中山市東鳳地塊可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目定位報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 項(xiàng)目威脅 市場(chǎng)因素 容桂樓盤林立，產(chǎn)品多樣化 ， 競(jìng)爭激烈 ， 威脅 項(xiàng)目銷售 在東鳳本地樓盤較少，且都處于東鳳鎮(zhèn)南部，與處于東鳳鎮(zhèn)北 部的項(xiàng) 目相對(duì)競(jìng)爭不那么突顯 。 相對(duì)于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃 目 標(biāo)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于 2002 年，規(guī)劃周期為 2002 年至 2020 年，即是說鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階 段發(fā)展屬于規(guī)劃初級(jí)階段，而項(xiàng)目含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，特別是 450 畝地塊周邊基本沒有商業(yè)配套，有礙銷售。 據(jù)東鳳城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)及生態(tài)景觀規(guī)劃，將形成“一環(huán)一橫四縱”的綠地系統(tǒng)，建設(shè)“一河兩岸”綠色生態(tài)景觀帶，即環(huán)河堤的全鎮(zhèn)外圍防護(hù)綠帶以及規(guī)劃中心排河為全鎮(zhèn)綠化主軸線，該線始于同安 105 國道、東阜公路（橫二 快線東南路段）交叉路口， 沿中心排河向東一直延伸 ，其中同安和同樂水系沿線形成西部綠化走廊，和泰和四捋河涌水系形成中東部綠化走廊。 靠近同安居住片區(qū)中心，有一定的現(xiàn)成配套 250 畝地位于同安居住片區(qū)中心以南，步行至居住片區(qū)中心僅十分鐘路程。此生活 圈是容桂最 成熟 最 新穎的 地區(qū) ， 基本達(dá)到吃喝玩樂全業(yè)態(tài)水平 ， 人流很大 ， 雖位于容桂中心，但由于項(xiàng)目靠近容桂的地理優(yōu)勢(shì)，其距項(xiàng)目不遠(yuǎn)，可歸入項(xiàng)目半小時(shí)生后圈。項(xiàng)目所在東鳳鎮(zhèn) 水陸交通十分便利， 105 國道南北貫穿東鳳境 ， 內(nèi) 公里，省道 364 公路橫穿東西兩翼，珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北， 東面沿容桂水道，三面環(huán)河， 綿延而下。佛山凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司 總代理：中地行 位置：容桂文海中路，離 項(xiàng)目約 15 分鐘車程 占地： 均價(jià)： 5000 元 /平方米 戶型分析： 戶型 套內(nèi) 面積 數(shù)量 比例 二房 121 17% 三房 （小三房） 231 58% （大三房） 180 四房 180 25% 合計(jì) 712 100% B、 保利 環(huán)東鳳部分樓盤情況 東鳳樓盤情況 A、 物業(yè)類型較全，小高層 為 主流 在佛奧 xx 花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其 13 層以上至 18 層的單位銷售非常不理想，驗(yàn)證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。 而我項(xiàng)目 450 畝及 250 畝 地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒有任何在售樓盤。隨著近年 東鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì) 特色小家電基地的確立，工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)模式的推動(dòng)， 促使 全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展， 以及和 北部近臨 的 佛山已經(jīng)確立起“珠三角西岸一極”戰(zhàn)略地位 等 多種有利條件的推動(dòng)，東鳳房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到 較大地 改善 ， 較快速地發(fā)展 。 B、本地發(fā)展商得天獨(dú)厚， 實(shí)力不容忽視 本地發(fā)展商除受知名開發(fā)商進(jìn)駐促使發(fā)展外，以 本土優(yōu)勢(shì)先拔頭籌 ， 憑著對(duì)本土地理環(huán)境與人文風(fēng)情的了解，不少本土開發(fā)商在 “ 大鱷 ” 進(jìn)駐 前就搶得了橋頭堡。 D、 外來客戶群構(gòu)成 主要 成交客源 調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶群受房價(jià)洼地效應(yīng)影響，部分選擇在東鳳置業(yè)， 估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族， 兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到 30%，外來其它置業(yè)者約占 20%。 處于此居住片區(qū)的另一 250 畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)的北部偏南，北靠同安 居住片區(qū)中心，處于鎮(zhèn)規(guī)劃的西部發(fā)展動(dòng)力軸；南沿 鎮(zhèn)主要對(duì)外交通干道之一的橫二快線 及面向鎮(zhèn)規(guī)劃兩大工業(yè)片區(qū)的安樂工業(yè)片區(qū)；西面向容桂水道；東沿 105 國道，車流不息。250 畝地塊現(xiàn)為荒地，周邊多為民房，靠近同安居住片區(qū)中心，有一定的公共設(shè)施配套，但較零散； 450 畝地塊現(xiàn)也是荒地，周邊用紅磚圍起圍墻，兩面為荒地及原始的零散民房，一面接 105 國道，一面接雞鴉水道，除靠近金島酒店 及 同安政府大樓 外，二十分鐘路程生活圈內(nèi)基本沒有公共 設(shè)施 配套。上述自然環(huán)境，為“會(huì)呼吸的江岸運(yùn)動(dòng)社區(qū)”定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 D、行政規(guī)劃 規(guī)劃配套較齊全 ，綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布 由于東鳳鎮(zhèn) 工業(yè)的快速型發(fā)展，導(dǎo)
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