【正文】 所謂“黃金地段”并不是居住的理想地段。但目前徐東片區(qū)新開發(fā)的樓盤都以小高層住宅為主，這種新興的建筑形態(tài)逐漸被市場接受。盡管初期在推廣上會有一定的阻礙，但只要有引導(dǎo)力，努力培育其市場，小高層會有更廣闊的市場前景。所謂小高層住宅，是指層數(shù)為 7 層以上 14 層以下的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯無消防電梯。小高層在這樣一個不成熟的區(qū)域，價格不得不保守。其新穎的生活形態(tài)、居高臨下的氣質(zhì)風(fēng)韻、與人相協(xié)調(diào)的遺園藝術(shù)，必然以其罕見性和稀缺性從眾多“綠色樓盤”中脫穎而出，成為鄭州樓市又一建筑經(jīng)典。至于高物業(yè)費，隨著消費理念的成熟，許多消費者也比較理性。最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開來。購房者在做選擇時，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。 長城建設(shè)的湯經(jīng)理認為，消費心態(tài)是需要引導(dǎo)的。 四、城郊（?。└邔幼≌€需創(chuàng)新 1999 年，麗島便較早推出了小高層。因此，不少樓盤以低價來吸引購房者，多層住宅價格比高層價格大約高 100~200 元／平方米，以此來吸引客戶。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。比如在陽光海岸，同樣的面積，買小高層得比多層多付出 6~8 萬元。另外，從得房率的角度來看，一般高層得房率在 80％左右，小高層的得房率在 84． 5％左右，多層得房率大概在 88％左 右，得房率是影響市民購買多層的重要原因。在一定條件下，綠化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集約度；容積率相同，則可較大地減少建筑占地面積，增大綠化空間。而塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想，沒有陽光的臥室和起居室使人難以接受。 小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造 上有突出優(yōu)勢。 戶型不能刺激消費者購買欲望 除設(shè)置明衛(wèi)外，能否設(shè)置明餐廳作為賣點？如：加大外飄窗的美觀設(shè)計，注重山墻與北面 房間的多做挑出式設(shè)計等。銷售時注意擴大對客戶群對電梯品牌的認可度灌輸。如產(chǎn)生質(zhì)量問題，對生活造成不便 單價相對多層較高 面積基本都為大戶型，總價偏高 對建筑地點要求較高 總面寬窄，進深長，房子像竹筒 衛(wèi)生間多無明采光 市場不認可。它介于多層和高層之間，將兩者的優(yōu)點結(jié)合在一起。 容積率與銷售價格的關(guān) 系。 小高層住宅建設(shè)的經(jīng)濟分析 投入與產(chǎn)出關(guān)系。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高層住宅具有高層建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好。 得房率高。小高層多為 711 層（部分 11 躍 12 層），高度為 30 米左右，俯視地面，觀看景物，照看兒童戶外活動等均為適宜，使人感到親切而不失舒展。隨著電梯使用年限的增加，性能的降低，電梯運行質(zhì)量將成為困擾住戶的一個長期問題。 二、中小城市發(fā)展小高層住宅存在的問題 盡管小高層住宅在我國中小城市具有較好的發(fā)展前景，但目前還存在一些 問題，應(yīng)引起開發(fā)商及有關(guān)方面的高度重視： 第一、如何保證小高層住宅的日常供水 雖然小高層住宅的建筑高度比高層要低，但是 3035 米左右的建筑高度相對于多層住宅而言，還是高了不少。相反，小高層住宅由于建筑層數(shù)相對較少，建筑高度限制在 3035米以內(nèi)，施工復(fù)雜程度要比高層住宅簡單得多，對防火、抗震等也沒有特別的要求，只是比多層住宅增設(shè)了一部電梯，這樣對開發(fā)商的綜合素質(zhì)、資金實力要求相對較低。 良好的戶型設(shè)計，適中的銷售價格 從節(jié)約土地的角度而言，高層住宅比小高層住宅更有優(yōu)勢，但高層住宅在我國中小 城市并未能得到良好的發(fā)展。在現(xiàn)有的多層、高層、小高層和連排別墅等住宅類型中，小高層住宅由于兼?zhèn)淞硕鄬雍透邔幼≌髯缘膬?yōu)點，使其在我國中小城市得以流行。這一數(shù)據(jù)一方面反映了我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點和居民的消費熱點，但同時也從另一個側(cè)面說明我國地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)日趨激烈。 由于以上諸多原因，小高層住宅逐漸從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實并成為風(fēng)行一時的時尚。 3) 提高了生活質(zhì)量。它摒棄了大高層住宅 (11 層以上 )的缺點，同時保持了多層住宅的優(yōu)點；它既符合現(xiàn)行的國家技術(shù)設(shè)計規(guī)范，又有利于開發(fā)建設(shè)，同時又適應(yīng)了現(xiàn)在購房者的實際購買水平。 4) 容易導(dǎo)致居住小環(huán)境的惡化，如高層住宅北面的大片陰影 區(qū)、高層住宅的樓群風(fēng)等。因此，近幾年全國各大城市都建了很多高層住宅。 陽光 陽光是萬物之源，對于人類的生存、生長和生活具有重要作用。 若從造型角度入手，進行平面調(diào)整和局部變化，某一層或一戶采取特殊設(shè)計，會令住宅造型更為靈活。 周邊式布局通常以直線、流線形、弧形 的“小高層”群圍合中心公共空間，并通過園林綠化、高差變化等手段減小庭院尺度，并賦予居民靈活使用的余地。也可將其設(shè)于住區(qū)中心空間，結(jié)合綠地、廣場等使之成為住區(qū)的焦點與高潮。在此形勢的影響下，單純“多層 +高層”模式已不能滿足土地緊張的城市發(fā)展的需要，而另一種折衷模式“小高層”住宅（ 711 層），因其與多、高層比較具有特有優(yōu)勢，既適應(yīng)現(xiàn)代居住生活要求、適合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、節(jié)約土地資源，而成為當(dāng)前和未來城市住宅中一道亮麗的風(fēng)景線。電梯廳及公共走道至戶門外的所有公共部位，均應(yīng)精心設(shè)計，提高小區(qū)的可識別性和歸屬感，體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 有效地組織設(shè)備管網(wǎng) 在小高層住宅建筑設(shè)計中，廚房和衛(wèi)生間管道均應(yīng)采用集中管道井布置，豎向管道設(shè)在其中，水平管道在操作臺后部設(shè) 100cm 寬的水平管線區(qū)，衛(wèi)生設(shè)備的管件可采用吊頂將其隱蔽。起居室與南向陽臺的緊密結(jié)合，采用大面積的落地玻璃門，形成陽光室與南向的陽臺和透空的鑄鐵欄桿通透，可將室外優(yōu)美的環(huán)境組織到室內(nèi)來。要塑造家庭的舒適環(huán)境，必須加深對公私分區(qū)明確的理解，以恰當(dāng)?shù)目臻g劃分，使居住生活行為適得其所，進而獲得最佳的居住空間環(huán)境。 （二）套型設(shè)計 對于住宅套型的重要性，現(xiàn)在被越來越多的開發(fā)商認 識和重視了，這是一個很大的進步，是“以人為本”的住宅建設(shè)理念開始具體落實的良好開端，也是對大量積壓空置房現(xiàn)象冷靜、認真反思的結(jié)果。 （一）社區(qū)環(huán)境特色 早在 1930 年春，著名建筑大師、現(xiàn)代建筑的奠基人格羅皮烏斯，在布魯塞爾召開的國際現(xiàn)代建筑協(xié)會 (CIAM)第三次會議的報告中，提出在大城市中建造 1012 層的高層住宅的主張。小高層住宅是一種約定俗成的說法，在國際住宅設(shè)計規(guī)范中并無此定義。小高層住宅實際上是中高層住宅 (7 層 ~9 層 )和 10 層 ~11 層的高層住宅相加在一起的概念。他認為“高層住宅的空氣陽光最好，建筑物之間距離拉大，可以有大塊綠地供孩子們嬉戲”，“應(yīng)該利用我們擁有的技術(shù)手段，使城市和鄉(xiāng)村這對立的兩極互相接近起來”。在同一環(huán)境中，住戶買家經(jīng)濟實力是前提，在同樣的經(jīng)濟實力條件下，買家最重視的是住宅“套型結(jié)構(gòu)”問題，它是買家關(guān)心和挑剔的焦點。由客廳、餐廳、廚房組成的公共區(qū)和由臥 室、衛(wèi)生間組成的私密區(qū)，應(yīng)互不干擾、簡潔方便，滿足各層次 人行為的居住性、適合性和私密性?！败S層式”的套型，可在室外景觀良好的一面設(shè)置觀景平臺，使之有空中花園的效果，這也是小高層住宅建筑的特色之一。當(dāng)結(jié)構(gòu)布置有條 件時，可采用樓板下沉，將戶內(nèi)的所有管件均在同層布置，維修時不需到下一層，以減少住戶間的矛盾。 （四）安全問題及結(jié)構(gòu)體系 居住首先需要安全。 （一）景觀輪廓與空間限定 景觀設(shè)計與住區(qū)空間領(lǐng)域的限定對于塑造良好的居住環(huán)境形象具有重要作用。 當(dāng)住區(qū)中多、高層與“小高層”并存時，“小高層”一般被用以構(gòu)成中景，形成近低遠高的景觀層次。例如，上海的陸家嘴花園則采用更為靈活和多層次的手法，利用板式、點式“小高層”，與板狀高層、階梯形多層等多種住宅形態(tài)相結(jié)合，限定中心橢圓形公共空間，而偏離中心區(qū)一側(cè)，兩組略微錯落的板式“小高層”完成了對次一級公共領(lǐng)域的界定。 尺度是指建筑物與人體的比例關(guān)系，尺度與人接近，則感覺舒適?！靶「邔印弊≌韵鄬τ诟邔?受歡迎，其中一個重要原因即各戶朝向良好。在北京、上海、廣州等大城市出現(xiàn)了不少二三十層的高層住宅，甚至出現(xiàn)了超過 100m 的超高層住宅。 5) 建設(shè)費用高、建設(shè)周期長。因此，小高層住宅具有如下優(yōu)點： 1) 節(jié)約用地，尺度適宜。仍以單元式為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小看。 （二）小高層住宅的前景 小高層住宅的核心問題是電梯問題，如果能解決好的話，小高層住宅是有廣闊市場的。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，以及廣大購房者消費觀念的日趨成熟。 一、小高層住宅為什么適合中小城市 小高層住宅是指建筑層數(shù)在 712 層之間，平面布局類似多層住宅，以電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具的一種住宅類型。究其原因，首先是高層住宅的平面設(shè)計不合理，往往是一梯 8 戶或 6 戶，導(dǎo)致近 1/3 的住宅朝向不好，影響了住戶的采光和通風(fēng)。我國許多中小城市受經(jīng) 濟發(fā)展水平的限制，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級都不高，以三級及三級以下為主，較低的企業(yè)資質(zhì)、有限的資金實力使這類房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于開發(fā)小高層住宅項目。而一般中小城市現(xiàn)有的自來水廠，其供水壓力只能達到 6 層樓的高度，所以如何保證小高層住宅的日常供水，成為開發(fā)商必須解決的一個問題。 雖然小高層住宅目前還存在著一些問題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開發(fā)用地，創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，以及改善住戶的生活質(zhì)量，同時又在戶型的平面布置、房間朝向設(shè)計、銷售價格、物業(yè)管理收費等方面比高層 住宅優(yōu)越，因此，只要開發(fā)商對上述問題采取積極有效的對策，小高層住宅在中小城市應(yīng)具有良好的發(fā)展前景。 我國已進入老齡化社會，無障礙設(shè)計越來越受到關(guān)注， 成為住宅設(shè)計中的重要理念和重要內(nèi)容。一般而言，多層得房率為 80％ 以上，而高層由于須設(shè)置兩座防煙樓梯、 兩臺電梯、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70％ 左右。室內(nèi)承重墻少，便于重新布局，裝修室內(nèi)空間，具有較強的適用性，而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動，給裝修帶來諸多不便。撇開環(huán)境因素，從房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與費用看，土地費用和建 設(shè)安裝工程這兩項占了很大的比重，它決定著各類住宅形態(tài)的收益率?，F(xiàn)行條件下，住宅小區(qū)容積率對銷售價格的調(diào)節(jié)作用是較為明顯的。 其次，小高層擁有采光、通風(fēng)充分，戶型均好性強的特點。 （二）小高層在當(dāng)前市場推廣上遇到的主要問題及解決方案探討 推廣時市場不認可小高層建筑 首先，我們應(yīng)該在前期進行市場調(diào)研，對區(qū)域房地產(chǎn)小高層市場 進行分析，如果沒有小高層建筑出現(xiàn)，則需調(diào)查人們對小高層的認可度，引導(dǎo)客戶購買小高層是一個長期行為，根據(jù)其他城市市場經(jīng)驗，一般需要