛樂(lè)、餐飲設(shè)施充足，消費(fèi)者購(gòu)物休閑一條龍消費(fèi)體系完善； 6）來(lái)雅百貨、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、電影院等主力店的進(jìn)駐，將整個(gè)商場(chǎng)大型 MALL 的綜合業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，構(gòu)筑成為盒式商業(yè)經(jīng)營(yíng)典范； 存在的不足有： 1）內(nèi)部人流交通布局不夠合理，除中庭位置相對(duì)流暢外，來(lái)雅百貨內(nèi)部人群流動(dòng)線(xiàn)路較為不明顯，造成一些流動(dòng)不便； 2）周邊缺 少一些與內(nèi)部業(yè)態(tài)相補(bǔ)充的沿街區(qū)商鋪?zhàn)餮a(bǔ)充，使整個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)較為斷層，影響范圍存在局限性； 3）內(nèi)部中央空調(diào)容量不足，空氣較為不暢，缺乏購(gòu)物舒適感。 東方明珠廣場(chǎng)三期 樓盤(pán)名稱(chēng) 東方明珠廣場(chǎng)三期 項(xiàng)目地址 嘉禾路與蓮岳路交匯 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商鋪、住宅 商鋪（面積）： 6800 平 大廈（面積）： 二層（ 品牌）：運(yùn)動(dòng)名品 品牌服飾 三層（品牌）：品牌鞋服專(zhuān)賣(mài) 四層（品牌）： 1 層 /數(shù)碼電子 家居飾品 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司： 和意商業(yè)管理 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 8% 年限： 50 年 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 75% 車(chē)位： 137 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調(diào) 電梯品牌：上海三菱 種類(lèi)：扶梯 數(shù)量： 15 部 具體位置：中央 安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話(huà)、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 商鋪外立面飾材：涂料 門(mén)廳：玻璃 門(mén)窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分：店面 20 至 100 平方米 價(jià) 格 均價(jià)： 800070000 元 /平 最高價(jià)： 7 萬(wàn)元 /平 最底價(jià)： 8000 元 /平 一層均價(jià) : 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 7 萬(wàn)元 /平（ 20%） 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 35%） 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 26%） 最底價(jià)（比例）： 1 萬(wàn)元 /平 （ 30%） 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 (18%) 最底價(jià)（比例）： 8000 元 /平 (28%) 價(jià)格走勢(shì)：以 上為內(nèi)部定價(jià) ,開(kāi)盤(pán)時(shí)大致以此為準(zhǔn) 租金價(jià) 年回報(bào)率 8% 客戶(hù)定位 現(xiàn)正招商中 ,售樓處未售 付款方式 一次性 ,按揭 訴求重點(diǎn)：帶租約銷(xiāo)售 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)業(yè)狀況 內(nèi)部未正式開(kāi)業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 交通便利 ,商家云集 ,生活配套設(shè)施齊全 ,逐漸形式一種成熟的消費(fèi)氛圍 產(chǎn)品劣勢(shì) 與其競(jìng)爭(zhēng)的商場(chǎng)促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)也分流了消費(fèi)量 其 他 繁華（廈門(mén)）置業(yè)有限公司 /投資商：廈門(mén)福隆置業(yè)有限公司 綜述： 1）地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近； 2）商業(yè)正處于招商階