【正文】 小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。（六）價(jià)格表模擬價(jià)格表的制定價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。因小面積寫(xiě)字樓總價(jià)低，月供低的優(yōu)勢(shì)明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計(jì)算，首付七萬(wàn)元，月供僅1200元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。※ 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時(shí)代城”銷售均價(jià)為3400元/㎡、 “未來(lái)花園”銷售均價(jià)為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會(huì)大廈”銷售均價(jià)3380/㎡、“錦江國(guó)際大廈”銷售均價(jià)為3050元/㎡、“金成國(guó)際”銷售均價(jià)為3100元/㎡。（二）可類比樓盤(pán)市場(chǎng)銷售單價(jià)住宅物業(yè)與SOHO項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元/㎡） 付款及優(yōu)惠折扣錦江國(guó)際花園 商住兩用 2600（不帶裝修）3050（帶裝修） 一次性：3%，按揭：1%金成國(guó)際廣場(chǎng) 3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%德億時(shí)代城 住宅 3500 一次性：3%，按揭：2%青年居易 住宅 2100 一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期）3200（四期預(yù)售價(jià)） 一次性：3%，按揭：1%華林都市家園 住宅 1900 一次性：5%，按揭：無(wú)未來(lái)花園 住宅 3400 一次性：5%，按揭：無(wú)兆邦花園 住宅 2600 一次性：10%，按揭2%麗江水花園 住宅 2200 一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱 功能性質(zhì) 價(jià)格（元/㎡） 優(yōu)惠折扣金成國(guó)際廣場(chǎng) 3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%財(cái)富廣場(chǎng) 辦公 3380 一次性：2%，按揭：無(wú)中州都會(huì)廣場(chǎng) 辦公 3500 一次性：2%，按揭：無(wú)綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性：1%，按揭：無(wú)商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱 價(jià)格范圍（元/㎡）錦隆陽(yáng)光都市 5800富田麗景花園 4100—6100寶隆華庭 12000青年居易 495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸 3200華林都市家園 4000風(fēng)和日麗 4500麗江水花園 5800新世紀(jì)小區(qū) 4900—5700（三）本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議市場(chǎng)依據(jù)：※ 通常大中型項(xiàng)目是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。定價(jià)程序※ 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” ※ 然后在對(duì)項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定?？捎卸喾N定價(jià)方法?！? 消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某種方面實(shí)際上是差異競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可能沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。在建筑物的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位?！? 銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。價(jià)格策劃的目標(biāo)在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)?！?價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣?！?留有余地○不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽(yáng)天下、蘋(píng)果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會(huì)100C寫(xiě)字樓命名：創(chuàng)富時(shí)代廣場(chǎng)、CBD城市廣場(chǎng)D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢(mèng)想之地（四）主題口號(hào)：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國(guó)際人文居住社區(qū).※ 風(fēng)尚生活人居坐標(biāo) B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅 ※ 瑞士風(fēng)情特區(qū) ※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點(diǎn)梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬(wàn)平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)※ 水的俱樂(lè)部：游泳池、水幕電影廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)等※ 超過(guò)40%的綠化率※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì)※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會(huì)所（步行徑、運(yùn)動(dòng)健身中心、美容中心、IQ俱樂(lè)部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時(shí)尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì)※ 歐陸建筑風(fēng)格※ 后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等七、 價(jià)格策略（一）定價(jià)原則定價(jià)考慮因素※ 低開(kāi)高走在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。七、項(xiàng)目案名推介/主題口號(hào)（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析）（一）命名方式： 項(xiàng)目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫(xiě)字樓、SOHO）單獨(dú)命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤(pán)風(fēng)范。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。(六)建筑風(fēng)格定位簡(jiǎn)約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格,首個(gè)瑞士峰景小城 (七)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式定位考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)——10萬(wàn)平米規(guī)模，在市場(chǎng)中的有強(qiáng)的號(hào)召力。愛(ài)靜則泡泡書(shū)吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛(ài)動(dòng)則喜歡健身類運(yùn)動(dòng)?！? 產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)（略）具體戶型比例建議如下： 類別 住宅：比 例100% 比 例100% 比 例100% 100％結(jié)構(gòu)名稱 二房二廳 二房二廳 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 復(fù)式 SOHO 寫(xiě)字樓 商業(yè)面 積 65㎡ 80㎡ 90㎡ 110—120㎡ 130—140㎡ 135160㎡ 180㎡ 40㎡左右 60㎡左右 80㎡ 100㎡ 120㎡ 80150比 例 10％ 15％ 15％ 20％ 30％ 5％ 5％ 45％ 55％ 30％ 30% 40% 100％ （四）價(jià)格定位：價(jià)格策略 經(jīng)濟(jì)+美麗——以中檔的價(jià)格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打開(kāi)市場(chǎng)本項(xiàng)目的建議目標(biāo)售價(jià)住宅平均均價(jià)為每平方米2500元；寫(xiě)字樓的平均均價(jià)為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項(xiàng)目形象定位依據(jù) ※ 目標(biāo)客戶分析大多追求時(shí)尚，注重個(gè)性，樂(lè)于接受新鮮事物；認(rèn)同國(guó)際潮流、接受西方文化；※ 本項(xiàng)目定位要求全新的強(qiáng)勢(shì)概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；項(xiàng)目形象定位要素 ※ 體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求：國(guó)際人文示范社區(qū)※ 符合目標(biāo)客戶格調(diào)：時(shí)尚、大氣、熱情、和睦……※ 利于表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)：位置地貌、文化韻致……※ 配合項(xiàng)目的多功能性，包含辦公、服務(wù)、商業(yè)、安家、個(gè)性等元素※ 形象鮮明，易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價(jià)值聯(lián)想：歐洲文明、西方文化……※ 有較強(qiáng)的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式……※ 有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨(dú)創(chuàng)、新穎、易于聚集市場(chǎng)目光，引起消費(fèi)者好奇心。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會(huì)需求面積適中的戶型。需求物業(yè)類型為品質(zhì)高的大面積戶型，由于不作為主要居所，因此也不希望價(jià)格過(guò)高，高性價(jià)比的房子容易被接受。離鄭州越近，離美好前景越近。※ 需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全?！?購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒(méi)必要?！?購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。鄭州移民白領(lǐng)——不是鄭州本地人，不管有沒(méi)有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達(dá)，生活又舒適，發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)買物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以才真正知道所要購(gòu)買物業(yè)的價(jià)值。（二）項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位客戶定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領(lǐng)；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房?jī)蓮d，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級(jí)版（市場(chǎng)空缺）——