【正文】 在建的渝合高速公路將于近期通車，它鄰靠小區(qū)外圍，是此項(xiàng)目的又一重要交通樞紐。 鄰近重大科技區(qū)井口工業(yè)區(qū)，是政府規(guī)劃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，土地的升值潛力無(wú)限，此區(qū)域的住宅存在潛在的市場(chǎng)消費(fèi)。 地塊呈不規(guī)則的長(zhǎng)條狀，屬近陵型地塊，最底標(biāo)高 168米，最高標(biāo)高 239米，整個(gè)高差達(dá) 71米。而且清澈、清涼的江水是城區(qū)江景住宅所無(wú)法比擬的。在自然環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)就顯得越發(fā)明顯，據(jù)市環(huán)保部門提供的資料顯示，重慶大氣中二氧化硫的含量居世界前茅，主城區(qū)空氣質(zhì)量惡劣，污染程度嚴(yán)重，平均每天有 65噸生活污水流向兩江，主城區(qū)的居民時(shí)刻生活在嚴(yán)重污染的大氣和水環(huán)境中。 （二）國(guó)道線 212 由重慶至蘭州北上的快速干線 212國(guó)道途經(jīng)項(xiàng)目所在地，它是貫穿重慶沙坪壩區(qū)至北培、合川、南充的唯一干線，常年有通往重慶北部各大二級(jí)城市的大巴，中巴穿梭于地塊西側(cè)，形成項(xiàng)目于外界聯(lián)絡(luò)溝通的主要交通干線。主城區(qū)預(yù)計(jì)于 2020年規(guī)劃建成區(qū)干道（快速路、主次干路） 818公里；干道路網(wǎng)密度每平方公里 ，其中快速路網(wǎng)將主城 315平方公里面積劃分為 36個(gè)區(qū)域，平均每區(qū)域面積為 9平方公里，人口均 9萬(wàn)人，路網(wǎng)密度為每平方公里 ；道路廣場(chǎng)用地占城市總用地的 %，人均占有 。全市幾乎所有重點(diǎn)中學(xué)都集中在沙區(qū)，全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)等也分布在區(qū)內(nèi)中心處。全面積共 ，轄 13個(gè)街道、 12個(gè)鎮(zhèn)。享有 “ 嘉陵江畔的璀燦明珠 ” 之盛譽(yù)，是國(guó)務(wù)院首批確定的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)自然風(fēng)景名勝區(qū)，全國(guó)三 大儀器儀表生產(chǎn)基地之一。實(shí)行預(yù)防為主的方針，保健和醫(yī)療并重，形成完善的醫(yī)療保健體系，提高醫(yī)療水平，發(fā)展和完善城鄉(xiāng)社會(huì)服務(wù)和社會(huì)保障體系。 在工業(yè)、農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上全面實(shí)施科教興渝戰(zhàn)略。 第五章 項(xiàng)目環(huán)境條件分析 一、項(xiàng)目區(qū)域分析 重慶市政府力爭(zhēng)在 2020年把重慶都市圈建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水特色的現(xiàn)代化城市。解放碑到石橋鋪、江北到南岸，花上四、五十分鐘是常事。去年 ，上海的商品房與二手房的交易面積幾乎是 1： 1，而重慶去年的二手房交易量不過(guò) 294萬(wàn)平米（商品房成交量為 709萬(wàn)平米）。 1999年重慶市民的儲(chǔ)蓄余額為 ，我們以高出 GDP增幅約 10％即 20％計(jì)算，到 2002年年底，這一數(shù)字將達(dá) 1210億元。當(dāng)然，這是以市場(chǎng)情況擬定的。 （一）購(gòu)房趨勢(shì)調(diào)查 首先，我們通過(guò)騰博資訊公司對(duì)龍湖西苑已購(gòu)客戶所做的問(wèn)卷調(diào)查，提供的幾組數(shù)據(jù)做如下分析： 從調(diào)查表中顯示，購(gòu)房者年齡趨于年輕化。近 年來(lái)，隨著人們收入的增加，國(guó)家對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的一系列政策的出臺(tái)，大眾對(duì)旅游觀念也越來(lái)越強(qiáng)，使重慶周邊的旅游景點(diǎn)迅速崛起。 追求新穎與保持傳統(tǒng)并行 重慶人對(duì)新奇事物抱有很強(qiáng)的好奇性，單從外表打扮與特有的飲食文化便能初窺端倪。 1999年，重慶居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低，消費(fèi)需求疲軟，已成為制約重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要原因之一。 重慶是一座舉世聞名的歷史文化名城，已有 3000多年的歷史。但由于項(xiàng)目占地較小，因而規(guī)劃內(nèi)容也有限。（學(xué)費(fèi) 同下） 助學(xué)金 +學(xué)費(fèi)（期） 小學(xué)： 38000+4700 元 中學(xué)： 36000+4900 元 高中： 36000+4900 元 （助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交） 備 注 學(xué)?？赏扑]出國(guó)留學(xué) 該校為全市第一所私立學(xué)校，現(xiàn)與福建石竹山文武學(xué)校聯(lián)辦。 以上三所學(xué)校均屬重慶比較知名的私立學(xué)校，他們的收費(fèi)各有所異，但收費(fèi)方式大體相同。 （三）其他區(qū)域（見(jiàn)下表） 其他區(qū)域城郊 別墅 一覽表 帝景名苑 水天花園 區(qū)域位置 南岸科普中心旁 北碚董家溪 價(jià)格 2250元 /M2（起） 1580— 2200元 /M2 規(guī) 模 占地： 85畝 規(guī)劃 212戶 約 500畝 規(guī)劃容積率 戶型面積 范圍 218— 320平米 主力戶型： 320平米 100— 150平米 主力戶型： 130— 150平米 區(qū)域特色 緊鄰科普中心，位于三峰山的最高處，江景、夜景均是本項(xiàng)目最好的風(fēng)景。兩個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域都是回興鎮(zhèn)寶圣湖，此處環(huán)境優(yōu)美比較適合于居家。 區(qū)域特色 位于成渝高速路含谷收費(fèi)站旁，緊鄰公路。 從目前市場(chǎng)來(lái)看，重慶郊區(qū) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 主要是沿著成渝經(jīng)濟(jì)帶 含谷區(qū)域和機(jī)場(chǎng)高速路 渝北方向發(fā)展（本章專談 別墅 市場(chǎng)和典型郊區(qū)聯(lián)排住宅）： （一）含谷區(qū)域 含谷鎮(zhèn)位于九龍坡區(qū)，距市區(qū)約 17公里，成渝高速路與此相連，從大坪驅(qū)車至此僅需 20分鐘，交通十分便利。 二、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1997年以來(lái)，隨著國(guó)家制定西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略已及種種拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速火爆，并由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。正是有了這樣的操作，廣州奧林匹克花園才取得了空前的成功，并且在業(yè)界產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響與良好口 碑。網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、健身房、攀巖壁等健身設(shè)施幾乎都同時(shí)進(jìn)入了各個(gè)小區(qū)，讓業(yè)主的生活變得豐富多彩，充滿活力。 （三）度假休閑房地產(chǎn) 城里人愈來(lái)愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，渴望享有一種悠靜、閑遐的寧?kù)o生活，節(jié)奏緩慢、順暢且有規(guī)律，市場(chǎng)有了這種強(qiáng)烈的需求，于是結(jié)合休閑生活模式的新型 房地產(chǎn)項(xiàng)目 便應(yīng)運(yùn)而生。 1993年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)過(guò)熱狀況，中央決定采取宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸。 （二）教育房地產(chǎn) 當(dāng)人們有了生活得更好的要求，當(dāng)人們明白了知識(shí)可以改變生活，智慧可以創(chuàng)造財(cái)富，當(dāng)人們懂得了學(xué)習(xí)能夠讓自己永遠(yuǎn)走在最前面，教育便成了生活中的一個(gè)中心點(diǎn)，成了每一個(gè)家庭選擇生活方式的要素之一。 在全國(guó)的眾多旅游房產(chǎn)項(xiàng)目中，有不少依托郊區(qū)的自然風(fēng)光，清新的空氣環(huán)境開(kāi)發(fā)的、令城里人喜愛(ài)的旅游度假房產(chǎn)，獲得了成功。 當(dāng)前，傳統(tǒng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的機(jī)會(huì)逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超過(guò) 20平方米。尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、深圳和廣州等地人居住面積已達(dá)到 20多平方米，人們對(duì)住房的需求不再滿足簡(jiǎn)單的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉悶的建筑使生活水平不斷提高、對(duì)居住條件越來(lái)越講究的人們開(kāi)始思索：我們究竟需要什么樣的居住方式？ 我們真的能象海德格爾所說(shuō)的那 樣 “ 詩(shī)意地居住 ” 嗎？這是現(xiàn)代城市居民所面臨的問(wèn)題，也是每一個(gè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商所面臨的問(wèn)題。 根據(jù)上述項(xiàng)目的總體設(shè)想，為體現(xiàn)世外桃源項(xiàng)目的高水準(zhǔn)，真正建成重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)成功人士的理想家園。 區(qū)域的獨(dú)特設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng) 目的發(fā)展特色，而整個(gè)發(fā)展模式的締造融合在每一區(qū)域的天然優(yōu)點(diǎn)及優(yōu)越位置之中。由 于國(guó)情不同，成功者的標(biāo)準(zhǔn)和追求意識(shí)也不同。公司從證券業(yè)轉(zhuǎn)入重慶的多元化投資領(lǐng)域，從事 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ，在重慶已取 得了不菲的成績(jī)。不可多得的山水資源，為項(xiàng)目孕育了高品質(zhì)的品味。所謂的 別墅 既無(wú)山水景觀，又無(wú) “ 大家風(fēng)范 ” ，最多的是多一些面積而已。世外桃源的定位基礎(chǔ)在哪里呢？應(yīng)該就在適度超前的“ 頭啖湯 ” 里。實(shí)際上，中安地產(chǎn)公司和 策劃 人非常明白，投資巨大、規(guī)模宏大的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 的成敗，就在于前期的 “ 廟算 ” 。 “ 世外桃源 ” 排行老幾？項(xiàng)目如何開(kāi)發(fā)？市場(chǎng)的變動(dòng)因素又會(huì)如何？我們認(rèn)為，從真正意義上說(shuō)，綜合性的郊區(qū)精品大盤（亞假日 生活模式的休閑小鎮(zhèn)），在重慶還沒(méi)有出現(xiàn)。 國(guó)凱（重慶）地產(chǎn)咨詢公司有幸與中安地產(chǎn)聯(lián)手，共同 策劃 和 打造重慶這一具有歷史意義的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ?，F(xiàn)代的歐美式東籬度假村和 中國(guó) 古民俗風(fēng)格的陶?qǐng)@古城讓你做全面最優(yōu)的選擇。來(lái)到歌舞中心欣賞一曲俄羅斯的經(jīng)典歌曲，在你的細(xì)胞中又會(huì)增添許多歐洲的藝術(shù)細(xì)胞。 清晨，愛(ài)運(yùn)動(dòng)鍛煉的你，踏著晨曦和草地的露珠，沿著帕特南溫泉休閑度假中心的小路經(jīng)過(guò)圓夢(mèng)橋來(lái)到綠色運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，開(kāi)始你的晨煉和運(yùn)動(dòng)。傳統(tǒng)文化和建筑、休閑和療養(yǎng)、現(xiàn)代娛樂(lè)在這里被融合成一個(gè)整體。 世外桃源是以整合地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)模式，以 “ 帕特南溫泉 ” 為休閑度假特色，提倡亞假日生活模式的城市邊緣休閑小鎮(zhèn)。重慶中安國(guó)際大廈在此前只是一個(gè)普通的建筑物，經(jīng)一群沿海來(lái)西部開(kāi)發(fā)的 “ 淘金人 ” 妙手一撥，就變成了一個(gè)為重慶和國(guó)內(nèi)外來(lái)渝投資開(kāi)發(fā)者的精品寫(xiě)字樓。以圖涼快干爽，又因有郊游的雅興，這里的植物公園及山幽野趣完全滿足了這種需求。無(wú)聲電影諧星哈偌德 ?羅易得，在綠地街上蓋起了一座占地 20英畝的宮殿，其中不乏 12個(gè)不同主題的花園， 44個(gè)房間。 如果說(shuō)，美國(guó)好萊塢猶如一間造夢(mèng)工廠，那么與之相鄰的比華利山莊，便是這群造夢(mèng)者為自己所營(yíng)造的如詩(shī)如畫(huà)的世外桃源。山氣日夕佳，飛鳥(niǎo)相與還。此中有真意，欲辨已忘言。比華利山莊，這個(gè)花香鳥(niǎo)吟，樹(shù)盈 草青，風(fēng)清語(yǔ)細(xì)，曲徑通幽的美國(guó)第一富貴家園，堪稱明星大亨的一大樂(lè)園。在威爾塞耳大道向東，著名建筑家貝聿銘近年又為畢華利添上了多 彩的一筆，他那大理石加透明玻璃的杰作，于莊園的入口處，甚是顯眼。另外，半山區(qū)依山面海，可以俯瞰美麗的維多利亞港，這樣絕佳的景觀是世上罕有的?，F(xiàn)在已有重慶市和國(guó)內(nèi)外諸多金融、商務(wù)機(jī)構(gòu)落戶于此 。 我們將這樣去描繪中安地產(chǎn)創(chuàng)建的 “ 成功作品 ” ： 通往世外桃源溫泉休閑度假勝地的路，沿著東蘺大 道向嘉陵江方向行進(jìn)。 進(jìn)入帶有溫泉池的套間，你能感覺(jué)到周圍回蕩著遠(yuǎn)處美妙的天籟之音。在綠色運(yùn)動(dòng)區(qū)，最受歡 迎的活動(dòng)要算熱氣球、網(wǎng)球和滑冰。來(lái)到泰國(guó)的芭提婭夜總會(huì)激情放松與娛樂(lè)，除欣賞風(fēng)情萬(wàn)種的泰國(guó)舞蹈外，還可以接受泰女的特殊服務(wù)。古色古香的 中國(guó) 民俗度假村的四合院 和風(fēng)情街市建筑，讓你的懷舊情節(jié)得到最大能量的釋放。 在接洽項(xiàng)目之時(shí)，我們已和中安地產(chǎn)公司洽商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本問(wèn)題： 項(xiàng)目如何定位的問(wèn)題？ 究竟要打造一個(gè)什么樣的項(xiàng)目，首先要解決的問(wèn)題是 —— 我是誰(shuí)？即項(xiàng)目的定位問(wèn)題。世外桃源項(xiàng)目是要在重慶地產(chǎn)界拔得頭籌，創(chuàng)造重慶地產(chǎn)的奇跡和引導(dǎo)性標(biāo)志。 在 中國(guó) 房地產(chǎn)全面進(jìn)入生態(tài)環(huán)境、智能環(huán)境、郊居規(guī)?；臅r(shí)代， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 早已不是一般 意義上的蓋房子、賣房子了。因此，經(jīng) 過(guò)縝密的分析研究和對(duì)重慶地產(chǎn)市場(chǎng)的把握，我們提出了 “ 整合生活要素 ” 的地產(chǎn)整合開(kāi)發(fā)模式，創(chuàng)造 “ 亞假日生活模式 ” 和城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)的概念，引導(dǎo)和締造重慶乃至國(guó)內(nèi)的中產(chǎn)階級(jí)人士以第二生活空間為主的休閑度假基地。不能提供閑情逸致，滿足不了富豪階層的消費(fèi)。也正因?yàn)榇?，?xiàng)目的打造，必須有豪宅和適度超前的 別墅 概念出現(xiàn)，并進(jìn)行有效整合的優(yōu)質(zhì)稀缺資源項(xiàng)目。在極短時(shí)間內(nèi)完成了角色轉(zhuǎn)換 —— 中安國(guó)際大廈已獲得成功，在業(yè)界獲得較好的口碑。由此，我們?yōu)?中國(guó) 和重慶的成功者所設(shè)計(jì)的居所也有 所區(qū)別。將教育與旅游、度假與運(yùn)動(dòng)的相悖之處融合處理，使多元化而又帶有強(qiáng)烈對(duì)比的設(shè)計(jì)概念發(fā)揮得淋漓盡致。世外桃源項(xiàng)目將容積率控制在 ，使之有更多的空間用于綠化及自然環(huán)境和人工環(huán)境營(yíng)造，為達(dá)成項(xiàng)目總體設(shè)想的目標(biāo)。 當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)逐漸減少，住房消費(fèi)開(kāi)始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房 地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)。最近在成都青城山大門對(duì)面出現(xiàn)的一大型旅游度假項(xiàng)目 青城白鷺洲便是一例。 古時(shí)候有 “ 孟母三遷，擇鄰而居 ” ，現(xiàn)在的父母對(duì)孩子的關(guān)愛(ài)比起孟母有過(guò)之而無(wú)不及。一時(shí)間，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰， 別墅 銷售更成了難點(diǎn)中的難點(diǎn) ，在廣東城鄉(xiāng)公路兩旁，到處出現(xiàn)已建好的 別墅 在曬太陽(yáng)。 由成都置信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的置信生態(tài)花園 ?芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)（文家場(chǎng)）交界處，占地約 810畝，初步規(guī)劃建筑總面積 13萬(wàn)多平方米，擬于 2002年 8月份投入使用。但今天，把體育運(yùn)動(dòng)作為整體概念加以運(yùn)作卻不多見(jiàn)，這需要開(kāi)發(fā)商具有必勝的信心與超前的意識(shí)，以及對(duì)房地產(chǎn)宏觀把控的能力。 第三章 重慶房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)全國(guó)而言發(fā)展比較平穩(wěn)，當(dāng) 1992和 1993年國(guó)內(nèi)其他城市尤其是沿海地區(qū)掀起 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 狂潮時(shí)，重慶只起了一點(diǎn)小小的漣漪，并很快在 1993年下半年，這點(diǎn)漣漪也歸于平靜。今年上半年，樓盤的銷售普遍比較疲軟，尤其在幾次房交會(huì)之后，銷售更是銳減。 1999年，全興物業(yè)公司所開(kāi)發(fā)的全興 別墅 隆重上市，成為含谷 別墅市場(chǎng)的先鋒。 緊鄰含湖與香格里拉 別墅 區(qū)，背靠近百畝河塘，空氣清新。兩個(gè)項(xiàng)目的功能定位于第二居所的概念。 緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，該區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好 配套 網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所、迷你高爾夫等 組建游艇俱樂(lè)部；社區(qū)內(nèi)配有標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所購(gòu)物中心等設(shè)施 交房狀態(tài) 清水房 清水房 交房時(shí)間 2002年 3月 一期已完工 二期剛開(kāi)盤 銷售情況 約 15％ 一期銷售約 90％ 三、相關(guān) 市場(chǎng)分析 （一）旅游 市場(chǎng)分析 重慶是一座擁有 3000年歷史的文化古城，旅游資源十分豐富。在對(duì)學(xué)生的管理上，都采用封閉式教學(xué)管理，以培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立性為主。 該校辦學(xué)已 8年，現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學(xué)校，與美國(guó)休斯頓大學(xué)建立友好關(guān)系。 （四）娛樂(lè)休閑 市場(chǎng)分析 娛樂(lè)是人的一種主要消遣方式，關(guān)系到人生活的每一天。解放前曾為國(guó)民黨政府抗戰(zhàn)的陪都。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)，消費(fèi)傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長(zhǎng)緩慢，職工持久性