【正文】 B、戶型差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的10%。(四)定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu)勢(shì)所在）住宅價(jià)格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在2200～3500元），相對(duì)周邊（同類型）價(jià)位低300～500元/㎡左右，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格上升空間在200～300元/㎡。※ 針對(duì)每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者銷售策略的改變對(duì)生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。※ 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。○低開(kāi)意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。綜合考慮以上因素，開(kāi)發(fā)模式定位為：整體開(kāi)發(fā)，商服先行定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢(shì)，抬高競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，以較好的形象展示。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。各類物業(yè)檔次建議如下：辦公樓 ——智能化寫(xiě)字樓（最好5A級(jí)）SOHO酒店式公寓 ——商務(wù)型酒店式白領(lǐng)公寓住宅 ——中檔偏高居住型住宅酒店 ——產(chǎn)權(quán)式準(zhǔn)3星級(jí)商場(chǎng) ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——底商街鋪和步行街街鋪（兩層）產(chǎn)品定位分析：※塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)格；※市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品 A、小高層住宅定位※ 本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主；大戶型（4房）和Townhouse（首層、頂層）物業(yè)為補(bǔ)充※ 創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園、空中Townhouse等；B、高層寫(xiě)字樓定位：※ 寫(xiě)字樓的戶型結(jié)構(gòu)以緊縮型80120平方米左右為單位戶型(可自由組合)，※ 提供公眾商務(wù)設(shè)施配套；C、高層SOHO定位※ SOHO的面積以4060平方米（一房一廳、二房一廳、二房二廳）為標(biāo)準(zhǔn)?！?有錢(qián)或有權(quán)的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）在鄭州是個(gè)中原城市，與東北人在大連買(mǎi)房相同。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。c、企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）※ 年齡層：3345歲※ 客戶特征描述：他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢(qián)是自己辛苦賺來(lái)的，雖然有房有車(chē)，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來(lái)。※ 購(gòu)買(mǎi)決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。定位分析：※ 抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是：策略意義： 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散互為賣(mài)點(diǎn)，互為配套（二）適量原則：10萬(wàn)平米總量控制下，實(shí)現(xiàn)少而多的開(kāi)發(fā)原則，即“多”—產(chǎn)品線豐富，“少”—各單一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量見(jiàn)《產(chǎn)品規(guī)則指導(dǎo)書(shū)》）策略意義：避免競(jìng)爭(zhēng)快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競(jìng)爭(zhēng)的品牌優(yōu)勢(shì)：其企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空缺，和對(duì)手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，論證了市場(chǎng)空缺和入市機(jī)會(huì)的存在。W、 劣勢(shì)分析※ 項(xiàng)目地塊的景觀較差；※ 項(xiàng)目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會(huì)治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項(xiàng)目的形象；※ 項(xiàng)目的容積率高，項(xiàng)目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時(shí)還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。學(xué)校教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，規(guī)劃拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)相臨，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說(shuō)明河南水資源利用的可靠性不大。社會(huì)治安狀況本項(xiàng)目位于鄭州市的城市邊緣，靠近107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路）來(lái)往過(guò)境的車(chē)輛繁多，以及項(xiàng)目地南邊的果菜市場(chǎng)，項(xiàng)目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的周邊比較復(fù)雜的社會(huì)治安環(huán)境。其自然資源的具體表現(xiàn)為：周?chē)h(huán)境景觀A、項(xiàng)目地現(xiàn)狀 B、東面，107國(guó)道。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進(jìn)行有效的廣告定位及媒體組合。……………………………22W劣勢(shì)分析………………………………………23O機(jī)會(huì)分析…………………………………24T威脅分析……………………………25四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略原則…………………………………26復(fù)合原則 ………………………………27適量原則 ……………………………29空缺差異原則……………………………………30創(chuàng)新需求原則………………………………………33經(jīng)濟(jì)+美麗…………………………………………34相對(duì)效益原則…………………………………………………36五、 項(xiàng)目綜合定位……………………………………37產(chǎn)品定位………………………………………38項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位………………………………………………38產(chǎn)品定位…………………………………50價(jià)格定位…………………………………………54形象定位………………………………………55建筑風(fēng)格定位…………………………………………60項(xiàng)目發(fā)模式定位………………………………61開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位……………………………………63六、 項(xiàng)目案名/主題口號(hào)（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析）…………………64命名方式…………………………………65命名建議………………………………………………65案名推薦……………………………………………………66主題口號(hào)…………………………………67賣(mài)點(diǎn)梳理…………………………………68七、價(jià)格策略……………………………70定價(jià)原則……………………………………71可類比樓盤(pán)銷售單價(jià)…………………………………………83本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議……………………………………………88定價(jià)分析……………………………………90項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升潛力分析…………………………………………91價(jià)格表模擬………………………………………50一、市場(chǎng)定位前言本報(bào)告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，由市場(chǎng)反映的訊息定位本項(xiàng)目。項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對(duì)消費(fèi)心理，購(gòu)買(mǎi)行為的影響程度，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位以及營(yíng)銷組合提供依據(jù)?？偨ㄖ娣e：10萬(wàn)平方米。污染狀況 A、工業(yè)污染：該地塊處于鄭州東區(qū)，距離市中心區(qū)近，周邊無(wú)廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。因此，項(xiàng)目地塊來(lái)說(shuō)，衛(wèi)生狀況將是一個(gè)較為嚴(yán)重的問(wèn)題。醫(yī)療衛(wèi)生緯五路省人民醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院，東明路省老干療養(yǎng)院。那么本項(xiàng)目小區(qū)也將擔(dān)負(fù)美化市容的城市功能，也有可能成為該片區(qū)的標(biāo)志性建筑?？偨Y(jié)論：綜上所述,雖然所處位置是在未來(lái)的城市發(fā)展區(qū)域,但項(xiàng)目地塊的綜合環(huán)境較為復(fù)雜，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的綜合素質(zhì),所以在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與項(xiàng)目的營(yíng)銷中還要重點(diǎn)在于保證項(xiàng)目物業(yè)的品牌及形象的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面：※ 改善項(xiàng)目周邊綜合環(huán)境，提高項(xiàng)目地的整體形象；※ 提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，進(jìn)一步塑造高品質(zhì)項(xiàng)目形象及開(kāi)發(fā)商自身品牌。 分析顯示，在三個(gè)需求層面具備性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；中端中價(jià)市場(chǎng)——產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中價(jià)高端市場(chǎng)——市場(chǎng)空缺高端高價(jià)市場(chǎng)——價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)注：此策略執(zhí)行的兩個(gè)