中山市東鳳地塊可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目定位報(bào)告(完整版)
【正文】 注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍(lán)圓圈代表“工業(yè)片區(qū)”。外來(lái)客戶構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的主動(dòng)力。地產(chǎn)界的最核心價(jià)值就是地段， 如 本土開發(fā)商宏泰來(lái)就是憑借對(duì)容桂的長(zhǎng)期了解，把握住了最核心的地段 —— 廣珠輕軌沿線 ，成功打造生活便利社區(qū)，有效促進(jìn)銷售。由原 僅 老牌樓盤麗景花園、 逸湖半島 的原始房產(chǎn) ，演變成多家樓盤的 多方面競(jìng)爭(zhēng) 開發(fā)。 B、 樓盤自主聚集，工業(yè)摻和其中； 品牌開發(fā)商進(jìn)駐， 促進(jìn)發(fā)展 縱向來(lái)看， 目前在售的幾個(gè)大型樓盤都集中在東鳳南部，即 105 國(guó) 道和東阜 公路 所圍合成的“冂”內(nèi) （如下圖） ， 東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內(nèi)， 為 規(guī)劃的鎮(zhèn) 中心區(qū) 及永益居住片區(qū) ，配套和設(shè)施 相對(duì) 成熟，東鳳大橋直通小欖車站僅 5 分鐘車程， 相對(duì)臨近小欖鎮(zhèn)， 是 此批樓盤地理位置賣點(diǎn)之一 。 C、本地及知名進(jìn)駐開發(fā)商 形 成火爆樓市，房?jī)r(jià)的升值隨之而來(lái) 隨著本地發(fā)展商及知名進(jìn)駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下， 輕軌 容桂站的即將完工， 眉蕉河的美化改造工程 以及 打造容桂中心商圈等利好因素 愈發(fā)明顯，促使 容桂發(fā)展 目標(biāo)定位的 宜商宜居魅力小城 逐漸成熟， 估計(jì)不久的將來(lái)，不斷走好的樓市必將促使房?jī)r(jià)的順其飆升。 容桂部分樓盤情況 因時(shí)間較為倉(cāng)促，僅對(duì)容桂靠近項(xiàng)目附近的兩個(gè)盤進(jìn)行踩盤，具體情況如下： A、凱藍(lán)名都 發(fā)展商：瑞豐地產(chǎn) 交通狀況 項(xiàng)目所在區(qū)域 交通道路八達(dá)，但交通狀況存憂 項(xiàng)目所在 同安居住片區(qū) 區(qū)位條件 一般 ， 但交通尚屬便利，東鳳 鎮(zhèn) 四大主要對(duì)外交通干道的 105 國(guó)道和橫二快線兩主干道沿項(xiàng)目而過 。 C、 以容桂最大超市樂購(gòu)為中心的半小時(shí)生活圈 規(guī)劃成熟新穎社區(qū)， 歸入項(xiàng)目半小時(shí)生活圈 以 容桂最大超市樂購(gòu)為中心的生活圈 在項(xiàng)目 三十分鐘公車車程 范圍內(nèi)， 自駕需時(shí)十五 至二十 分鐘， 包括 樂購(gòu)超市、天佑城以及其一帶的 大型商城和商業(yè)街 。且由于離容桂中心近距離的緣故，項(xiàng)目半小時(shí)生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn) 入內(nèi) ，容桂樓盤有的 公共 配套，項(xiàng)目已 可隨 時(shí) 享用，在價(jià)格洼地效應(yīng)下，無(wú)疑 是良好的 銷售 有利因素。 C、 現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺 政府規(guī)劃發(fā)展起步晚，項(xiàng)目現(xiàn)周邊配套貧乏 如項(xiàng)目依然以東鳳傳統(tǒng)開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，將固守陳舊，無(wú)法打開開發(fā)新局面，弊大于利；如項(xiàng)目抓住 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃發(fā)展新時(shí)機(jī)，注入嶄新開發(fā)理念，進(jìn)行創(chuàng)新，沖破陳舊，以全新開發(fā)模式領(lǐng)頭羊姿態(tài)進(jìn)駐發(fā)展，將利大于弊，為項(xiàng)目銷售帶來(lái)全新機(jī)遇。但由于項(xiàng)目與順德容桂僅一橋之遙，離容桂中心與某些容桂樓盤距離相差無(wú)幾，完全可以享受到容桂市中心的繁華商業(yè)配套及公共設(shè)施，在此情況下，項(xiàng)目真正的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 在 容桂。 而項(xiàng)目 （包括 450 畝及 250 畝地塊） 位于以上兩綠化走廊內(nèi)，綠化環(huán)境優(yōu)越，河堤環(huán)境良好，為“江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館”賣點(diǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)。據(jù)上述，同安居住片區(qū)已有一定公共設(shè)施及商業(yè)，包括同安市場(chǎng)以及其分布出來(lái)的相關(guān)街鋪、金萬(wàn)福超級(jí)商場(chǎng)、分布附近的食市 ，雖是較落后的商業(yè)，但畢竟為購(gòu)物供應(yīng)場(chǎng)所，為一定 的相對(duì)便 利 現(xiàn)成配套 ； 而 此地塊 與 450 畝地塊僅約 1 公里的 距離，沿著國(guó)道至容桂中心駕車也只需時(shí)二十分鐘。 如下現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖： 從 項(xiàng)目 往廣州 55 公里、珠海 75 公里、深圳 120 公里 ，駕車 到全國(guó)集中箱吞吐量十強(qiáng)的中山港只需 40 分鐘，到順德的 容桂 港只需 15 分鐘，到小欖港僅需 20 分鐘 。百合花園 發(fā)展商：保利地產(chǎn) 位置：容桂文海西路，離項(xiàng)目約 17 分鐘車程 二房, 17%三房, 58%四房, 25%二房三房四房 占地： 萬(wàn)平方米 均價(jià)： 5600 元 /平方米 戶型分析： 戶型 套內(nèi)面積 數(shù)量 比例 備注 二房 6567 72 53% 無(wú)空中花園 8697 234 相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園 三房 117118 72 41% 相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園 122137 162 相應(yīng)有兩個(gè)面積大小不同的空中花園 四房 180182 36 6% 有兩個(gè)大面積空中花園及超大陽(yáng)臺(tái) 合計(jì) 576 100% C、總評(píng) 就以上兩樓盤情況分析， 容桂有以套內(nèi)面積進(jìn)行銷售的情況， 以三房二房, 53%三房, 41%四房, 6%二房三房四房
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