中山市東鳳地塊可行性研究報告及項目定位報告-資料下載頁
2025-06-06 20:26本頁面
【導讀】產(chǎn)以及與其緊密相關(guān)的順德容桂房地產(chǎn)。隨著近年東鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)特色小家電基地的確立，工業(yè)強鎮(zhèn)模式的推。大地改善，較快速地發(fā)展。由原僅老牌樓盤麗景花園、逸湖半島的原始房。產(chǎn)，演變成多家樓盤的多方面競爭開發(fā)。車站僅5分鐘車程，相對臨近小欖鎮(zhèn)，是此批樓盤地理位置賣點之一。我項目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒有任何在售樓盤。零散的工業(yè)廠房，居住環(huán)境受到一定影響。成交量位于10鎮(zhèn)之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知。產(chǎn)業(yè)的整體水平。本地發(fā)展商除受知名開發(fā)商進駐促使發(fā)展外，以本土優(yōu)勢先拔頭籌，成功打造生活便利社區(qū)，有效促進銷售。隨著本地發(fā)展商及知名進駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競爭日趨激烈，促使房價的順其飆升。想，驗證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。向高端客戶看好的趨勢。50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來其它置業(yè)者約占20%。構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場消費的主動力。
【正文】 緩解 105 國道的緊張交通，但隨著東鳳鎮(zhèn)的經(jīng)濟飛躍發(fā)展，主干道 105 國道交通狀況日漸惡劣， 由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故，多為大型卡車或中型車，致使交通紊亂的同時，一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境，而橫二快線仍未完工，未能正式啟用，無法對國道進行交通分流，其它分流道路貧乏，導致國道現(xiàn)況塞車嚴重，交通環(huán)境令人擔憂，為項目銷售外因的一大瓶頸。 B、 大環(huán)境問題 現(xiàn)況工業(yè)分布廣而繁瑣，空氣污染，居住環(huán)境差 由于東鳳鎮(zhèn) 工業(yè)的快速型發(fā)展，導致工業(yè)發(fā)展 快速 分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了 矛盾，以致工業(yè)無規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣 ，破壞居住環(huán)境； 從行政規(guī)劃上看，政府已進行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位，但由于偏重工業(yè)快速發(fā)展遺留下來的相關(guān)問題，如空氣污染，廠房遷出遷入，工業(yè)和住宅區(qū)分離，相關(guān)整頓等等在短期內(nèi)仍無法達到明顯的改善，需有較長期的規(guī)劃糾正方能逐步改善環(huán)境，以致現(xiàn)況居住環(huán)境偏差。 C、 現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺 政府規(guī)劃發(fā)展起步晚，項目現(xiàn)周邊配套貧乏 相對于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃 目 標為經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于 2002 年，規(guī)劃周期為 2002 年至 2020 年，即是說鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階 段發(fā)展屬于規(guī)劃初級階段，而項目含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，特別是 450 畝地塊周邊基本沒有商業(yè)配套，有礙銷售。 如上述，東鳳鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問題， 重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內(nèi)無法形成完善的項目周邊配套，對銷售造成影響。 項目機遇 A、 政府重點規(guī)劃 居住片區(qū) 項目處在重點規(guī)劃 居住片區(qū) ，有利于項目發(fā)展 項目所在的 同安居住片區(qū) 為 東鳳鎮(zhèn) 政府 規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一，為即將重點開發(fā)的新型片區(qū)，規(guī)劃已 啟動 ， 綠化系統(tǒng)已初步開工，橫二快線東阜路段已完工 。 據(jù)項目概 況可知，此區(qū)域商業(yè)配套及公共設(shè)施 較 齊全，東鳳政府致力其發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，顧名思義， 將是東鳳 又一片 規(guī)劃 成熟 宜居環(huán)境區(qū)域 。 B、 城鎮(zhèn)性質(zhì)定位成功，經(jīng)濟進一步發(fā)展 經(jīng)濟飛躍發(fā)展的東鳳給項目帶來更多機遇 上述提到， 城鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)性質(zhì)重新定位成功，為中山市小家電制 造基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的新興現(xiàn)代化工業(yè)城鎮(zhèn)，得以向產(chǎn)品多樣化及提高技術(shù)層面方向發(fā)展，進一步促進社會發(fā)展目標， 經(jīng)濟飛躍發(fā)展，給項目帶來更多機遇。 C、現(xiàn)不夠成熟的東鳳房地產(chǎn)是把雙刃劍 抓住發(fā)展時機， 注入嶄新開發(fā)理念 ，領(lǐng)頭發(fā)展 現(xiàn)東鳳 在售樓盤僅有五個，推廣策略單一，房地產(chǎn)相對不夠成熟，而此情況，對于我項目的進駐開發(fā)是雙刃劍，有利亦有弊，就看項目以何種姿態(tài)及開發(fā)模式進駐東鳳市場。如項目依然以東鳳傳統(tǒng)開發(fā)模式進行開發(fā)，將固守陳舊，無法打開開發(fā)新局面，弊大于利；如項目抓住 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃發(fā)展新時機，注入嶄新開發(fā)理念，進行創(chuàng)新，沖破陳舊，以全新開發(fā)模式領(lǐng)頭羊姿態(tài)進駐發(fā)展，將利大于弊，為項目銷售帶來全新機遇。 項目威脅 市場因素 容桂樓盤林立，產(chǎn)品多樣化 ， 競爭激烈 ， 威脅 項目銷售 在東鳳本地樓盤較少，且都處于東鳳鎮(zhèn)南部，與處于東鳳鎮(zhèn)北 部的項 目相對競爭不那么突顯 。但由于項目與順德容桂僅一橋之遙，離容桂中心與某些容桂樓盤距離相差無幾，完全可以享受到容桂市中心的繁華商業(yè)配套及公共設(shè)施，在此情況下，項目真正的競爭市場 在 容桂。而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項目接近二十個，產(chǎn)品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競爭相當激烈，且項目由于東鳳本地房地產(chǎn)市場原因及客 觀定位原因，相對于容桂市場價格差距不大，雖起到一定的價格洼地效應(yīng)，但不顯著。綜上，容桂的競爭激烈房地產(chǎn)局面對項目銷售威脅 頗 大。
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